호수처럼 맑은 물을 잔잔히 채우고 큰 바위처럼 흔들리지 않는 준엄함을 갖추는 곳, 안녕하세요. 법무법인 호암 (湖巖)입니다.
공사대금 확정판결을 방패 삼아 유치권을 주장한 건설사, 불법점유 입증으로 유치권 부존재 확인을 이끌어낸 법무법인 호암의 승소 사례를 소개합니다.
사건 유형 : 유치권 부존재 확인 소송 · 부동산담보신탁 · 금융기관 우선수익자 권리 보호 결과 : 유치권 부존재 확인 (전부 승소) · 소송비용 피고 부담 담당 : 법무법인 호암
사건 요약
금융기관인 의뢰인은 건물에 대한 부동산담보신탁계약의 우선수익자로서, 담보 건물에 대한 공매 절차가 진행되는 과정에서 시공사인 건설사가 공사대금을 이유로 유치권을 주장하며 공매를 방해하는 상황에 처했습니다. 건설사는 별도 소송에서 공사대금 확정판결까지 받아둔 상황이었기에 피담보채권의 존재 자체는 인정될 수밖에 없었습니다. 그러나 법무법인 호암은 점유 개시의 시점과 적법성이라는 다른 전선에서 싸움을 설계하여, 건설사의 점유가 불법행위에 해당한다는 점을 입증하고 유치권 부존재 확인 판결을 이끌어냈습니다.
1. 왜 법무법인 호암을 찾아왔는가
의뢰인은 건물 신축·분양 사업과 관련하여 시행사에 40억 원대 후반의 자금을 대출하고, 해당 건물에 대한 부동산담보신탁계약의 우선수익자 지위를 확보한 금융기관입니다. 이후 시행사의 상환 불능으로 공매 절차가 개시되었으나, 해당 건물을 시공한 건설사가 수십억 원에 달하는 미지급 공사대금을 이유로 유치권을 신고하며 공매를 방해했습니다.
특히 이 건설사는 시행사를 상대로 한 공사대금 소송에서 이미 30억 원대 중반의 확정판결을 받아둔 상태였습니다. 공매가 8회에 걸쳐 유찰되는 등 담보권 실행에 심각한 차질이 빚어지자, 의뢰인은 법무법인 호암을 찾아 해결책을 모색했습니다.
2. 법무법인 호암의 대응 전략
이 사건은 구조적으로 어려운 측면이 있었습니다. 공사대금 확정판결이 존재하는 이상 피담보채권의 존재 자체를 부정하기는 쉽지 않았습니다. 법무법인 호암은 전선을 피담보채권 여부가 아닌 점유의 적법성으로 전환하는 전략을 선택했습니다.
- 첫째, 점유 개시 시점을 정밀하게 특정했습니다. 대출 실행 직전인 감정평가서를 분석한 결과, 해당 시점의 건물 외벽에는 유치권 행사 표지가 전혀 없었고 유치권 관련 기재도 없었습니다. 이는 건설사가 주장하는 '준공 직후부터의 점유'와 정면으로 배치되는 객관적 증거였습니다. 법무법인 호암은 이를 통해 점유 개시 시점이 아무리 빨라도 대출 실행 이후임을 입증했습니다.
- 둘째, 점유 개시의 불법성을 법리적으로 구성했습니다. 대출 실행 이후 건물의 소유권은 담보신탁 수탁자에게 이전된 상태였고, 건설사는 소유자인 수탁자의 동의를 받지 않고 점유를 개시했습니다. 시행사조차 공사대금 소송에서 건설사가 불법점유 중이라고 주장한 바 있었습니다. 민법 제320조 제2항에 따라 불법행위로 인한 점유에는 유치권이 성립하지 않는다는 법리를 정밀하게 적용하여, 건설사의 점유가 권원 없는 불법점유임을 입증했습니다.
- 셋째, 유치권 부존재 확인 소송을 선제적으로 제기하여 증명책임을 피고에게 전환했습니다. 소극적 확인소송 구조상 유치권의 요건사실 — 피담보채권의 존재와 점유 — 에 대한 증명책임은 피고인 건설사가 부담합니다. 법무법인 호암은 이 구조를 전략적으로 활용했습니다.
3. 소송 결과 — 유치권 부존재 확인, 전부 승소
법원은 법무법인 호암의 주장을 받아들여 유치권 부존재를 확인하는 판결을 선고했습니다. 법원은 다음과 같이 판단했습니다.
"건설사의 공사대금 채권 자체는 확정판결에 의해 인정되나, 건설사의 점유 개시 시점은 대출 실행 이후로서 당시 건물 소유자인 수탁자의 동의 없이 점유를 개시한 것이고, 건설사 스스로도 점유권원이 없음을 알고 있었다고 보아야 하므로, 이 점유는 불법행위로 인한 것에 해당하여 유치권이 성립하지 않는다. 소송비용은 피고가 전부 부담한다."
피담보채권 존재라는 불리한 조건에도 불구하고, 점유의 불법성이라는 다른 법리 축에서 완전한 승소를 거뒀습니다.
4. 이 사건이 갖는 의미 — 왜 법무법인 호암인가
이 사건은 단순한 유치권 분쟁이 아니었습니다. 상대방에게 공사대금 확정판결이라는 강력한 무기가 있는 상황에서, 법무법인 호암은 싸울 전선 자체를 다르게 설계했습니다. 피담보채권의 존재라는 불리한 지점을 정면 돌파하는 대신, 점유 개시의 적법성이라는 다른 요건에서 승부를 결정지은 것입니다.
부동산담보신탁 구조에서 발생하는 유치권 분쟁은 일반적인 유치권 분쟁과 법률관계가 다릅니다. 신탁 설정 이후의 점유, 수탁자의 동의 여부, 우선수익자의 법률상 이익 등 복합적인 법리가 교차하는 분야입니다. 법무법인 호암은 부동산·금융·신탁 분야의 전문성을 바탕으로 이 복합적 법률관계를 정확히 분석하고, 의뢰인에게 유리한 승소 경로를 찾아냈습니다.
공사대금 확정판결이 있어도 유치권이 성립하지 않을 수 있습니다. 부동산담보신탁 구조에서 유치권 주장으로 공매가 방해받고 있다면, 법무법인 호암과 상담하십시오.