[호암 외국인법률 칼럼] 도저히 못 살겠어요! 곰팡이와 누수를 이유로 계약을 해지할 수 있을까?

심각한 곰팡이나 지속적인 누수가 발생하는 집에서 사는 것은 건강을 해칠 뿐만 아니라 세입자로서의 권리를 심각하게 침해받는 일입니다. 만약 집이 '거주 불가능한 상태'가 되었음에도 집주인이 수리를 거부한다면, 귀하는 즉시 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 법적 권리가 있습니다.

1. 임대인의 '수선의무' (민법 제623조)

한국 민법에 따라 집주인은 세입자가 목적에 맞게 집을 사용할 수 있도록 상태를 유지할 법적 의무가 있습니다. 즉, 집은 안전하고 기능적이어야 하며 중대한 누수, 난방 불량, 혹은 독성 곰팡이와 같은 중대한 결함이 없어야 합니다. 이러한 문제가 해결되지 않는다면 이는 계약 위반에 해당합니다.

2. 언제 중도 해지가 가능한가요?

사소한 고장으로 모두 계약을 해지할 수 있는 것은 아닙니다. 하지만 다음과 같은 경우 법적 해지 근거가 됩니다:

• 심각한 건강 위험: 곰팡이가 광범위하게 퍼져 호흡기 질환이나 피부 문제를 유발하는 경우.
• 근본적 기능 상실: 누수나 기본 설비 고장으로 인해 잠을 자거나, 요리를 하거나, 화장실을 이용하는 등 기본적인 생활이 불가능한 경우.
• 수리 거부: 집주인에게 여러 차례 수리를 요청했음에도 합리적인 기간 내에 조치를 취하지 않는 경우.

3. 단계별 대응 전략

• 증거 수집: 고화질 사진과 영상을 촬영하십시오. 가능하다면 전문가를 통해 원인(구조적 결함 vs 환기 부족)에 대한 의견서를 확보하는 것이 좋습니다.
• 공식 통보: '내용증명'을 발송하십시오. 구체적인 하자 내용을 명시하고 수리 기한을 정한 뒤, 기한 내 수리가 되지 않을 경우 계약을 해지하겠다는 의사를 분명히 전달해야 합니다.
• 임차권등기명령: 실제로 이사를 가기 전, 반드시 '임차권등기명령'을 신청하여 보증금 우선순위를 보호해야 합니다.

4. 손해배상 청구 (이사비 및 복비)

집주인의 관리 소홀로 인해 어쩔 수 없이 이사를 가야 한다면, 귀하는 다음과 같은 비용을 청구할 수 있습니다:

• 실제 이사 비용 (이사비).
• 새로운 집을 구하기 위한 중개수수료 (복비).
• 곰팡이로 인해 발생한 질병의 치료비 및 약값.

5. 왜 법무법인 호암인가?

집주인들은 종종 곰팡이의 원인을 외국인 세입자의 '생활 습관' 탓으로 돌리곤 합니다. 법무법인 호암은 기술 전문가들과 협력하여 파손의 구조적 원인을 과학적으로 입증합니다. 우리는 위약금 없는 계약 해지를 이끌어내고, 보증금 전액과 이사 비용까지 확실히 받아낼 수 있도록 대리해 드립니다.

#임대차중도해지 #곰팡이집대응 #한국부동산법 #임대인수선의무위반 #세입자보호 #보증금회수 #법무법인호암