[호암 외국인법률 칼럼] 계약갱신청구권: 2년 더 살고 싶을 때 행사하는 법 (2+2 법칙)

2020년, 한국은 세입자의 주거 안정을 위해 '계약갱신청구권'을 도입했습니다. 흔히 '2+2 법칙'으로 불리는 이 제도는 세입자가 기존 2년 계약에 더해 추가로 2년 더 거주할 수 있는 권리를 보장합니다. 한국에 장기 거주하려는 외국인이라면 반드시 알아야 할 권리입니다.

1. 권리 행사 방법

귀하는 현재 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 집주인에게 갱신권 사용 의사를 통보해야 합니다. 법적 효력을 확실히 하기 위해 통보 내용은 반드시 카카오톡, 이메일, 혹은 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 전달하십시오.

2. 5% 임대료 인상 제한

계약갱신청구권을 행사할 경우, 집주인은 임대료(월세 또는 보증금)를 기존 금액의 5%를 초과하여 올릴 수 없습니다. 비록 계약서에 더 높은 인상률이 기재되어 있더라도, 주택임대차보호법이 정한 5% 상한선이 우선합니다.

3. 집주인이 거절할 수 있는 경우

다음과 같은 특정한 사유가 있을 때만 집주인은 갱신 요구를 거절할 수 있습니다:

• 실거주 목적: 집주인 본인이나 그 직계존비속(부모 또는 자녀)이 해당 집에 실제 거주하려는 경우.
• 임대료 체납: 세입자가 2개월분 이상의 월세를 미납한 사실이 있는 경우.
• 무단 전대: 집주인의 동의 없이 다른 사람에게 집을 재임대한 경우.

4. 갱신 후의 해지 권리

갱신된 계약 기간 중 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있는 특별한 권리가 있습니다. 통보 후 3개월이 지나면 계약은 종료되며, 이 기간 동안 발생하는 중개수수료(복비)는 집주인이 부담해야 합니다.

5. 왜 법무법인 호암인가?

많은 집주인이 직접 살겠다고 거짓말을 하여 세입자를 내보낸 뒤, 더 높은 가격으로 새로운 세입자를 구하곤 합니다. 이는 명백한 불법입니다. 법무법인 호암은 집주인의 실거주 주장의 진위 여부를 확인하고, 허위 사실이 밝혀질 경우 이사비와 복비 등 손해배상을 청구하여 귀하의 권리를 지켜드립니다.

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