LEGAL GUIDE FOR LANDLORDS

임차인 퇴거 확인서,

왜 필요하고 어떻게 준비해야 할까?

임대차 계약이 끝났는데 임차인이 퇴거했는지 확실하지 않다면, 그 불안감이 얼마나 큰지 임대인이라면 충분히 공감하실 겁니다. 임차인 퇴거 확인서의 작성법부터 명도소송과의 관계까지, 핵심을 정리합니다.

명도소송 누적 수임

점유이전금지가처분

강제집행 직접 경험

전체 실적

MBC 출연 KBS 출연 SBS 출연 YTN 출연

STEP 01

임차인 퇴거 확인서는 임대차 계약이 종료된 뒤 임차인이 실제로 해당 부동산에서 퇴거했음을 증명하는 서류입니다. 임대인과 임차인이 쌍방 서명하여 보관하는 것이 일반적이며, 향후 보증금 반환 분쟁이나 원상회복 관련 다툼을 예방하는 데 핵심적인 역할을 합니다.

이 서류가 제대로 작성되어 있으면, 임대인은 퇴거 사실을 명확히 입증할 수 있고, 새로운 임차인을 들이는 데에도 법적 리스크가 크게 줄어듭니다. 특히 상가 임대차에서는 사업자등록 정리와 공과금 정산까지 퇴거 확인서에 포함시키는 것이 바람직합니다.

1. 퇴거 사실의 객관적 증명: 임차인이 언제 어떤 상태로 부동산을 반환했는지를 문서로 남겨 분쟁의 소지를 차단합니다.

2. 보증금 반환 분쟁 예방: 퇴거 시점과 원상회복 상태를 기록하면, 보증금 반환 시기와 공제 항목에 대한 다툼을 방지할 수 있습니다.

3. 원상회복 확인 기록: 벽면, 바닥, 시설물 등의 상태를 점검하고, 파손이나 변경 사항을 기재하여 수리비 분쟁에 대비합니다.

4. 공과금·세금 정산 근거: 전기, 수도, 가스, 관리비 등 미납 공과금 정산 여부를 확인하고 기록으로 남깁니다.

STEP 02

어떤 문제가 생기나

많은 임대인이 임차인이 나갔으니 끝났다고 생각하지만, 퇴거 확인서를 작성하지 않으면 예상치 못한 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 특히 계약 종료 후에도 임차인이 일부 짐을 남겨두거나, 열쇠를 반납하지 않는 경우가 드물지 않습니다.

퇴거 확인을 하지 않았을 때 발생하는 실제 분쟁 사례

임차인이 "아직 짐이 남아있으니 퇴거한 것이 아니다"라고 주장하면서 보증금 반환을 요구하는 경우가 있습니다. 또한 원상회복을 하지 않고 나간 뒤 "원래 그 상태였다"고 다투는 경우도 빈번합니다. 퇴거 확인서 한 장이 이런 분쟁을 근본적으로 차단해 줍니다. 만약 임차인이 퇴거 확인서 서명을 거부하면서 사실상 점유를 계속하고 있다면, 이때부터 명도소송을 검토해야 할 시점입니다.

임차인 퇴거 확인서 작성 자체가 어렵지 않음에도 불구하고, 이를 간과하여 수개월간 법적 다툼에 시달리는 임대인이 적지 않습니다. 계약 종료 즉시 퇴거 확인서를 작성하는 것이 가장 중요합니다.

STEP 03

반드시 들어가야 할 항목

임차인 퇴거 확인서에는 법적 효력을 갖출 수 있도록 핵심 항목들이 빠짐없이 기재되어야 합니다. 아래 항목을 하나라도 누락하면 추후 증거 능력이 약해질 수 있으므로, 꼼꼼하게 확인하시기 바랍니다.

부동산 표시 — 해당 부동산의 주소, 동·호수, 면적 등을 정확하게 기재합니다.

임대인·임차인 인적사항 — 성명, 주민등록번호(또는 사업자번호), 연락처를 기재합니다.

퇴거 완료 일시 — 임차인이 실제로 부동산을 비운 날짜와 시간을 명시합니다.

원상회복 상태 점검 결과 — 벽면, 바닥, 설비 등의 상태를 확인하고, 파손 부분이 있다면 구체적으로 기재합니다.

보증금 정산 내역 — 보증금 잔액, 공제 항목(미납 차임, 원상회복 비용 등), 반환 일정을 기재합니다.

공과금 정산 확인 — 전기, 수도, 가스, 관리비 등의 납부 완료 여부를 확인합니다.

