명도소송 전문 변호사 직접 안내

점유이전금지 가처분 신청서,

작성부터 집행까지

놓치면 판결도 무용지물

명도소송에서 승소하고도 부동산을 돌려받지 못하는 경우가 실제로 발생합니다. 점유이전금지 가처분 신청서를 제대로 준비하면 이런 상황을 미리 막을 수 있습니다. 신청서 작성법부터 집행 완료까지, 임대인이 반드시 알아야 할 핵심을 안내드립니다.

WHY

임대차 기간이 끝났는데 세입자가 나가지 않아 명도소송을 제기했습니다. 수개월간의 재판 끝에 승소했지만, 막상 강제집행에 나서 보니 원래 세입자가 아닌 전혀 다른 사람이 해당 부동산에 살고 있습니다. 명도소송의 판결 효력은 소송의 당사자(피고)에게만 미치기 때문에, 소송 진행 중에 점유가 제3자에게 넘어가면 승소 판결이 무용지물이 됩니다.

이런 경우 처음부터 소송을 다시 진행해야 합니다. 새로운 점유자를 피고로 지정하여 명도소송을 다시 제기해야 하고, 시간과 비용이 이중으로 소모됩니다. 점유이전금지 가처분 신청서를 미리 준비하면 이 모든 위험을 사전에 차단할 수 있습니다.

점유이전금지 가처분이란 명도소송의 본안 판결이 확정되기 전까지, 현재 점유자가 제3자에게 점유를 이전하지 못하도록 법원이 명하는 보전처분입니다. 쉽게 말해 부동산의 현재 상태를 그대로 고정시켜 놓는 것이죠. 명도소송에서 사실상 필수적인 절차로 간주되고 있으며, 이를 생략하면 승소하더라도 강제집행이 불가능해질 수 있습니다.

HOW TO WRITE

점유이전금지 가처분 신청서는 법원에 제출하는 공식 서류이므로 정해진 양식과 기재요건을 충족해야 합니다. 신청서에는 채권자(임대인)와 채무자(임차인)의 인적사항, 가처분 대상 부동산의 표시, 목적물 가액, 피보전권리, 신청 취지, 신청 이유가 빠짐없이 기재되어야 합니다.

당사자 정보 : 채권자(임대인)와 채무자(임차인)의 성명, 주소, 주민등록번호, 연락처를 정확하게 기재합니다. 법인의 경우 법인 표시를 누락하면 보정명령이 나올 수 있으므로 주의해야 합니다.

목적 부동산의 표시 : 등기부등본상의 소재지, 면적, 구조 등을 기재합니다. 실제 현황과 등기부상 표기가 다르면 실제 현황을 기준으로 작성합니다. 일부 호실만 대상이면 해당 부분을 특정해야 합니다.

목적물 가액 : 토지는 개별공시지가, 건물은 시가표준액을 기준으로 산출합니다. 소유권 기반 명도청구의 경우 산출된 가액의 1/2을 목적물 가액으로 표시합니다.

신청 취지와 신청 이유 : 점유 이전을 금지해야 하는 구체적 사유를 기재합니다. 임대차 기간 만료, 월세 연체, 무단 전대 등 해당 사안에 맞는 사실관계와 법률적 근거를 설명합니다.

소명자료 : 임대차계약서 사본, 부동산등기부등본, 목적물가액 산출내역 및 근거자료(과세대장등본 등), 월세 미납 시 입금 내역, 내용증명 사본 등을 신청서에 첨부합니다.

부동산 목록은 4부 이상 준비해야 합니다. 결정정본 작성에 필요한 수량을 미리 확보해 놓는 것이 중요합니다. 신청서에 기재 오류나 누락이 있으면 보정명령이 나오고, 그만큼 절차가 지연됩니다.

PROCESS

점유이전금지 가처분 신청서를 법원에 접수하면 신청부터 집행까지 일련의 단계를 거칩니다. 각 단계마다 지켜야 할 기한이 있으므로 사전에 흐름을 파악해두는 것이 중요합니다.

1단계 - 가처분 신청서 접수

작성 완료한 점유이전금지 가처분 신청서와 소명자료를 관할법원 민사신청 담당부서에 제출합니다. 전자소송을 통해 인지대와 송달료를 납부한 뒤 접수합니다.

2단계 - 담보제공명령 수령

서류에 문제가 없으면 법원에서 담보제공명령을 보내옵니다. 가처분은 판결 전 임시조치이므로, 상대방의 잠재적 손해를 담보하기 위한 절차입니다. 통상 보증보험증권으로 담보를 제공할 수 있어 실질적 부담은 크지 않습니다. 고지받은 날로부터 7일 이내에 제출해야 합니다.

