명도소송 전문 변호사 직접 안내

건물인도계고, 승소했는데 세입자가 안 나간다면?

명도소송에서 이겼지만 끝이 아닙니다. 강제집행의 첫 관문인 건물인도계고 절차부터 본 집행까지, 임대인이 반드시 알아야 할 모든 것을 정리했습니다.

명도소송 처리

가처분 처리

명도소송에서 승소 판결을 받았음에도 세입자가 건물을 비워주지 않는 경우가 있습니다. 이때 건물주가 선택할 수 있는 법적 수단이 바로 부동산인도 강제집행이며, 그 첫 번째 절차가 건물인도계고입니다.

건물인도계고란, 관할 법원 소속 집행관이 직접 해당 건물을 방문하여 점유자(세입자)에게 "정해진 기한까지 자진하여 건물을 인도하라. 기한 내에 인도하지 않으면 예고 없이 강제집행이 진행되고, 그 비용은 전부 점유자가 부담한다"는 내용의 예고장을 전달하는 절차입니다.

건물인도계고의 핵심 포인트

건물인도계고는 단순한 통보가 아니라, 법원 집행관이 현장에 방문하여 공식적으로 강제집행을 예고하는 법적 절차입니다. 계고장이 전달된 시점부터 세입자에게는 통상 1~2주의 자진퇴거 기간이 부여되며, 이 기간이 지나도 건물을 비우지 않으면 곧바로 본 집행이 진행됩니다.

실무에서 건물인도계고가 진행되면, 상당수의 세입자가 본 집행 전에 자진 퇴거하는 사례가 많습니다. 법원 집행관이 직접 방문하여 강제집행 예고장을 붙이는 것 자체가 상당한 심리적 압박으로 작용하기 때문입니다. 따라서 건물인도계고는 강제집행 절차의 출발점이자, 사실상 가장 중요한 단계라고 할 수 있습니다.

건물인도계고는 명도소송 승소 판결 이후 강제집행을 신청하면서 시작됩니다. 전체 흐름을 단계별로 살펴보겠습니다.

1. 1: 집행문 발급 및 강제집행 신청

명도소송 승소 판결문을 기초로, 법원에 집행문부여신청을 합니다. 집행력 있는 판결정본과 송달증명원을 갖추어 관할 법원 집행관 사무소에 강제집행 신청서를 제출합니다. 이때 사건번호와 담당부서가 배정됩니다.

2. 2: 집행비용 예납

강제집행 신청서가 접수되면 집행비용 예납 안내문을 수령합니다. 안내문에 기재된 집행관 수수료, 여비, 송달 수수료 등을 납부하면 건물인도계고 일정이 잡히게 됩니다.

3. 3: 건물인도계고 집행 당일

담당 집행관과 채권자(임대인) 또는 소송대리인, 입회인 2명, 열쇠수리공이 목적물 건물에 방문합니다. 집행관이 점유 상태를 확인하고, 점유자에게 부동산인도 강제집행 예고장을 전달합니다. 예고장은 실내에서 가장 잘 보이는 곳에 부착합니다.

4. 4: 자진퇴거 유도 기간(1~2주)

건물인도계고 예고장에 명시된 기한까지(통상 1~2주) 세입자에게 자진 인도의 기회가 주어집니다. 이 기간 동안 상당수의 점유자가 자발적으로 건물을 비우는 경우가 많습니다.

건물인도계고에서 부여한 자진퇴거 기한이 지났는데도 점유자가 건물을 비우지 않으면, 채권자는 본 집행 속행신청서를 집행관에게 제출합니다. 이후 법원 소속 집행관에 의하여 짐을 강제로 반출하는 본 집행이 진행됩니다.

강제집행 신청

집행문 + 신청서

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건물인도계고

예고장 부착

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본 집행

짐 강제 반출

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매각 절차

보관물 처리

본 집행 당일에는 법원 소속 집행관이 점유자의 물건을 강제로 반출하여 물류창고에 보관합니다. 채권자 본인 또는 소송대리인의 현장 참석이 필수이며, 강제개문이 필요한 경우 열쇠수리공과 입회인 2명도 함께 참석합니다. 강제집행 신청부터 본 집행까지는 약 3개월이 소요되는 것이 일반적입니다.

반출된 물건은 물류창고에 보관되며, 채무자가 찾아가지 않을 경우 매각 절차를 밟아야 합니다. 보관비는 일단 채권자가 선납하지만, 강제집행 종료 후 집행비용확정결정 신청을 통해 점유자에게 청구할 수 있습니다.

