LEGAL GUIDE 2026

강제퇴거, 세입자가 안 나간다면

임대인이 지금 해야 할 것

계약 만료 후에도 버티는 세입자, 월세가 밀린 채 연락이 끊긴 임차인. 더 이상 기다리면 손해만 커집니다. 강제퇴거 절차의 핵심 흐름과 비용, 그리고 가장 빠른 해결 전략을 정리했습니다.

가처분 수행

부동산소송 경력

임대인이라면 한 번쯤 머릿속에 떠올렸을 그 질문에 대한 답입니다.

임대차 계약 기간이 끝났는데 세입자가 이사를 가지 않거나, 월세를 여러 달째 밀리고 있는 상황이라면, 임대인으로서 강제퇴거를 고려하게 됩니다. 하지만 우리 법에서는 임대인이 직접 세입자를 내보내는 것 자체가 불법입니다. 도어락을 바꾸거나, 전기와 수도를 끊거나, 세입자의 짐을 마음대로 옮기는 행위는 형법상 주거침입죄, 강요죄, 손괴죄로 처벌받을 수 있습니다.

임대인이 절대 해서는 안 되는 행위

세입자의 동의 없이 도어락을 교체하거나 출입을 막는 행위, 물건을 임의로 옮기거나 폐기하는 행위, 수도 및 전기 등 생활 필수 시설을 차단하는 행위는 모두 형사처벌 대상입니다. 감정이 앞서더라도 반드시 법적 절차를 거쳐야 합니다.

따라서 강제퇴거를 원하는 임대인은 명도소송이라는 법적 절차를 통해야 합니다. 명도소송은 법원에 '이 사람이 내 건물을 불법으로 점유하고 있으니 인도하라'는 판결을 받는 소송입니다. 승소 판결이 확정되면, 법원 집행관을 통해 적법하게 세입자를 퇴거시킬 수 있습니다. 이것이 우리 법 체계 안에서 유일하게 허용되는 강제퇴거 방법입니다.

모든 상황에서 가능한 것은 아닙니다. 법적 요건을 먼저 확인하세요.

임대차 계약 기간이 만료되었음에도 세입자가 이사를 거부하며 건물을 점유하고 있는 경우

월세를 2기(주택) 이상 연체하여 법적으로 계약 해지 요건이 충족된 경우

세입자가 무단 전대(재임대)나 불법 용도 변경 등 계약 위반 행위를 지속하는 경우

계약 관계가 전혀 없는 무단 점유자가 건물을 점거하고 있는 경우

위 상황 중 하나라도 해당된다면, 지체하지 않고 강제퇴거 절차에 착수하는 것이 임대인의 경제적 피해를 최소화하는 길입니다. 특히 월세 연체 상황에서는 시간이 지날수록 미납 금액이 불어나고, 세입자가 점유를 제3자에게 넘기는 상황까지 발생할 수 있습니다.

내용증명 발송부터 강제집행까지, 핵심만 정리했습니다.

1. 내용증명 발송 및 계약 해지 통보: 가장 먼저, 세입자에게 내용증명을 통해 계약 해지 의사와 퇴거 요구를 공식적으로 전달합니다. 이 단계에서 세입자의 현재 점유형태, 송달 가능 주소, 열쇠 보관 현황 등을 함께 파악해 두면 이후 절차가 훨씬 수월합니다.

2. 점유이전금지가처분 + 명도소송 제기: 소송 진행 중 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘기면 판결 후 강제집행이 불가능해질 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 점유이전금지가처분을 먼저 또는 동시에 신청합니다. 가처분의 인지대는 전자소송 기준 약 9,000원 수준이며, 명도소송과 함께 진행하면 효율적입니다.

명도소송 선임 시 점유이전금지가처분 변호사 비용 0원으로 함께 진행해 드립니다.

3. 승소 판결 확정 및 집행권원 확보: 법원에서 승소 판결이 나오면, 집행문 부여, 확정증명원, 송달증명원을 준비하여 강제집행에 필요한 서류를 갖춥니다. 이 시점에서 점유자의 최종 확인과 유체동산(세입자의 짐) 처리 계획도 수립합니다. 대부분의 세입자는 판결이 확정되면 자진 퇴거하는 경우가 많습니다.

4. 부동산 인도 강제집행: 판결 이후에도 세입자가 나가지 않으면, 관할법원 집행관실에 부동산 인도 강제집행을 신청합니다. 집행관이 계고(집행 예고) 절차를 거쳐 일정 기한을 부여하고, 그래도 퇴거하지 않으면 법원 소속 집행관에 의해 짐을 강제로 반출하는 본 집행이 이루어집니다. 강제집행은 신청부터 본 집행 완료까지 약 3개월이 소요됩니다.

강제집행 단계에서의 현장 대응(열쇠 인수, 집행 동행 등)까지 전문가 지원이 가능합니다. 부동산 인도 강제집행은 별도 계약으로 진행됩니다.

투명한 비용 안내가 신뢰의 시작입니다.

• 항목: 비용 비고 |

• 변호사 선임료: 200만 원부터 사건 난이도에 따라 상이 |

• 내용증명 발송: 0원 명도소송 선임 시 무료 |

• 점유이전금지가처분: 0원 명도소송 선임 시 무료 |

• 내용증명만 별도 의뢰 시: 20만 원 소송 없이 내용증명만 진행 |

• 법원 납부 실비 (인지, 송달료, 우편료 등)

• 약 50만~100만 원: 사건별 상이

• 부동산 인도 강제집행: 별도 계약 집행 규모에 따라 상이 |

MBC

KBS

SBS

YTN

방문 없이 전화만으로도 선임이 가능합니다. 전국 어디서든 진행됩니다.

STEP 01

1차 상담 및 서류 준비

STEP 02

심층 상담 및 전략 수립

STEP 03

선임 계약 체결

STEP 04

소송 진행 및 강제퇴거

복잡하게 생각하실 필요 없습니다. 전화 한 통으로 사건 개요를 말씀해 주시면, 임대차 계약서와 연체 증빙 등 필요 서류를 안내해 드리고, 사건에 맞는 맞춤 전략과 예상 흐름을 바로 설계해 드립니다. 직접 방문하지 않아도 전화만으로 선임이 가능하며, 서울뿐 아니라 전국 어디서든 진행할 수 있습니다.

강제퇴거 절차를 밟으면서 많은 임대인이 간과하는 것들이 있습니다. 몇 가지 핵심 사항을 짚어 보겠습니다.

첫째, 점유이전금지가처분을 반드시 함께 진행해야 합니다. 명도소송 판결을 받았는데 막상 강제집행을 하려고 보니 원래 세입자 대신 제3자가 들어와 있다면, 그 판결로는 집행할 수 없습니다. 가처분을 미리 걸어 두면 이런 상황을 원천적으로 차단할 수 있습니다.

둘째, 소송 시작 시점이 빠를수록 유리합니다. '한 달만 더 기다려 보자', '혹시 알아서 나가지 않을까' 하고 미루다 보면, 미납 월세가 쌓이는 것은 물론 세입자가 연락두절되거나 점유를 다른 사람에게 넘기는 최악의 상황이 벌어질 수 있습니다.

셋째, 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 걸립니다. 소송 기간 4~6개월에 강제집행 기간까지 합하면 상당한 시간이 소요되므로, 지금 이 글을 읽고 있다면 하루라도 빨리 전문가와 상담하는 것을 권해 드립니다.

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