[호암 외국인법률 칼럼] 전월세 상한제: 집주인이 월세를 마음대로 올릴 수 있을까? (5% 상한선)

한국의 주택임대차보호법은 임대인이 임대료를 증액할 수 있는 범위를 엄격히 제한하고 있습니다. 이를 흔히 '전월세 상한제' 또는 '5% 룰'이라고 합니다. 이 규칙을 이해하는 것은 귀하의 주거 비용을 안정적으로 유지하고 부당한 요구로부터 자신을 보호하는 데 필수적입니다.

1. 5% 상한제는 언제 적용되나요?

5% 상한제는 세입자가 '계약갱신청구권'(2+2 법칙)을 행사할 때 적용됩니다. 이 경우 집주인은 기존 임대료나 보증금의 5%를 초과하여 올릴 수 없습니다. 주변 시세가 급등했거나 계약서에 더 높은 인상률을 허용하는 조항이 있더라도 법이 정한 5% 상한선이 우선합니다.

2. 5%를 초과하는 인상 합의는 유효할까?

집주인이 외국인 세입자를 설득하거나 압박하여 10~20% 인상에 합의하도록 유도하는 경우가 많습니다. 법적으로 계약갱신청구권 행사 시 5%를 초과하는 인상분은 무효입니다. 만약 이미 5%를 초과하여 지급했다면, 초과된 금액에 대해 반환을 청구할 수 있는 법적 권리가 있습니다.

3. 5% 증액분 계산 방법

5%는 전세의 경우 보증금 총액을 기준으로, 월세의 경우 보증금과 월세를 각각 기준으로 계산합니다. 보증금과 월세가 혼합된 경우 정부가 정한 '전월세 전환율'을 적용하여 전체 인상폭이 법적 한도를 넘지 않는지 확인해야 합니다.

4. 상한제가 적용되지 않는 예외 상황

다음의 경우 5% 상한제가 적용되지 않습니다:

• 신규 계약: 해당 주택에 처음 입주하며 새로 계약을 체결할 때.
• 합의에 의한 갱신 (갱신권 미사용): 계약갱신청구권을 공식적으로 행사하지 않고 집주인과 자유롭게 합의하여 재계약하는 경우. 반드시 갱신청구권을 사용한다는 의사를 명시해야 5% 보호를 받을 수 있습니다.

5. 왜 법무법인 호암인가?

많은 집주인이 외국인 세입자가 5% 상한제에 대해 잘 모를 것이라고 가정합니다. 법무법인 호암은 부당한 임대료 인상 요구에 대한 공식적인 법적 대응문을 작성해 드립니다. 정확한 증액분 계산을 통해 주택임대차보호법 준수 여부를 확인하고, 임대료 거부로 인한 퇴거 협박 등 집주인과의 갈등 상황에서 귀하를 대리하여 권리를 지켜드립니다.

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