LEGAL GUIDE 2025

강제퇴거명령, 절차를 모르면

임대인이 오히려 불이익을 봅니다

세입자가 나가지 않아 답답하신가요? 자력구제는 형사처벌 대상입니다.

적법한 강제퇴거명령 절차를 밟아야 내 부동산을 안전하게 되찾을 수 있습니다.

명도소송 직접 수행

부동산 소송 누적

ISSUE

계약기간이 끝났는데도, 월세가 수개월째 밀려 있는데도 세입자가 나가지 않는 상황. 건물주라면 누구나 한 번쯤 겪을 수 있는 일입니다. "내 건물인데 왜 내 마음대로 못 하느냐"는 생각이 들 수 있지만, 우리 법은 자력구제를 허용하지 않습니다.

임의로 자물쇠를 바꾸거나 전기·수도를 차단하면 오히려 임대인이 주거침입죄, 강요죄, 손괴죄 등으로 형사처벌을 받게 됩니다. 세입자가 아무리 잘못했더라도 법적 절차 없이 퇴거를 강제하면 수천만 원의 손해배상까지 물어야 할 수 있습니다.

임대인의 잘못된 대응

동의 없이 도어락 교체

전기·수도·가스 차단

세입자 물건 강제 반출

위력·협박으로 퇴거 요구

올바른 법적 대응

내용증명 발송

점유이전금지가처분 신청

명도소송 제기

법원 강제집행으로 인도

그래서 강제퇴거명령이라는 키워드를 검색하셨을 것입니다. 정확히 말하면 우리 법에서 '강제퇴거명령'이라는 별도의 제도가 있는 것은 아닙니다. 임대인이 적법하게 점유를 회수하려면 명도소송을 통한 판결 확정 후 강제집행이라는 절차를 거쳐야 합니다. 이것이 일반적으로 말하는 강제퇴거의 정확한 법적 경로입니다.

PROCESS

1. 내용증명 발송: 계약 종료 사실과 퇴거 요청을 공식적으로 통보합니다. 자진 퇴거를 유도하는 동시에, 이후 소송에서 중요한 증거자료가 됩니다. 명도소송 선임 시 내용증명 비용은 별도로 들지 않습니다.

2. 점유이전금지가처분 신청: 세입자가 소송 중에 다른 사람에게 점유를 넘기는 것을 사전에 차단합니다. 이 절차를 빠뜨리면 승소 판결을 받고도 강제집행이 어려워질 수 있어 반드시 선행되어야 합니다. 인지대는 전자소송 할인을 감안하면 약 9,000원 정도이며, 명도소송 선임 시 가처분 비용은 추가 부담 없이 진행됩니다.

3. 명도소송(건물인도청구소송) 제기: 법원에 건물 인도를 청구하는 본안소송입니다. 통상 2~6개월의 기간이 소요되며, 재판부에서 변론기일을 지정하여 심리를 진행합니다. 승소 판결이 확정되면 세입자에게 퇴거 의무가 법적으로 확정됩니다.

4. 강제집행(부동산 인도집행): 판결이 확정된 후에도 자진 퇴거하지 않는 경우, 법원 소속 집행관이 현장을 방문하여 짐을 강제로 반출합니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도 소요됩니다. 먼저 계고(예고) 단계에서 자진 퇴거 기한을 부여하고, 이 기간 내에도 나가지 않으면 본 집행이 이루어집니다.

실무에서는 이 4단계 전체를 '강제퇴거명령' 절차라고 통칭합니다. 각 단계마다 기한과 증거 확보가 중요하므로, 초기 상담 시점부터 전문변호사의 도움을 받는 것이 시간과 비용 모두에서 유리합니다.

COST

비용 문제로 망설이시는 분들이 많습니다. 그러나 세입자가 점유하는 기간이 길어질수록 밀리는 월세와 건물 관리비, 기회비용은 눈덩이처럼 불어납니다. 미리 비용 구조를 알고 결정하시면 훨씬 수월합니다.

명도소송 변호사 선임료 200만 원부터

점유이전금지가처분 (선임 시) 0원 (별도비용 없음)

내용증명 (선임 시) 0원 (별도비용 없음)

내용증명만 별도 의뢰 시 20만 원

법원 납부 실비 (인지·송달료 등) 약 50만 원 ~ 100만 원

부동산 인도 강제집행 별도 계약

WHY

명도소송은 일반 민사소송과 진행 방식이 다릅니다. 점유이전금지가처분의 타이밍, 상대방 소재 파악, 공시송달 여부 판단, 강제집행 현장 대응까지 각 단계마다 실무 경험이 결과를 좌우합니다.

1. 매뉴얼 저자가 직접 진행

2. 부동산 전문 자격 보유

3. 전 과정 원스톱 지원: 명도 내용증명 발송부터 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행 현장까지 전 과정을 하나의 팀에서 관리합니다. 강제집행은 별도 선임으로 진행됩니다.

4. 언론이 인정한 전문성: MBC KBS SBS YTN

CHECKLIST

임대차계약서 사본과 갱신 내역

월세 연체 내역 및 관련 통지 이력

점유자의 현재 상태 (연락·출입 가능 여부)

현황 사진이나 영상 (있으면 도움)

출입문 및 열쇠 관련 정보

사적 자력구제나 자물쇠 교체 등은 분쟁을 키울 수 있습니다. 법이 정한 절차로 진행하는 편이 가장 안전하고 확실합니다. 현재 상황을 말씀해 주시면, 명도소송과 강제집행 중 어떤 방법이 적합한지부터 판단해 드립니다.

FLOW

1. 1차 상담 및 서류 준비

2. 심층 상담: 서류를 검토한 뒤, 사건의 쟁점과 예상 소요기간, 구체적인 비용을 안내드립니다. 점유이전금지가처분의 필요성 여부도 이 단계에서 판단합니다.

3. 선임 계약: 비용과 진행 범위에 대해 합의가 이루어지면 선임 계약을 체결합니다. 전국 어디서든 전화만으로 선임이 가능합니다.

4. 소송 진행 및 집행: 내용증명 → 점유이전금지가처분 → 명도소송 → (필요 시) 강제집행까지 순차적으로 진행합니다. 각 단계의 진행 상황을 안내드리며, 강제집행은 별도 계약으로 진행됩니다.

RESOURCE

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