[호암 외국인법률 칼럼] 집이 고장 났을 때, 수리비는 누가 낼까? (수선 유지 의무)

수리비 부담을 둘러싼 갈등은 한국 임대차 시장에서 끊이지 않는 문제입니다. 민법상 임대인은 세입자가 집을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있지만, 많은 집주인이 기준을 잘 모르는 외국인 세입자에게 책임을 전가하려 합니다.

1. 주요 설비 vs 소모품 수선

한국 대법원 판례에 따르면, 집주인은 집을 사용하는 데 필수적인 '주요 수선'을 할 의무가 있습니다.

• 임대인(집주인) 책임: 구조적 문제, 누수, 보일러 고장, 전기 배선, 기본 옵션으로 제공된 주요 가전제품의 노후 파손.
• 임차인(세입자) 책임: 형광등, 건전지, 도어락 배터리 등 소모품 교체 및 세입자의 부주의나 고의로 발생한 파손.

2. '곰팡이와 결로'의 책임 소재

외국인 세입자와 집주인 사이에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁입니다.

• 구조적 결함: 단열 불량이나 벽면 내부 배관 누수로 인한 곰팡이라면 집주인이 수리 및 도배 비용을 모두 부담해야 합니다.
• 관리 소홀: 환기를 전혀 하지 않거나, 실내에서 젖은 빨래를 대량으로 말려 발생한 곰팡이라면 세입자에게 원상복구 책임이 있을 수 있습니다. 팁: 입주 당일 창틀, 벽 모서리, 천장 사진을 반드시 날짜가 나오게 찍어두세요.

3. 통지 의무: 법적 필수 요건

민법 제634조에 따라, 수리가 필요한 상황이 발생하면 세입자는 즉시 집주인에게 이를 알려야 합니다. 작은 누수를 방치하여 큰 침수 사고로 이어졌다면, '통지 의무' 태만으로 인해 늘어난 피해액에 대해 세입자가 일부 책임을 질 수 있습니다.

4. 선수리 후청구, 가능한가요?

매우 주의가 필요합니다. 집주인의 사전 동의 없이 임의로 수리한 경우 비용 상환을 받기 어려울 수 있습니다. 수리 업체를 부르기 전 반드시 서면(문자 메시지, 이메일)으로 집주인의 승낙을 받으십시오. 만약 집주인이 필수적인 수리를 계속 거부한다면, 이를 이유로 계약을 해지하고 이사비 등을 청구할 수 있습니다.

5. 왜 법무법인 호암인가?

곰팡이나 시설 파손의 원인을 입증하는 것은 기술적이고 법적인 분석이 필요합니다. 집주인들은 종종 곰팡이를 핑계로 보증금 일부를 돌려주지 않으려 합니다. 법무법인 호암은 외국인 세입자들이 적절한 증거를 수집하도록 돕고, 집주인이 정당한 수리 의무를 이행하도록 법적 압박을 가하여 귀하의 권리를 지켜드립니다.

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