COST GUIDE 2026

부동산강제집행비용,

단계별로 얼마나 들까?

명도소송 승소 후에도 퇴거하지 않는 임차인. 계고부터 본집행, 매각까지 각 단계에서 실제로 발생하는 비용을 투명하게 안내합니다.

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OVERVIEW

승소했는데 왜 더 돈이 들까?

부동산강제집행비용의 구조

명도소송에서 이겼더라도 임차인이 끝까지 버티면, 임대인은 법원을 통해 부동산인도 강제집행을 진행할 수밖에 없습니다. 이 과정에서 발생하는 부동산강제집행비용은 크게 세 부분으로 구성됩니다. 전문가 선임료, 법원에 납부하는 실비, 그리고 현장에서 발생하는 비용이 그것입니다.

많은 임대인분들이 승소 이후 강제집행에 어느 정도의 추가 비용이 드는지 몰라 당황하시곤 합니다. 부동산강제집행비용은 건물 면적, 내부 짐의 양, 접근 구조 등에 따라 편차가 크기 때문에, 사전에 구조를 이해하고 전문가와 상담하는 것이 비용을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

부동산강제집행비용, 왜 변동이 큰가요?

부동산인도 강제집행은 현장에서 진행되기 때문에, 건물의 층수, 엘리베이터 유무, 잠금장치 종류, 점유자의 짐 양에 따라 실비가 달라집니다. 같은 면적이라도 상가와 주택, 1층과 고층은 비용 차이가 상당합니다.

COST BREAKDOWN

부동산강제집행비용,

3단계로 나눠 보면 이렇습니다

부동산강제집행비용은 계고(예고) 단계, 본집행 단계, 매각 단계로 나뉘어 발생합니다. 각 단계에서 누구에게 어떤 명목으로 지출하는지를 아래에 정리했습니다.

STAGE 01

계고(예고) 집행 비용

강제집행신청서를 접수하면 법원 소속 집행관이 해당 부동산에 방문하여 임차인에게 1~2주 내 자진 퇴거를 권고합니다. 이 단계에서 집행관 여비와 수수료, 열쇠 기술자 및 입회인 비용이 발생합니다.

집행관 여비 및 수수료 약 10만~20만 원

열쇠 기술자 + 입회인(2명) 약 20만 원

계고 단계 합계 약 30만~40만 원

STAGE 02

본집행 비용

계고에도 임차인이 자진 퇴거하지 않으면 본집행이 진행됩니다. 법원 소속 집행관에 의하여 부동산 안의 짐을 강제로 반출하는 절차이며, 부동산강제집행비용 중 가장 큰 비중을 차지합니다.

현장 인력 비용 (면적 비례) 2평당 약 9만 원

차량비 (5톤 1대 기준) 약 50만 원

보관창고 (3개월 선납) 약 60만 원

열쇠 기술자 (도어락 기준) 약 10만~15만 원

20평 기준 합계 (예시) 약 200만~300만 원

• 사다리차, 중장비 등 추가 장비가 필요한 경우 별도 비용이 발생할 수 있습니다.

• 면적이 커질수록 인력과 차량이 추가되므로 비용도 비례하여 증가합니다.

STAGE 03

매각 단계 비용

반출된 물건은 집행관이 지정한 보관 창고에 보관되고, 임차인이 인수하지 않으면 매각 절차를 밟게 됩니다. 감정 및 매각 비용이 별도로 발생하며, 물건의 양에 따라 달라집니다.

감정 및 경매 비용 약 30만 원 내외

• 보관 물건의 가치가 낮은 경우, 유찰을 반복하여 임대인이 낙찰받은 후 처분하는 방식으로 마무리하기도 합니다.

COST SUMMARY

20평 주택 기준

부동산강제집행비용 요약

• 항목: 예상 비용 비고 |

• 계고 집행비: 약 30만~40만 원 집행관 비용 포함 |

• 본집행 인력비: 약 70만~100만 원 면적 비례 |

• 차량 + 보관비: 약 110만 원 5톤 1대 + 3개월 |

• 기타 (열쇠공 등): 약 10만~15만 원 상황에 따라 변동 |

• 합계 (실비 기준): 약 220만~265만 원 전문가 선임료 별도 |

위 금액은 20평 주택 일반적 사례 기준이며, 실제 부동산강제집행비용은 건물 구조 · 짐의 양 · 지역에 따라 달라질 수 있습니다.

