LEGAL GUIDE 2025

건물인도강제집행, 어떻게 진행되는 걸까?

명도소송 승소 후에도 임차인이 나가지 않을 때,

법원 집행관이 직접 건물을 비우게 하는 마지막 절차입니다.

대한변협 부동산전문 등록 변호사

명도소송 승소 이후의 가장 강력한 실행 수단

임대차 계약이 끝났는데도 임차인이 건물을 비워주지 않는 경우, 건물주로서는 답답할 수밖에 없습니다. 명도소송에서 승소 판결을 받았음에도 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않을 때 활용하는 절차가 바로 건물인도강제집행입니다.

건물인도강제집행은 법원 소속 집행관이 현장에 직접 출동하여, 채무자(임차인)의 점유를 배제하고 채권자(임대인)에게 건물을 인도하는 법적 절차입니다. 확정판결, 화해조서, 조정조서 등 집행권원을 확보한 뒤에만 신청할 수 있으며, 민사집행법 제258조에 근거합니다.

1. 법적 근거가 명확합니다: 확정판결 등 집행권원이 있어야만 신청이 가능하므로, 적법하고 안전한 방법으로 건물을 돌려받을 수 있습니다.

2. 집행관이 직접 처리합니다: 법원 소속 집행관이 현장에서 짐을 강제로 반출하고 건물의 점유를 임대인에게 이전합니다.

3. 자력구제는 위법입니다: 내 건물이라도 직접 잠금장치를 바꾸거나 물건을 치우면 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 반드시 법적 절차를 거쳐야 합니다.

4. 명도소송과 별도 절차: 건물인도강제집행은 명도소송의 연장선이 아닌, 독립된 별도의 집행 절차로 진행됩니다.

승소 판결만으로는 해결되지 않는 현실

많은 건물주들이 "명도소송에서 이기면 끝 아닌가?"라고 생각합니다. 그러나 현실은 다릅니다. 판결문을 받았음에도 임차인이 계속 건물에 머무르는 경우가 적지 않습니다. 이럴 때 건물인도강제집행을 통해서만 실질적으로 건물을 돌려받을 수 있습니다.

건물인도강제집행을 미루면 어떻게 될까요?

임차인이 점유를 계속하는 동안 월 임대료 손실이 누적되고, 건물의 관리 상태도 악화될 수 있습니다. 또한 점유자가 제3자에게 점유를 넘기면 사건이 더 복잡해질 수 있기 때문에, 승소 직후 신속하게 강제집행을 신청하는 것이 중요합니다.

신청부터 본집행, 매각까지 전 과정 안내

건물인도강제집행은 크게 다섯 단계로 진행됩니다. 신청부터 본집행 완료까지 약 3개월 정도가 소요되며, 사안에 따라 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1. 집행문 부여 및 서류 준비: 명도소송 승소 확정 후, 집행력 있는 판결정본과 송달증명원, 확정증명원 등을 발급받습니다. 이 서류들이 건물인도강제집행을 신청하기 위한 필수 전제 조건입니다.

2. 강제집행 신청서 제출: 관할 법원 집행관 사무소에 건물인도강제집행 신청서와 첨부 서류를 접수합니다. 접수 후 담당 부서가 지정되고, 집행 비용 예납 안내가 이루어집니다.

3. 계고(인도 고지) 집행: 담당 집행관이 현장에 방문하여 임차인에게 일정 기간 내 자진 인도할 것을 계고합니다. 보통 주거용은 2주, 상업용은 1주 정도의 자진 이사 기간을 부여합니다. 이 기간 안에 임차인이 스스로 나가면 본집행 없이 종료됩니다.

4. 본집행 (강제 반출): 계고 기간이 지나도 임차인이 퇴거하지 않으면, 본집행속행신청서를 제출하고 비용을 납부합니다. 법원 소속 집행관에 의하여 짐을 강제로 반출하게 되며, 이 날이 실질적으로 건물을 인도받는 날입니다. 채권자 본인 또는 대리인의 현장 출석이 필요합니다.

5. 보관물 매각 절차: 본집행으로 반출된 물건들은 집행관이 지정한 물류창고에 보관됩니다. 임차인이 일정 기간 내 찾아가지 않으면, 매각 절차를 통해 처분하게 됩니다. 매각 대금은 보관료 등 채권자가 부담한 비용에 충당할 수 있습니다.

실비와 변호사 선임료를 분리해서 살펴봅니다

건물인도강제집행에는 크게 두 가지 비용이 들어갑니다. 하나는 법원에 납부하는 실비이고, 다른 하나는 변호사 선임료입니다. 실비는 사안마다 차이가 있지만 대략적인 범위를 알아두시면 도움이 됩니다.

• 항목: 설명 비용 범위 |

• 법원 실비 합계: 인지, 송달료, 집행관 출장비, 열쇠수리공, 우편료 등 포함 약 50만~100만 원 |

• 운반 및 보관비: 반출 물건의 물류창고 운반료 + 보관료 현장 상황에 따라 상이 |

• 변호사 선임료

• 별도 계약 |

참고: 명도소송과 함께 진행하면

전화 한 통으로 시작, 전국 어디서나 가능합니다

1. 1차 상담: 전화로 사안 파악 및 서류 준비 안내

2. 심층 상담

3. 선임 계약: 계약 체결 후 법적 절차 즉시 시작

4. 소송 진행: 방문 없이 전화만으로 선임 가능

실무에서 가장 많이 들어오는 궁금증

Q 건물인도강제집행은 얼마나 걸리나요?

신청서 접수부터 본집행 완료까지 약 3개월 정도가 소요됩니다. 집행관실 사정이나 현장 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 승소 확정 후 가능한 빨리 신청하는 것이 좋습니다.

Q 임차인의 짐은 어떻게 처리되나요?

본집행 시 법원 소속 집행관에 의하여 짐이 강제로 반출되며, 집행관이 지정한 물류창고에 보관됩니다. 임차인이 찾아가지 않으면 매각 절차를 통해 처분할 수 있습니다.

Q 반드시 변호사를 선임해야 하나요?

건물인도강제집행은 현장에서 다양한 법률적 변수가 발생합니다. 개문(문 열기), 열쇠 교체, 점유 이전, 물건 보관 및 매각 등 각 단계에서 전문적인 대응이 필요하기 때문에 경험 있는 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.

Q 건물인도강제집행 비용은 나중에 돌려받을 수 있나요?

법적으로 강제집행에 소요된 비용은 채무자(임차인)에게 청구할 수 있습니다. 다만 현실적으로 상대방의 경제적 상황에 따라 회수가 어려울 수도 있으니, 상담 시 구체적으로 안내받으시기 바랍니다.

실무연구자료로 더 깊이 알아보세요

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놓치기 쉬운 실무 포인트 정리

V 명도소송 판결이 확정되었거나, 가집행 선고가 붙은 판결을 받았는지 확인하세요.

V 점유이전금지가처분을 미리 받아두었는지 확인하세요. 점유자가 바뀌면 집행이 어려워집니다.

V 판결문 송달증명원과 확정증명원을 미리 발급받아 두세요.

V 본집행 당일 채권자 또는 대리인이 현장에 출석해야 합니다.

V 강제개문을 위한 열쇠수리공, 증인 2명의 준비가 필요합니다.

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