명도소송 전문 변호사 실무 안내

건물인도소송,

임대인이 반드시 알아야 할 비용·절차·기간 실전 가이드

계약이 끝났는데 나가지 않는 세입자 때문에 밤잠을 설치고 계신가요? 하루가 지날수록 쌓이는 월세 손실, 더 이상 미룰 수 없습니다.

임대차 기간이 지났는데 세입자가 나가지 않는 상황, 월세가 몇 달째 밀리면서 연락마저 끊긴 상황. 건물주에게 이보다 답답한 일은 없습니다. 이럴 때 필요한 것이 바로 건물인도소송입니다. 건물인도소송은 점유를 회복하기 위해 상대방에게 건물을 비우고 넘기라고 청구하는 민사소송으로, 실무에서는 명도소송과 같은 의미로 사용됩니다.

내 건물인데 왜 소송까지 해야 하는지 억울하실 수 있습니다. 하지만 현행법에서는 임차인이 영업 중이거나 거주 중인 상태에서 임대인이 임의로 퇴거를 강제하면 오히려 형사 처분이나 손해배상 청구를 당할 수 있습니다. 적법한 절차를 밟아야만 내 재산을 안전하게 되찾을 수 있는 것입니다.

지금 이 순간에도 손실은 계속됩니다

건물인도소송을 하루 미루면 그만큼 월세 손실이 쌓이고, 새 임차인을 구하지 못하는 기간도 길어집니다. 소송 중에도 임차인이 심리적 압박을 느껴 자진 퇴거하는 경우가 많아, 빠른 착수가 최선의 전략입니다.

건물인도소송은 소유자가 정당한 점유 권원을 상실한 점유자(임차인 등)를 상대로, 건물을 비우고 인도하라고 법원에 청구하는 소송입니다. 핵심 법리는 소유자의 소유물반환청구권에 기초하며, 임대차 관계에서는 계약 해지·종료에 따른 부동산 인도 의무 이행을 구하는 형태로 진행됩니다.

건물인도소송이 필요한 대표적인 경우는 다음과 같습니다.

이런 경우 건물인도소송이 필요합니다

임대차 기간이 만료되었는데 임차인이 퇴거하지 않는 경우, 월세를 장기간 연체하여 계약을 해지했으나 여전히 점유하고 있는 경우, 무단으로 전대하거나 제3자가 불법 점유 중인 경우, 경매 낙찰 후 기존 점유자가 인도를 거부하는 경우 등이 있습니다. 주거용 건물은 2기분 이상, 상가 건물은 3기분 이상 차임을 연체하면 임대인이 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

건물인도소송은 단일 절차가 아닌 여러 단계가 순차적으로 이어집니다. 각 단계에서 어떤 준비가 필요한지, 소요 기간은 얼마나 되는지를 정확하게 파악하는 것이 중요합니다.

1. 내용증명 발송: 임대차 계약 종료 사실과 퇴거 요청을 공식 통보합니다. 법적 강제력은 없지만, 추후 소송에서 임대인이 적법한 절차를 밟았다는 핵심 증거가 됩니다.

약 1주일 내외

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2. 점유이전금지가처분 신청: 소송 도중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 승소해도 강제집행이 불가능해집니다. 이를 사전에 차단하는 필수 보전 절차입니다. 가처분 결정만으로 임차인이 자진 퇴거하는 경우도 있습니다.

약 1개월

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3. 건물인도소송 소장 접수: 관할 법원에 소장을 제출하면 상대방에게 송달됩니다. 피고가 30일 이내 답변서를 제출하지 않으면 무변론 판결로 빠르게 종결될 수 있습니다.

송달 약 2~3주

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4. 변론 및 판결: 답변서가 제출되면 변론기일이 지정되어 재판이 진행됩니다. 통상 23회의 변론을 거쳐 판결이 선고되며, 순조로운 경우 소송 제기 후 약 34개월이면 판결을 받을 수 있습니다.

약 3~4개월

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5. 판결 확정 및 강제집행: 판결문 송달 후 14일 이내 항소하지 않으면 확정됩니다. 대부분의 임차인은 판결 확정 후 자발적으로 퇴거하지만, 그래도 나가지 않으면 법원 집행관이 현장에 나와 짐을 강제로 반출하는 강제집행이 진행됩니다.

강제집행 신청~본 집행 약 3개월

빠른 해결의 핵심

건물인도소송 전체 기간은 통상 4~6개월 정도입니다. 다만 초기 대응을 어떻게 하느냐에 따라 3개월 안에 끝나기도 하고, 1년 이상으로 길어지기도 합니다. 소장에 오류가 있으면 법원이 보정 명령을 내리는데, 이때 수주에서 수개월이 추가될 수 있으므로 처음부터 정확한 소송 준비가 중요합니다.

건물인도소송 비용은 크게 변호사 선임료와 법원에 납부하는 실비(인지대, 송달료, 열쇠 수리공, 우편료 등)로 나뉩니다. 실비용은 모두 합쳐 대략 50만 원~100만 원 정도입니다. 전자소송을 활용하면 인지대 10% 할인 혜택도 받으실 수 있습니다.