열쇠 반납 여부 — 열쇠(또는 비밀번호) 인수 사실을 명확히 기록합니다.

쌍방 서명·날인 — 임대인과 임차인이 각각 서명 또는 날인하여 문서의 진정성을 확보합니다.

임차인 퇴거 확인서를 작성할 때는 사진이나 영상 자료를 함께 남겨두시는 것이 좋습니다. 특히 원상회복 상태를 두고 다툼이 생길 수 있으므로, 퇴거 당일 부동산 내부를 촬영하여 보관하면 결정적인 증거가 됩니다.

STEP 04

퇴거 자체를 거부할 때

임차인 퇴거 확인서를 작성하려면 임차인의 협조가 필수적입니다. 그런데 임차인이 퇴거 확인서 서명을 거부하거나, 아예 계약 종료 후에도 나가지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 이때부터는 법적 절차를 밟아야 합니다.

중요한 점은 아무리 내 건물이라도 임대인이 임의로 잠금장치를 교체하거나 짐을 빼는 행위는 절대로 해서는 안 된다는 것입니다. 이런 행위는 오히려 주거침입죄나 재물손괴죄에 해당할 수 있어서, 임대인이 더 큰 불이익을 받게 됩니다.

핵심 법적으로 올바른 절차는 이렇게 진행됩니다

계약 종료 후에도 임차인이 퇴거하지 않는다면, 내용증명 발송을 통해 공식적으로 퇴거를 요청하고, 그래도 응하지 않을 경우 점유이전금지가처분을 신청한 뒤 명도소송을 제기하는 것이 정석입니다. 이 전 과정을 부동산 전문 변호사와 함께 진행하면 기간과 비용을 절약할 수 있습니다.

STEP 05

명도소송의 전체 흐름

임차인이 퇴거하지 않아 임차인 퇴거 확인서를 작성할 수 없는 상황이라면, 명도소송은 부동산을 되찾기 위한 가장 확실한 수단입니다. 명도소송 전 과정을 이해하면 막연한 불안감이 줄어들고, 어떤 준비를 해야 하는지 명확해집니다.

내용증명 발송

➔

➔ 명도소송 제기

➔ 판결 확정

➔ 강제집행

1. 내용증명 발송: 계약 해지 의사와 퇴거 요구를 내용증명 우편으로 발송합니다. 이 자체로 법적 강제력은 없지만, 소송 시 중요한 증거로 활용됩니다.

2. 점유이전금지가처분 신청: 소송 도중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 판결을 받아도 강제집행이 불가능해집니다. 이를 방지하기 위한 필수 선행 절차이며, 인지대는 전자소송 기준 약 9,000원 정도입니다.

3. 명도소송 제기: 관할 법원에 소장을 접수합니다. 통상 12회의 변론기일을 거쳐 판결이 선고되며, 사안에 따라 46개월 정도 소요됩니다.

4. 판결 확정 후 강제집행: 승소 판결 후에도 임차인이 나가지 않으면, 법원 집행관 사무실에 강제집행을 신청합니다. 집행관이 계고(자진 퇴거 권고)를 한 뒤, 불응 시 본 집행을 통해 법원 소속 집행관에 의하여 짐을 강제로 반출하게 됩니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 소요됩니다.

STEP 06

• 항목: 비용 비고 |

• 변호사 선임료

• 사건별 상이, 상담 시 안내 |

• 점유이전금지가처분: 0원 선임 시 추가 비용 없음 |

• 내용증명 발송: 0원 선임 시 추가 비용 없음 |

• 내용증명만 별도 의뢰: 20만원 내용증명만 필요한 경우 |

• 법원 납부 실비: 약 50만~100만원 인지대, 송달료, 우편료 등 합산 |

• 강제집행: 별도 계약 부동산인도강제집행은 별도 |

STEP 07

1단계 — 1차 상담 및 서류 준비

전화로 사건 개요를 말씀해 주시면, 필요한 서류 안내와 사건의 방향성을 설명드립니다.

2단계 — 심층 상담

3단계 — 선임 계약

비용과 절차에 동의하시면 선임 계약을 체결합니다. 전화와 우편만으로도 가능합니다.

4단계 — 소송 진행

내용증명 발송부터 점유이전금지가처분, 명도소송, 판결까지 전 과정을 대리합니다.

WHY

명도소송 직접 수행 경험

누적 실적

강제집행 현장 경험

단순히 소송만 진행하는 것이 아니라, 내용증명 발송부터 점유이전금지가처분, 명도소송, 그리고 강제집행 시 현장에서의 집행 전문가 동행(열쇠 인수·집행 동행 등)까지 전 과정을 지원합니다.