LEGAL STRATEGY GUIDE

명도소송 손해배상 청구,

밀린 월세와 점유 손해까지

한 번에 받아내는 전략

건물을 비워달라는 것만으로는 부족합니다.

밀린 차임과 점유로 인한 손해까지 돌려받아야 진짜 해결입니다.

TV

계약기간이 끝났는데도 나가지 않는 세입자. 월세는 몇 달째 밀려 있고, 건물은 제대로 활용하지도 못한 채 시간만 흘러갑니다. 이런 상황에서 명도소송만 진행하면 건물을 돌려받을 수는 있지만, 그동안 밀린 월세와 점유로 인한 경제적 손해는 별도로 청구하지 않으면 받을 수 없습니다. 많은 임대인이 이 사실을 모른 채 명도소송만 진행하고, 뒤늦게 후회하는 경우가 적지 않습니다.

CORE ISSUE

왜 함께 청구해야 할까?

임대차계약이 종료된 이후에도 임차인이 건물을 계속 점유하고 있다면, 임대인에게는 두 가지 손해가 발생합니다. 하나는 건물 자체를 사용하지 못하는 손해이고, 다른 하나는 받지 못한 차임(월세)에 해당하는 금전적 손해입니다.

명도소송은 건물의 인도를 구하는 소송이므로, 이 소송만으로는 밀린 월세나 계약 종료 이후의 차임 상당 부당이득금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 명도소송을 제기할 때 손해배상 청구 또는 차임 상당 부당이득반환 청구를 함께 병합하여 진행하는 것이 가장 효율적인 방법입니다.

명도소송만 진행

명도 + 손해배상 병합 청구

건물 인도만 가능

건물 인도 + 밀린 월세 회수

미납 차임은 별도 소송 필요

하나의 소송으로 해결 가능

계약 종료 후 점유 손해 미반영

점유기간 차임 상당액 청구 가능

소송 비용·시간 이중 부담

비용과 시간 모두 절감

만약 명도소송이 이미 확정된 상태라면, 미납된 차임이나 계약 종료 이후 발생한 부당이득에 대해서는 추가 소송절차를 별도로 진행해야 합니다. 처음부터 병합 청구를 하면 이런 번거로움을 피할 수 있으므로, 소장 작성 단계에서부터 전문 변호사의 조력을 받는 것이 중요합니다.

CLAIM SCOPE

돌려받을 수 있는 항목

명도소송과 함께 청구할 수 있는 금전적 항목은 사안에 따라 다양합니다. 대표적으로 다음과 같은 내용이 청구 대상이 될 수 있습니다.

• 계약기간 중 미납된 차임(월세) — 연체된 월세를 청구합니다. 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다.

• 계약 종료 이후 차임 상당 부당이득금 — 계약이 끝난 뒤에도 건물을 점유하고 있으면, 그 기간의 차임에 해당하는 금액을 부당이득으로 반환 청구합니다.

• 건물 훼손에 따른 원상복구 비용 — 임차인이 시설을 훼손한 경우 수리비 등을 청구할 수 있습니다.

• 지연손해금(법정이자) — 판결 확정 시까지 연 12%의 지연손해금이 가산됩니다.

실무에서 가장 많이 놓치는 부분

소장의 청구취지에 "건물을 인도하라"는 내용만 기재하고, 차임 상당 금원의 지급을 구하는 취지를 누락하는 경우가 많습니다. 이렇게 되면 승소하더라도 밀린 월세를 회수하기 위해 별도의 소를 다시 제기해야 하므로, 시간과 비용이 이중으로 발생합니다. 소장 작성 시 명도 청구와 금전 청구를 함께 기재하는 것이 핵심입니다.

PROCESS

명도소송 손해배상 진행 절차

1. 1차 상담 및 서류 준비: 전화 한 통으로 사건 개요를 파악합니다. 임대차계약서, 내용증명 발송 내역, 연체 내역 등 필요한 서류를 안내받습니다. 방문 없이 전화만으로 선임이 가능하며, 전국 어디서나 진행할 수 있습니다.

2. 심층 상담 및 전략 수립

3. 선임계약 체결: 상담 내용에 동의하시면 선임계약을 체결합니다. 비용, 절차, 예상 일정 등을 투명하게 안내해 드립니다.

4. 소송 진행 및 판결: 내용증명 발송, 점유이전금지가처분 신청, 명도소송 제기, 재판 출석 등 전 과정을 변호사가 대리합니다. 통상 12회의 변론기일을 거쳐 판결이 선고되며, 명도소송 전체 절차는 약 46개월 정도 소요됩니다.

승소 판결 이후에도 임차인이 퇴거하지 않는 경우에는 강제집행을 신청할 수 있습니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도가 소요되며, 법원 소속 집행관에 의하여 짐을 강제로 반출하는 방식으로 진행됩니다. 강제집행은 별도 선임 계약이 필요합니다.

COST INFO

점유이전금지가처분 (선임 시) 0원

내용증명 (선임 시) 0원

내용증명만 의뢰 시 20만원

법원 납부 실비 (인지, 송달료, 우편료 등) 약 50~100만원

• 부동산인도 강제집행은 별도 계약입니다.

KEY POINT

점유이전금지가처분이 필수입니다

명도소송 중에 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면, 판결을 받아도 새로운 점유자에게는 효력이 미치지 않습니다. 이 경우 새로운 점유자를 상대로 별도의 명도소송을 다시 진행해야 하므로, 시간과 비용이 이중으로 발생합니다.

점유이전금지가처분은 이러한 위험을 차단하기 위한 보전 처분입니다. 법원이 현재 점유자의 점유 상태를 고정시키는 명령을 내리면, 이후 점유자가 바뀌더라도 기존 판결에 따라 강제집행이 가능합니다. 명도소송 손해배상을 확실하게 회수하기 위해서도 필수적인 절차입니다.

TRACK RECORD

선택받는 이유

명도소송 직접 수행

부동산 관련 소송

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Q&A

자주 묻는 질문

명도소송에서 밀린 월세도 같이 받을 수 있나요?

네, 가능합니다. 명도소송을 제기할 때 소장의 청구취지에 미납 차임 및 계약 종료 이후 발생하는 차임 상당 부당이득금의 지급도 함께 기재하면, 하나의 소송으로 건물 인도와 금전 회수를 동시에 진행할 수 있습니다.

명도소송만 먼저 끝났는데, 손해배상을 나중에 따로 청구할 수 있나요?

가능합니다. 다만 명도소송이 이미 확정된 상태라면 별도의 소송을 추가로 제기해야 하므로, 시간과 비용이 더 소요됩니다. 처음부터 병합 청구로 진행하는 것이 훨씬 효율적입니다.

전화만으로도 선임이 되나요?