LEGAL GUIDE 2026

점유이전금지가처분 없이 명도소송 승소해도 강제집행이 불가능합니다

점유이전금지가처분의 모든 것 — 절차부터 비용, 실무 핵심까지

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실무에서 반복되는 실수

"명도소송에서 이겼는데, 막상 강제집행을 하러 갔더니 세입자가 아닌 전혀 다른 사람이 살고 있었습니다. 판결문은 그 사람에게 효력이 없다고 합니다. 처음부터 다시 소송을 해야 한다니, 6개월이 넘는 시간이 또 필요하다는 겁니다."

명도소송의 안전장치 — 승소 판결의 효력을 끝까지 보전합니다

점유이전금지가처분이란, 명도소송을 진행하는 동안 현재 세입자(임차인)가 다른 사람에게 부동산의 점유를 넘기지 못하도록 법원에 미리 신청하는 보전처분입니다. 쉽게 말해, 소송이 끝날 때까지 "지금 점유하고 있는 사람 그대로 유지하라"는 법원의 명령입니다.

명도소송에서 승소하면 판결문에 적힌 상대방(피고)에 대해서만 강제집행이 가능합니다. 만약 소송 도중 세입자가 몰래 다른 사람에게 전대(재임대)를 하면, 그 새로운 점유자에게는 판결의 효력이 미치지 않습니다. 이때 점유이전금지가처분이 되어 있으면, 설령 점유가 제3자에게 이전되었더라도 승계집행문을 부여받아 강제집행을 진행할 수 있습니다.

가처분 없이 진행한 경우

소송 중 점유자 변경 시 판결 무력화

새로운 점유자 상대로 소송 재개 필요

추가 6개월 이상 시간 소요

비용과 시간 이중 부담

가처분과 함께 진행한 경우

점유 변경 시에도 승계집행문으로 강제집행 가능

추가 소송 없이 원래 판결로 집행

시간과 비용 절감

확실한 부동산 회수

명도소송과 동시에 또는 소송 전에 신청하는 것이 일반적입니다

1. 가처분 신청서 작성 및 접수: 신청 취지와 신청 이유를 기재한 가처분 신청서를 작성합니다. 부동산등기부등본, 임대차계약서 사본, 목적물 가액 산출표, 소명자료(내용증명 사본, 월세 미납 내역 등)를 첨부하여 관할 법원에 전자소송으로 접수합니다.

2. 법원의 담보제공명령: 접수된 신청서에 문제가 없으면 법원에서 담보를 제공하라는 명령을 내립니다. 이는 가처분이 임시처분인 만큼, 본안 소송에서 패소할 경우 상대방 손해를 담보하기 위한 목적입니다. 보정명령이 나오는 경우는 서류 기재나 첨부에 보완이 필요한 것이므로 수정 후 다시 제출하면 됩니다.

3. 담보 제공 (보증보험 활용): 담보제공명령을 받은 날로부터 7일 이내에 현금 공탁 또는 보증보험증권을 법원에 제출해야 합니다. 실무적으로는 보증보험증권을 이용하면 현금 부담 없이 신속하게 처리할 수 있습니다.

4. 가처분 결정 및 집행 신청: 보증보험 제출 후 수일 내에 법원이 가처분 결정을 내립니다. 결정문을 받으면 2주 이내에 집행관 사무실에 집행을 신청해야 합니다. 이 기한을 넘기면 처음부터 다시 신청해야 하므로 주의가 필요합니다.

5. 현장 집행 완료: 집행관이 해당 부동산을 방문하여 가처분 결정의 취지가 담긴 고시문을 부착하면 절차가 완료됩니다. 만약 문이 잠겨 있으면 열쇠 수리공과 입회인 2명(임대인 본인 제외)이 필요합니다. 통상적으로 접수부터 집행 완료까지 약 2~4주가 소요됩니다.

핵심 비용 안내

• 항목: 내용
• 변호사 선임료
• 명도소송 선임 시 점유이전금지가처분 0원 (명도소송 선임료 200만 원부터) |
• 인지대: 전자소송 할인 감안 시 통상 약 9,000원
• 법원 실비용 총합
• 인지, 송달료, 열쇠수리공, 우편료 등 합산 시 대략 50만 원 ~ 100만 원 정도 |
• 내용증명
• 명도소송 선임 시 0원 (별도 의뢰 시 20만 원) |
• 강제집행: 별도 계약 (신청 후 약 3개월 소요)

실무 경험에서 확인된 핵심 사항들입니다

판결의 효력 범위를 확장합니다. 명도소송 판결은 소송 당사자에게만 효력이 미칩니다. 점유이전금지가처분이 되어 있으면 소송 중 점유가 이전되더라도 승계집행문을 받아 제3자에 대한 강제집행이 가능합니다. 가처분 없이는 새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 시작해야 합니다.

세입자의 전대 행위를 사전에 억제합니다. 가처분 고시문이 부착되면 세입자는 함부로 다른 사람에게 점유를 넘길 수 없다는 심리적 압박을 받게 됩니다. 이는 소송 과정에서 불필요한 분쟁 확대를 방지하는 효과가 있습니다.

강제집행 단계에서의 리스크를 제거합니다. 강제집행은 판결문에 기재된 점유자가 실제로 거주하고 있어야 진행 가능합니다. 가처분을 통해 이 조건을 사전에 확보해 둠으로써, 승소 후 집행 단계에서 예상치 못한 장애물에 부딪히는 상황을 예방할 수 있습니다.

내용증명 발송부터 강제집행까지, 한 곳에서 해결합니다

공인중개사 자격 보유

MBC 출연 KBS 출연 SBS 출연 YTN 출연

MBC KBS SBS YTN 각종 언론 보도

전화 한 통이면 전국 어디서나 방문 없이 선임이 가능합니다

1. 1차 상담 및 서류 준비

2. 심층 상담

3. 선임 계약: 상담 내용에 동의하시면 선임 계약을 체결합니다. 방문 없이 전화만으로도 가능합니다.

4. 소송 진행: 점유이전금지가처분 신청과 명도소송 본안을 동시에 진행합니다. 전 과정에서 진행 상황을 투명하게 공유해 드립니다.