건물인도계고를 원활하게 진행하려면 사전에 몇 가지 사항을 반드시 점검해야 합니다. 특히 명도소송 단계부터 강제집행까지 내다보며 준비하는 것이 시간과 비용을 절약하는 길입니다.

선행 필수

판결 확정 여부

확인 필수

집행문 발급

사전 발급

강제집행 총 기간

약 3개월

점유이전금지가처분은 명도소송의 실효성을 확보하기 위한 핵심 절차입니다. 소송 진행 중에 점유자가 제3자에게 점유를 넘겨버리면 승소하더라도 강제집행이 어려워질 수 있습니다. 따라서 명도소송을 제기하면서 반드시 점유이전금지가처분도 함께 진행해야 합니다.

• 항목: 비용 비고 |

• 명도소송 변호사 선임료

• 사건 난이도별 상이 |

• 점유이전금지가처분: 0원 선임 시 무료 |

• 내용증명 발송: 0원 선임 시 무료 |

• 내용증명만 단독 의뢰: 20만원 별도 의뢰 시 |

• 법원 납부 실비(인지, 송달료 등): 약 50~100만원 사건별 상이 |

• 부동산인도 강제집행: 별도 계약 상담 시 안내 |

MBC 출연

SBS 출연

KBS 출연

YTN 출연

특히 부동산인도 강제집행의 경우, 변호사 사무실에서 직접 개입하여 강제집행을 진행하기 때문에 현장에서 불필요한 마찰이나 법률 외적 상황이 발생하는 것을 방지합니다. 의뢰인이 직접 나서지 않아도 모든 법적 절차를 전문가가 대신 처리해 드립니다.

방문 없이 전화만으로도 선임이 가능합니다. 전국 어디서나 동일한 절차로 진행됩니다.

1단계 : 1차 상담 및 서류 준비

전화로 사건 개요를 파악하고, 명도소송에 필요한 서류 목록을 안내해 드립니다. 임대차계약서, 부동산등기부등본, 건축물대장 등을 준비해 주시면 됩니다.

2단계 : 심층 상담

3단계 : 선임 계약

상담 내용에 동의하시면 선임 계약을 체결합니다. 방문 없이 전화와 우편으로도 계약이 가능합니다.

4단계 : 소송 진행

내용증명 발송, 점유이전금지가처분 신청, 명도소송 제기, 그리고 필요시 건물인도계고와 강제집행까지 전 과정을 전문가가 처리합니다.

건물인도계고가 명도소송 전체 절차에서 어디에 위치하는지 한눈에 파악하면, 현재 본인의 상황에서 어떤 단계를 밟아야 하는지 명확해집니다.

A. 내용증명 발송

B. 점유이전금지가처분 신청

소송 중 점유가 제3자에게 이전되는 것을 사전에 차단하는 절차입니다. 가처분 인지대는 전자소송 할인을 적용하면 약 9,000원 수준이며, 선임 시 가처분 비용은 0원입니다.

C. 명도소송 제기 및 진행

관할 법원에 소장을 접수하고, 피고에게 소장이 송달됩니다. 변론기일을 거쳐 판결이 선고되기까지 통상 4~5개월 전후가 소요됩니다.

D. 건물인도계고 (강제집행 1단계)

승소 판결 후에도 세입자가 자진 퇴거하지 않으면 강제집행을 신청합니다. 건물인도계고는 이 강제집행의 첫 번째 단계로, 집행관이 현장을 방문하여 자진 인도를 경고하는 절차입니다.

E

본 집행 및 매각

건물인도계고 당일 현장에서는 어떤 일이 벌어지는지, 임대인으로서 미리 알아두면 불안감을 줄일 수 있습니다.

먼저 집행관이 목적물 건물에 도착하면 점유자의 재실 여부를 확인합니다. 점유자가 있으면 직접 대면하여 강제집행 사실을 고지하고 예고장을 전달합니다. 점유자가 부재중이거나 문을 열어주지 않는 경우에는 열쇠수리공이 개문을 하거나, 문틈 사이로 예고장을 삽입하는 방법으로 계고 절차를 진행합니다.

예고장에는 "채권자로부터 부동산인도 강제집행 신청이 접수되었으니, 정해진 기일까지 자진하여 건물을 인도하시기 바랍니다. 기일 내 인도하지 않을 경우 예고 없이 강제집행이 진행되며, 그 비용은 전부 부담하게 됩니다"라는 취지의 내용이 기재되어 있습니다.

실무에서 자주 발생하는 상황