TIMELINE

부동산 강제집행,

기간은 얼마나 걸리나요?

강제집행은 신청부터 본집행 완료까지 약 3개월이 소요됩니다. 집행관실 일정, 관할 법원 사정, 건물 현황에 따라 다소 차이가 나지만, 서류를 신속히 준비하여 접수하는 것이 전체 기간을 줄이는 핵심입니다.

본집행 이후 보관물 매각까지 포함하면 3~6개월이 추가로 필요할 수 있습니다. 한편, 계고 단계에서 임차인이 자진 퇴거하는 사례도 상당히 많기 때문에, 반드시 본집행까지 가지 않는 경우도 많습니다.

1. 강제집행 신청: 승소 판결문 확정 후 집행문 부여 및 송달증명 준비

2. 계고(예고): 집행관이 현장 방문 1~2주 자진 퇴거 기간 부여

3. 본집행: 집행관에 의해 짐을 강제 반출하여 창고에 보관

4. 매각 및 정리: 보관물 매각 절차 진행 비용 정산 후 최종 마무리

WHY EXPERT

부동산강제집행비용을

줄이려면 전문가가 필요합니다

부동산인도 강제집행은 법률 절차이면서 동시에 현장 업무입니다. 집행 당일 예상치 못한 상황이 발생하는 경우가 많기 때문에, 실무 경험이 부족한 상태에서 직접 진행하시면 오히려 시간과 비용이 더 들 수 있습니다.

예를 들어 점유자가 집행 당일 저항하거나, 열쇠 교체 후 재점유를 시도하거나, 현장에 제3자가 나타나는 등 다양한 변수가 발생합니다. 이런 상황에 대한 즉각적인 판단과 대응은 수많은 강제집행을 직접 경험한 전문가만이 할 수 있습니다.

법도 센터

대한변협 등록 부동산전문 / 민사전문 변호사

법도에서 명도소송을 선임하신 경우

FULL PROCESS

명도소송 전 과정,

한 흐름으로 해결됩니다

1. 1차 상담 및 서류 준비: 전화 한 통으로 시작 방문 없이 전국 어디서든 가능

2. 심층 상담: 사건 분석 및 맞춤 전략 수립

3. 선임 계약: 변호사 선임료 200만 원부터 선임 시 가처분 0원 / 내용증명 0원

4. 소송 진행 및 집행: 가처분 → 소송 → 판결 → 강제집행까지 전 과정 대응

법원 등에 납부하는 실비 안내

FAQ

부동산강제집행비용

자주 묻는 질문

강제집행 비용은 나중에 임차인에게 청구할 수 있나요?

네, 강제집행에 소요된 비용은 민사집행법에 따라 채무자(임차인)가 부담합니다. 강제집행 종료 후 매각까지 완료되면 해당 비용을 임차인에게 청구할 수 있습니다.

계고 단계에서 임차인이 나가면 본집행 비용은 안 드나요?

맞습니다. 계고(예고) 단계에서 자진 퇴거가 이루어지면 본집행이 필요 없으므로, 부동산강제집행비용 중 가장 큰 비중인 본집행 비용이 발생하지 않습니다. 실무에서도 계고 후 자진 퇴거하는 사례가 적지 않습니다.

강제집행 중 점유자가 바뀌면 어떻게 되나요?

점유자가 바뀌면 기존 판결로 강제집행을 할 수 없는 문제가 생길 수 있습니다. 그렇기 때문에 명도소송 초기에 점유이전금지가처분을 반드시 함께 신청하여 이런 상황을 사전에 차단해야 합니다.

직접 강제집행을 진행하면 비용을 줄일 수 있나요?

서류 접수 자체는 직접 하실 수 있지만, 부동산인도 강제집행은 현장 변수가 매우 많은 절차입니다. 경험 없이 진행하시면 일정이 늘어나거나 예상치 못한 추가 비용이 발생하는 경우가 많아, 전문가 선임을 권유드립니다.