명도소송 전문센터

강제퇴거 소송,

버티는 세입자를 법적으로 내보내는 방법

계약이 끝났는데도, 월세가 밀렸는데도 나가지 않는 세입자. 더 이상 기다릴 필요 없습니다. 강제퇴거 소송의 정확한 절차와 비용을 지금 바로 확인하세요.

문제 인식

건물주라면 누구나 한 번쯤은 마주칩니다. 계약은 분명히 끝났고, 월세도 몇 달째 밀렸는데 세입자는 꿈쩍도 하지 않습니다. 연락을 해봐도 "조금만 더 시간을 달라"는 말만 반복됩니다. 이 상황, 얼마나 계속되고 있으신가요?

계약 만료 후 점유 지속

임대차 계약이 종료되었으나 세입자가 이를 무시하고 계속 거주 중인 상태

월세 연체 반복

2기 이상 월차임을 연체하고 있음에도 퇴거 요구에 응하지 않는 상황

연락 두절·버티기

내용증명을 보내도 반송, 전화를 해도 받지 않으며 의도적으로 회피 중

무단 점유·전대

정당한 권리도 없이 건물을 불법으로 점유하거나 제3자에게 넘긴 경우

강제퇴거 소송을 미루는 날마다 임대인의 손해는 누적됩니다. 밀린 월세가 쌓이는 것은 물론, 세입자가 점유를 제3자에게 넘겨버리면 소송에서 이기더라도 강제집행이 불가능해질 수 있습니다. 골든타임을 놓치기 전에 법적 절차를 시작하는 것이 핵심입니다.

개념 이해

강제퇴거 소송은 법원을 통해 점유 권원이 없는 세입자 또는 불법 점유자를 합법적으로 내보내는 절차입니다. 건물주가 직접 자물쇠를 바꾸거나 짐을 내다 버리는 것은 형사처벌을 받을 수 있기 때문에, 반드시 법적 절차를 통해야 합니다.

실무에서는 명도소송(건물인도 청구소송)이라고 부르며, 승소 판결 이후에도 퇴거하지 않으면 법원 집행관에 의한 강제집행으로 이어집니다.

강제퇴거 소송이 필요한 주요 상황

• 임대차 계약이 만료 또는 해지되었으나 세입자가 퇴거를 거부하는 경우

• 주택 임차인의 경우 2기, 상가 임차인의 경우 3기 이상 월차임 연체 후 계약 해지를 통보한 경우

• 임차인이 무단 전대 또는 용도 변경 등 계약 의무를 중대하게 위반한 경우

• 정당한 점유 권원 없이 건물을 불법으로 점유하고 있는 제3자가 있는 경우

진행 절차

내용증명 발송부터 강제집행까지, 전체 흐름을 단계별로 확인하세요. 각 단계에서 변호사의 개입 여부가 결과를 크게 좌우합니다.

1. 선제 조치: 내용증명 발송

2. 보전처분 · 필수 절차: 점유이전금지가처분 신청

소송 진행 중 세입자가 악의적으로 점유를 제3자에게 넘겨버릴 경우, 승소하더라도 강제집행이 불가능해집니다. 이를 원천 차단하는 사전 조치입니다. 법원에 납부하는 실비용(인지대 약 9,000원 포함)은 소액이며, 보증보험 가입이 필요합니다. 명도소송 선임 시 가처분 비용은 0원입니다.

3. 본안 소송 · 4~6개월: 명도소송(건물인도 청구소송) 제기

법원에 소장을 접수하고 변론기일을 거쳐 판결을 받습니다. 통상 23회의 변론기일이 진행되며, 서류가 잘 갖춰진 경우 46개월 내 승소 판결을 받을 수 있습니다. 연락두절 세입자도 공시송달 절차로 진행 가능합니다.

4. 집행권원 확보 후: 강제집행 (필요 시)

승소 판결 후에도 퇴거하지 않으면 집행문을 부여받아 법원 집행관실에 강제집행을 신청합니다. 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 소요되며, 법원 소속 집행관에 의해 점유자의 물건이 강제로 반출됩니다. 강제집행은 별도 계약으로 진행됩니다.

실무에서 알아두어야 할 점

명도소송 사건 중 강제집행까지 실제로 진행되는 비율은 매우 낮습니다. 대부분의 세입자는 판결이 내려지거나 집행예고(계고) 단계에서 자진 퇴거합니다. 그러나 강제집행 경험이 풍부한 변호사를 처음부터 선임해야, 소수의 끝까지 버티는 경우에도 흔들리지 않고 마무리할 수 있습니다.

비용 안내

200만원~ 변호사 선임료 명도소송 기준 (케이스별 상이)

0원

명도소송 선임 시 포함

0원 내용증명 명도소송 선임 시 포함

20만원 내용증명 단독 의뢰 소송 없이 내용증명만 할 경우

신뢰 근거

강제퇴거 소송은 변호사의 실전 경험이 결과를 바꿉니다. 수백 건의 판결문을 받아도 강제집행 현장에서의 돌발 변수에 대응하지 못하면 판결문이 무의미해질 수 있습니다.

명도소송 직접 수행

강제집행 직접 경험

부동산 관련 소송 누적

언론 보도

MBC KBS SBS YTN 각종 매체 지속 보도 중

선임 안내

복잡한 방문 절차 없이, 전화 한 통으로 시작됩니다. 전국 어디서나 원격으로 진행 가능합니다.

Step 01

1차 상담 · 서류 준비

Step 02

심층 상담 사건 분석 후 전략 수립 및 예상 비용·기간 투명 안내

Step 03

선임 계약 방문 없이 전화만으로 선임 계약 가능. 전국 어디서나 OK

Step 04

소송 진행 내용증명부터 판결, 강제집행까지 전 과정 직접 진행

자주 묻는 질문

Q 강제퇴거 소송(명도소송)은 얼마나 걸리나요?

본안 명도소송은 통상 4~6개월이 소요됩니다. 이후 세입자가 자진 퇴거하지 않아 강제집행까지 진행되는 경우, 집행 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 추가로 소요됩니다. 증거 서류가 잘 갖춰져 있고 전문 변호사가 진행할수록 기간은 단축될 수 있습니다.

Q 점유이전금지가처분은 반드시 해야 하나요?

Q 세입자가 연락을 완전히 끊었는데도 소송이 가능한가요?

가능합니다. 세입자가 송달을 받지 않거나 연락이 두절된 경우에는 공시송달 절차를 통해 소송을 진행할 수 있습니다. 오히려 세입자가 법정에 출석해 반박하지 못하므로 소송 진행이 수월해지는 경우도 있습니다.

Q 강제집행 시 세입자의 짐은 어떻게 처리되나요?

법원 소속 집행관에 의해 진행되며, 점유자의 물건은 강제로 반출되어 보관 창고로 이송됩니다. 3개월분의 보관비가 발생하며, 이 기간 내에 세입자가 찾아가지 않으면 별도의 매각 절차가 진행됩니다. 임대인이 자의적으로 짐을 처분하는 것은 법적으로 허용되지 않습니다.

Q 지방에 있는 건물도 상담과 선임이 가능한가요?

평일 오전 10시 ~ 오후 6시 · 점심 12~1시 · 공휴일 휴무