[Q&A] 02. 전세 사기 예방: 외국인이 계약 전 꼭 확인해야 할 체크리스트

고민 내용

"깡통전세가 걱정돼요. 들어가려는 집에 근저당(대출)이 많고 보증금이 집값과 비슷해요. 제 보증금을 어떻게 지킬 수 있나요?"

법적 실상: 과도하게 레버리지된 부동산의 위험성

'깡통전세'는 집주인의 대출금과 귀하의 보증금을 합친 금액이 주택 실제 매매가의 70~80%를 넘어설 때 발생합니다. 집이 경매에 넘어가면 선순위 채권자(은행 등)가 먼저 돈을 가져가기 때문에, 세입자는 보증금을 한 푼도 돌받지 못할 수 있습니다.

1. 사전 조사의 '70% 법칙'

어떤 계약서에든 서명하기 전, 반드시 '등기부등본'을 분석해야 합니다.

• 계산법: 기존 설정된 근저당권(대출) 총액에 귀하의 보증금을 더하십시오. 이 총합이 **건물 시세의 70%**를 초과한다면, 고위험 구역에 들어가는 것입니다.

2. 전세보증금 반환보증 (HUG/SGI)

전세 사기를 막는 가장 확실한 방패는 전세보증보험입니다.

• 계약 종료 시 집주인이 보증금을 주지 못하면 HUG나 SGI 같은 보증기관이 먼저 돈을 주고 나중에 집주인에게 추심합니다.
• 필수 조건: 계약 전에 해당 매물이 보증보험 가입 요건을 충족하는지 반드시 확인하십시오. 만약 과도한 부채 때문에 보험 가입이 거절되는 집이라면 계약하지 않아야 합니다.

3. 사기의 위험 신호 포착하기

다음과 같은 전형적인 징후를 조심하십시오:

• 집주인이 지방세나 국세를 체납한 전력이 있는 경우.
• 중개사가 기존 대출의 위험성을 축소하며 서둘러 계약을 종용하는 경우.
• 등기부등본상의 소유자와 계약서상의 신분증 명의가 일치하지 않는 경우.

4. 사기가 의심될 때의 대처법

• 납부증명서 요구: 집주인에게 국세 및 지방세 완납 증명서 제시를 요구하십시오.
• 특약 사항 삽입: "입주 당일 또는 그 다음 날까지 새로운 대출을 설정하지 않으며, 위반 시 계약은 무효화되고 보증금은 즉시 반환된다"는 특약을 넣으십시오.

5. 왜 법무법인 호암인가?

전세 사기는 점점 더 교묘해지며 공인중개사와 짜고 치는 경우가 많습니다. 법무법인 호암은 계약 전 부동산 정밀 실사 서비스를 제공합니다. 등기부를 분석하고 부채 비율을 진단하여 보증보험 가입 가능 여부를 확인해 드립니다. 한국에서의 소중한 자산을 안전하게 지키세요.

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