공매 투자 실전 가이드

공매 명도소송 비용,

낙찰 후 점유자가 안 나갈 때 실제 드는 금액 총정리

경매와 달리 인도명령이 불가능한 공매. 반드시 명도소송을 거쳐야 합니다. 변호사 선임료부터 법원 실비, 강제집행까지 빠짐없이 안내합니다.

가처분 진행

부동산소송 누적

점유자가 나가지 않는다면

공매를 통해 시세보다 저렴하게 부동산을 취득했지만, 막상 기존 점유자가 퇴거를 거부하면 어떻게 해야 할까요? 경매 낙찰자에게는 매각대금 완납 후 6개월 이내에 법원에 간편하게 인도명령을 신청할 수 있는 제도가 있습니다. 그런데 공매에는 인도명령 제도 자체가 존재하지 않습니다. 이는 국세징수법에 따른 공매 절차에 민사집행법상 인도명령 규정이 적용되지 않기 때문입니다.

따라서 공매 낙찰자가 점유자를 상대로 부동산을 인도받으려면, 반드시 명도소송을 제기해야 합니다. 공매 명도소송 비용이 어느 정도인지 궁금하신 분들이 많은데, 항목별로 하나하나 정리해 드리겠습니다.

법원 경매

매각대금 완납 후 6개월 이내에 인도명령 신청 가능

서면심사로 빠르게 집행권원 확보

대항력 없는 점유자에 한해 적용

비용 저렴, 절차 간소

VS

공매

인도명령 제도 적용 불가

점유자 미퇴거 시 명도소송 필수

점유이전금지가처분 선행 필요

소송부터 강제집행까지 전 과정 진행

경매의 경우 인도명령이라는 간편한 절차가 있지만, 공매에서는 이 제도를 활용할 수 없으므로 명도소송이라는 정식 재판을 통해 판결을 받아야 합니다. 그래서 공매 명도소송 비용은 경매보다 더 높게 책정되는 경우가 많고, 소요 기간도 더 깁니다.

공매 명도소송 비용은 크게 변호사 선임료와 법원 등에 납부하는 실비용으로 나뉩니다. 여기에 상대방이 끝까지 버틸 경우 추가되는 강제집행 비용까지 고려해야 합니다. 각 항목을 아래 표에 정리했습니다.

• 비용 항목: 금액 (대략) 비고 |

• 변호사 선임료: 200만 원부터 사건 난이도별 상이 |

• 점유이전금지가처분: 0원 선임 시 별도 비용 없음 |

• 내용증명: 0원 선임 시 별도 비용 없음 |

• 법원 실비 (인지대, 송달료, 우편료 등)

• 약 50만~100만 원: 소가·당사자 수에 따라 변동

• 소송 단계 예상 합계: 약 250만~300만 원 내외 강제집행 별도 |

강제집행까지 가는 경우

판결 후에도 점유자가 자진 퇴거하지 않으면 부동산 인도 강제집행이 필요합니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 소요되며, 법원 소속 집행관에 의하여 짐을 강제로 반출하는 절차로 진행됩니다. 강제집행 비용은 부동산 규모와 짐의 양에 따라 달라지며, 별도 계약으로 진행됩니다.

변호사 선임료 200만 원~

법원 실비 (인지, 송달료, 우편료 등) 50만~100만 원

점유이전금지가처분 (선임 시) 0원

내용증명 (선임 시) 0원

공매 낙찰 후 점유자가 비워주지 않을 때, 명도소송은 아래와 같은 순서로 진행됩니다. 각 단계에서 어떤 준비가 필요한지 함께 살펴보겠습니다.

1. 내용증명 발송: 공매 낙찰에 따른 소유권 취득 사실을 점유자에게 알리고, 일정 기한 내에 자진 퇴거를 요구합니다. 추후 소송에서 중요한 증거 자료가 됩니다.

2. 점유이전금지가처분 신청: 소송 진행 중 점유자가 제3자에게 점유를 넘기면, 판결을 받아도 강제집행이 불가능해질 수 있습니다. 이를 막기 위해 가처분으로 점유자를 특정하는 절차입니다. 전자소송 기준 인지대 약 9,000원 정도가 소요됩니다.

3. 명도소송 제기: 관할 법원에 소장을 접수합니다. 소장에는 소유권 취득 경위, 점유 현황, 퇴거 요구 사실 등을 상세히 기재합니다. 통상 소장 접수 후 3~6개월 내에 판결을 받을 수 있습니다.

4. 판결 선고 및 확정: 법원이 원고 승소 판결을 내리면, 점유자에게 부동산 인도 의무가 확정됩니다. 판결문이 송달된 후 2주 이내에 항소하지 않으면 판결이 확정됩니다.

5. 강제집행 (필요 시): 확정 판결 후에도 점유자가 나가지 않으면, 집행관 사무실에 강제집행을 신청합니다. 계고(사전통지) 후 본 집행이 이루어지며, 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 소요됩니다. 법원 소속 집행관이 현장에서 짐을 강제로 반출합니다.

1. 공실 손실 누적: 소송이 지연될수록 임대 수익을 올리지 못하는 기간이 길어집니다. 월 100만 원 임대료 기준, 6개월이면 600만 원의 손실입니다.

2. 시설 훼손 위험: 점유자가 퇴거를 거부하며 건물을 방치하거나 훼손하면, 수리 비용까지 추가됩니다. 빠른 대응이 재산을 보호합니다.

3. 점유자 변경 리스크: 가처분 없이 소송만 진행하면, 소송 도중 점유자가 바뀌어 처음부터 다시 소송을 해야 할 수 있습니다.

4. 셀프 소송의 함정: 변호사 비용을 아끼려고 직접 소송하다가 서류 미비, 보정 명령 반복 등으로 기간만 늘어나는 경우가 적지 않습니다.

공매 명도소송 비용을 줄이는 가장 확실한 방법은, 처음부터 경험 많은 전문 변호사에게 맡겨 한 번에 정확하게 진행하는 것입니다. 절차가 늘어질수록 공실 손해와 시설 훼손 위험이 커지기 때문에, 비용 절감보다 신속한 해결이 결과적으로 더 경제적입니다.

엄

MBC 출연 KBS 출연 SBS 출연 YTN 출연 각종 언론 보도

전국 어디서나, 전화 한 통이면 됩니다

2단계. 서류를 바탕으로 사건 난이도, 예상 기간, 공매 명도소송 비용을 구체적으로 안내받습니다.

3단계. 상담 결과에 동의하시면 선임 계약을 체결합니다. 전화만으로도 진행 가능합니다.

4단계. 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행(별도 계약)까지 전 과정을 진행합니다.

명도소송에서 승소하면 판결문에 "소송 비용은 패소자가 부담한다"는 주문이 포함됩니다. 이를 근거로 비용액 확정 신청을 하면, 법원에 납부한 인지대와 송달료 등 실비를 점유자에게 청구할 수 있습니다. 또한 변호사 보수의 일정 부분도 「변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙」에 따라 청구가 가능합니다.

다만, 실제로 지출한 변호사 선임료 전액이 인정되는 것은 아니며, 규칙에서 정한 범위 내에서 산정됩니다. 공매 명도소송 비용을 최대한 회수하기 위해서는 승소 직후 비용액 확정 절차를 빠짐없이 진행하는 것이 중요합니다.