200만 원부터

변호사 선임료 (사건 난이도·증거 상태에 따라 달라질 수 있으며 상담 시 투명 안내)

V

점유이전금지가처분 대행 0원

V

내용증명 작성 및 발송 0원

V

내용증명만 의뢰 시 20만 원

V

부동산 인도 강제집행은 별도 계약

법원 실비 (인지대·송달료 등)

약 50~100만 원

소가·사건 유형에 따라 상이 전자소송 시 인지대 10% 할인

가처분 인지대

약 9,000원

전자소송 할인 적용 기준 선임 시 가처분 대행 비용 없음

건물인도소송 비용은 최종 승소 시 상대방에게 일정 부분 청구할 수 있습니다. 다만 조정으로 소송이 종결되는 경우가 많아 당사자가 부담하게 되는 경우도 있으므로, 영수증을 잘 보관해 두시는 것이 좋습니다.

건물인도소송에서 가장 많이 간과하는 부분이 바로 점유이전금지가처분입니다. 이것이 없으면 소송에서 승소하더라도 건물을 돌려받지 못하는 황당한 상황이 벌어질 수 있습니다.

소송 도중 기존 임차인이 악의적으로 다른 사람에게 점유를 넘기면, 기존 임차인을 상대로 받은 판결문의 효력이 새로운 점유자에게는 미치지 않습니다. 결국 변경된 점유자를 상대로 건물인도소송을 처음부터 다시 진행해야 합니다. 이런 리스크를 원천 차단하는 것이 점유이전금지가처분이며, 건물인도소송 전 반드시 거쳐야 하는 절차입니다.

변호사를 선임하시면 점유이전금지가처분 대행 비용 0원, 내용증명 작성·발송 비용 0원으로 진행됩니다. 별도 비용 없이 건물인도소송의 핵심 사전 절차까지 한 번에 해결할 수 있습니다.

• 절차 단계: 소요 기간

• 내용증명 발송: 약 1주일

• 점유이전금지가처분: 약 1개월

• 소장 제출 및 송달: 약 2~3주

• 변론 및 판결: 약 3~4개월

• 판결 확정: 송달 후 14일

• 강제집행 (필요 시): 신청~본 집행 약 3개월

위 기간은 일반적인 기준이며, 사안의 복잡도나 법원 일정에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인이 답변서를 제출하지 않아 무변론 판결이 나오면 기간이 크게 단축되고, 반대로 임차인이 항변을 제기하면 추가 변론 기회가 부여되어 늘어날 수 있습니다. 송달을 회피하거나 주소가 불분명한 경우 공시송달로 전환되면서 기간이 더 길어지기도 합니다.

건물인도소송을 빠르게 진행하려면 사전에 서류를 빠짐없이 정리해 두는 것이 핵심입니다. 어떤 서류를 준비하느냐가 소송 기간에 큰 영향을 미칩니다.

기본 준비서류

1. 임대차계약서 — 계약 내용, 기간, 차임 등을 확인할 수 있는 원본 또는 사본

2. 내용증명 발송 기록 — 퇴거 요청 및 계약 해지 통보를 증명하는 자료

3. 월세 연체 내역 — 입금 기록, 독촉 문자·카카오톡 캡처 등

4. 등기부등본 — 소유권 확인용 부동산 등기사항전부증명서

5. 건축물대장·토지대장 — 건물 현황 확인 및 소가 산정에 활용

건물인도소송에서 승소 판결을 받았는데도 임차인이 버티는 경우, 최종 수단은 강제집행입니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 소요됩니다.

법원 집행관이 현장에 나와 임차인에게 자진 퇴거 기간(주거용 약 2주, 상업용 약 1주)을 부여하고, 그래도 나가지 않으면 법원 소속 집행관에 의하여 짐을 강제로 반출하는 본 집행이 진행됩니다. 집행 시 열쇠 인수, 현장 대응까지 집행전문가가 함께 지원하므로 임대인이 직접 마주해야 하는 부담을 줄일 수 있습니다.

실제 강제집행까지 가는 비율은 매우 낮습니다

대부분의 임차인은 판결이 확정되면 자발적으로 퇴거합니다. 실제로 강제집행까지 진행되는 비율은 전체 사건의 약 5% 미만입니다. 그럼에도 만약을 대비해 강제집행까지 설계해 두는 것이 건물인도소송 전략의 핵심입니다.

부동산 전문 변호사 (대한변협 등록) 민사 전문 변호사 (대한변협 등록) 공인중개사 자격 보유

MBC 출연

KBS 출연

SBS 출연

YTN 출연

오늘도 각종 언론에서 부동산 분쟁 전문가로 보도되고 있으며, 내용증명 발송부터 점유이전금지가처분, 건물인도소송, 강제집행 전 과정을 하나의 흐름으로 지원합니다. 방문하실 필요 없이 전화만으로도 선임이 가능하며, 전국 어디서나 진행할 수 있습니다.

4단계 선임 절차

1. 1차 상담: 서류 준비 안내

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2. 심층 상담: 사건 분석·전략 수립

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3. 선임 계약: 비용 확정·계약 체결

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4. 소송 진행: 전 과정 수행

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