3단계 - 가처분 결정문 수령

보증보험 제출이 완료되면 수일 내에 가처분 결정문이 송달됩니다. 법원은 당사자를 소환하지 않고 신청서만으로 심리하여 결정을 내리므로, 서면의 완성도가 결과를 좌우합니다.

4단계 - 가처분 집행 (결정 송달일로부터 14일 이내)

결정문을 받으면 14일 이내에 반드시 집행을 마쳐야 합니다. 관할 집행관사무실에 강제집행 신청서와 결정정본을 제출하고, 집행비용을 납부합니다. 집행관이 현장을 방문하여 점유 상태를 확인하고, 고시문을 부착하면 절차가 완료됩니다.

14일 기한을 넘기면 가처분 결정이 효력을 잃습니다. 이 경우 인지대와 송달료를 다시 납부하고 처음부터 가처분을 재신청해야 합니다. 결정문을 수령하면 즉시 집행 신청에 착수하는 것이 안전합니다.

COST

비용은 크게 법원 납부 실비와 변호사 선임료로 나뉩니다. 법원에 납부하는 실비는 인지대, 송달료, 열쇠 수리비, 우편료 등을 모두 합하면 대략 50만 원에서 100만 원 정도입니다. 사건의 규모와 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

명도소송 변호사 선임료

200만 원부터

선임 시 점유이전금지가처분

0원

선임 시 내용증명 발송

0원

내용증명만 별도 의뢰 시

20만 원

법원 납부 실비(인지, 송달료 등)

약 50만~100만 원

부동산인도 강제집행

별도 계약

CHECKLIST

점유이전금지 가처분 신청서는 법원이 서면만으로 심사하는 만큼, 신청서의 완성도가 결과를 결정짓습니다. 아래와 같은 실수가 발생하면 보정명령으로 절차가 지연되고, 최악의 경우 기각될 수 있습니다.

1. 인적사항 기재 착오: 임차인의 이름, 주민등록번호, 주소가 실제와 다르면 보정명령의 원인이 됩니다. 법인 임차인의 경우 법인등록번호와 대표자 표시를 반드시 기재해야 합니다.

2. 오래된 서류 제출: 등기부등본이나 건축물대장이 최신 발급본이 아닌 경우 법원에서 재제출을 요구할 수 있습니다. 신청 직전에 발급받은 서류를 준비하는 것이 안전합니다.

3. 목적물 가액 산정 오류: 공시지가와 건물시가표준액의 적용방식을 잘못 계산하면 인지대 산정에 오류가 생깁니다. 가액 산출내역과 근거자료를 빠짐없이 첨부해야 합니다.

4. 집행 기한 도과: 결정문을 송달받은 후 14일 이내에 집행이 완료되지 않으면 가처분이 실효됩니다. 결정문 수령 즉시 집행관사무실에 위임하는 것이 필수입니다.

EXPERT

가처분 신청서의 신청 취지와 신청 이유는 법률적 근거를 정확하게 서술해야 합니다. 피보전권리의 소명이 미흡하거나 서류 구성에 하자가 있으면 기각되거나 보정명령이 반복됩니다. 명도소송 전문 변호사에게 맡기면 신청서 작성부터 담보제공, 결정문 수령, 집행 완료까지 모든 과정이 빈틈없이 진행됩니다.

STEP BY STEP

1. 1차 상담 및 서류 준비

2. 심층 상담: 제출된 서류를 토대로 사건의 쟁점과 전략을 분석합니다. 예상 비용과 기간을 안내합니다.

3. 선임 계약 체결: 전화만으로도 선임 계약이 가능합니다. 방문 없이 전국 어디서나 진행할 수 있습니다.

4. 소송 및 가처분 집행: 점유이전금지 가처분 신청서 접수, 명도소송 제기, 강제집행까지 전 과정을 변호사가 직접 진행합니다.

MBC

KBS

SBS

YTN

각종 언론에 부동산 분쟁 전문가로 보도되고 있습니다

AFTER

만약 가처분 집행 이후에도 점유가 제3자에게 이전된 경우라면, 본안 판결의 집행 단계에서 승계집행문을 부여받아 해당 제3자의 점유를 배제할 수 있습니다. 가처분이 있었기에 가능한 조치이므로, 역시 점유이전금지 가처분 신청서의 사전 준비가 얼마나 중요한지를 보여줍니다.