LEGAL GUIDE
부동산강제집행신청,
승소 이후 확실하게
내 건물 돌려받는 길
명도소송에서 이겼는데도 세입자가 나가지 않는다면?
부동산강제집행신청으로 법의 힘을 빌려 확실히 해결할 수 있습니다.
ISSUE
판결문을 받았는데도
세입자가 버틴다면
명도소송에서 승소 판결을 받았다고 해서 모든 것이 끝나는 것은 아닙니다. 판결문이 확정되었음에도 불구하고 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않는 사례는 실무에서 매우 빈번하게 발생합니다. 이 경우 건물주가 직접 문을 열고 들어가거나, 짐을 내다 놓는 행위는 자력구제 금지 원칙에 의해 오히려 불법이 될 수 있습니다.
이러한 상황에서 법이 허용하는 유일한 방법이 바로 부동산강제집행신청입니다. 법원 소속 집행관이 현장에서 직접 부동산 내부의 짐을 강제로 반출하는 절차를 통해, 건물주는 합법적으로 자신의 건물을 되돌려 받을 수 있습니다.
부동산강제집행이란?
명도소송 승소판결 등 집행권원을 가진 건물주(채권자)가, 부동산을 인도하지 않는 임차인(채무자)을 대상으로 관할법원 집행관사무소에 신청하여, 법원 소속 집행관에 의하여 짐을 강제로 반출하고 건물을 넘겨받는 법적 절차입니다.
PROCESS
부동산강제집행신청
3단계 핵심 절차
부동산강제집행은 크게 계고(예고) → 본집행 → 매각의 세 단계로 이루어집니다. 부동산강제집행신청서를 관할법원 집행관사무소에 제출하면, 사건번호가 배정되고 집행비용 예납 안내를 받게 됩니다. 신청부터 본집행 완료까지는 통상 약 3개월 정도가 소요됩니다.
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계고(예고) 집행: 집행관이 해당 부동산을 방문하여 점유 상태를 확인하고, 임차인에게 일정 기간(통상 1~2주) 내에 자진으로 퇴거할 것을 고지합니다. 이 기간 안에 자진 인도가 이루어지면 본집행 없이 절차가 종결될 수 있으며, 실무적으로 계고 단계에서 상당수의 임차인이 퇴거를 결정합니다.
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본집행 (강제 반출): 계고 기간이 지나도 임차인이 자진 인도하지 않으면, 본집행속행신청서를 제출하고 본집행비용을 납부합니다. 법원 소속 집행관에 의하여 부동산 내부의 짐을 강제로 반출하게 되며, 이 날이 건물주가 실제로 부동산을 인도받는 날입니다. 본집행 시에는 건물주 본인 또는 소송대리인의 참석이 필요하고, 강제개문을 위한 열쇠수리공과 증인 2명이 필요합니다.
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반출물 보관 및 매각: 본집행으로 반출된 물건은 물류창고에 보관됩니다. 임차인이 일정 기간 내에 물건을 찾아가지 않으면, 유체동산 매각 절차가 진행됩니다. 매각 후에는 집행비용을 공제하고 잔액이 있으면 배당 또는 공탁 처리됩니다.
DOCUMENTS
부동산강제집행신청에
필요한 서류
부동산강제집행신청을 하기 위해서는 먼저 집행권원이 있어야 합니다. 확정판결문, 화해조서, 제소전화해조서, 조정조서 등이 대표적인 집행권원에 해당합니다. 집행권원이 확보되면 집행문을 부여받고, 관련 서류를 첨부하여 관할 집행관사무소에 신청서를 제출하게 됩니다.
집행력 있는 판결 정본 (집행문이 부여된 상태)
판결 송달증명원 (상대방에게 판결문이 송달되었음을 증명)
판결 확정증명원 (판결이 확정되었음을 증명)
강제집행신청서 (관할 집행관사무소 서식에 따라 작성)
부동산 등기부등본 및 현장 위치 확인 자료
실무 주의사항
집행문 부여, 송달증명원 발급, 확정증명원 발급 등의 절차를 법률에 익숙하지 않은 분이 직접 진행하기는 쉽지 않습니다. 특히 부동산인도 강제집행은 현장에서 발생하는 법률적 변수가 많기 때문에, 경험이 풍부한 법률전문가에게 의뢰하시는 것을 권합니다.
COST
부동산강제집행신청
비용 구조
부동산강제집행신청의 비용은 크게 변호사 선임료와 법원 등에 납부하는 실비로 구분됩니다. 실비에는 집행예납금, 열쇠수리공 비용, 운송비용, 보관비용 등이 포함되며, 현장 상황에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
비용 안내
사건 난이도와 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다
변호사 선임료 (명도소송)
점유이전금지가처분 (선임 시)
0원
내용증명 발송 (선임 시)
0원
법원 납부 실비 (인지·송달료·우편료 등 합산)
약 50만~100만원
부동산인도 강제집행
별도 계약
SPECIALIST
부동산강제집행신청,
누구에게 맡겨야 할까
부동산 강제집행은 서류만으로 끝나는 절차가 아닙니다. 현장에서 집행관과 함께 상황을 통제해야 하고, 임차인의 대응에 따라 수많은 법률적 판단이 필요합니다. 명도소송 단계에서부터 강제집행까지 고려한 전략 수립이 중요한 이유입니다.
MBC 출연
SBS 출연
KBS 출연
YTN 출연
오늘도 각종 언론에 명도소송 전문가로 보도되고 있습니다.
FLOW
선임부터 강제집행까지
진행 흐름
STEP 01
1차 상담 및 서류 준비
STEP 02
심층 상담
제출 서류를 기초로 사건의 쟁점을 분석하고, 예상 절차와 비용을 안내합니다.
STEP 03
선임 계약
계약 체결 후, 내용증명 발송 → 점유이전금지가처분 → 명도소송의 순서로 진행됩니다.
STEP 04
소송 진행 및 강제집행
승소 판결 이후에도 인도가 이루어지지 않으면, 부동산강제집행신청을 통해 최종적으로 건물을 돌려받습니다. 강제집행은 별도 선임으로 진행됩니다.
POINT
부동산강제집행신청 전에
반드시 확인할 것
부동산강제집행신청을 하기 전에 점유이전금지가처분이 되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 점유이전금지가처분이란, 명도소송 진행 중에 임차인이 제3자에게 점유를 넘기는 것을 막는 절차입니다. 이 가처분이 되어 있지 않으면, 소송 도중에 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘겨버려 승소하더라도 강제집행이 어려워질 수 있습니다.
명도소송의 전체 흐름을 정리하면:
명도 내용증명 → 점유이전금지가처분 → 명도소송 → 부동산강제집행신청 순서로 진행됩니다. 이 흐름에서 어느 한 단계라도 빠지면 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있으므로, 처음부터 전 과정을 한꺼번에 의뢰하시는 것이 효율적입니다.
FAQ
부동산강제집행신청
자주 묻는 질문
Q 부동산강제집행신청 후 얼마나 걸리나요?
Q 임차인이 집을 비웠는데 짐만 남겨놓고 갔다면?
Q 지방에 있는데 서울 소재 건물의 강제집행도 가능한가요?
Q 강제집행 비용을 세입자에게 청구할 수 있나요?
강제집행에 소요된 비용은 집행비용 확정 신청을 통해 채무자(임차인)에게 청구할 수 있습니다. 집행비용결정문이 확정되면 확정판결과 같은 효력이 인정되므로, 임차인의 다른 재산에 대해서도 추가적인 강제집행이 가능해집니다.
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