賃貸人実践ガイド
月額賃料明渡訴訟費用負担、このように減らせます
滞納月額賃料より怖いのは時間です。費用構造を正確に知れば、損害は小さくなり、決断は容易になります。
月額賃料明渡訴訟費用負担、最初に知れば半分は減ります
月額賃料を受け取れず明渡訴訟を検討している賃貸人が最初に思い浮かべる言葉が「費用」です。弁護士委任料だけで数百万ウォン、さらに印紙代・送達料・強制執行費用まで加えると、一体いくらかかるのか見当もつきません。しかし、月額賃料明渡訴訟費用負担の実態を項目別に分解してみると、思ったより予測可能な構造であることがわかります。
この記事では、月額賃料明渡訴訟費用負担がどのような項目で構成されるのか、どの項目は賃貸人が先に負担するが後に回収可能なのか、そして最初から費用をどのように合理的に設定できるのかを実務的観点から解説します。
月額賃料明渡訴訟費用負担一覧
事件難易度別に異なる
0ウォン
委任時別途費用なし
内容証明作成
0ウォン
委任時別途費用なし
裁判所実費
50〜100万
印紙・送達・鍵・郵便合算
※ 不動産引渡強制執行は別途契約です。内容証明のみ単独依頼時20万ウォン。
月額賃料明渡訴訟費用負担はどのように構成されるのか
まず月額賃料明渡訴訟費用負担の全体像を描く必要があります。賃貸人が明渡訴訟を進める際に支出する費用は大きく三つに分かれます。第一は弁護士委任料、第二は裁判所に納付する実費、第三は強制執行が必要な場合の執行費用です。
委任料の負担を正確に理解する
賃貸人が見落としやすい点があります。明渡訴訟で弁護士を委任すると、占有移転禁止仮処分と内容証明の作成が別途費用なく一緒に進められるということです。通常、仮処分申請だけ別途依頼しても費用が発生しますが、明渡委任時にこの費用が0ウォンであるという事実は、月額賃料明渡訴訟費用負担を大きく下げる要素です。
裁判所に納付する実費
二番目の構成要素は、印紙代、送達料、鍵修理工費用、郵便料など裁判所と手続に直接かかる実費です。賃貸人が最も気になる部分ですが、実は項目が多すぎて一言でまとめるのは困難です。ただし、すべての項目を合算すると通常50万ウォンから100万ウォン程度の範囲に収まります。
参考として、占有移転禁止仮処分の印紙代は電子訴訟上の割引率が適用され、通常9,000ウォン水準です。送達料、保証保険料などが追加され、本案明渡訴訟の印紙代は事件の訴額により異なります。
強制執行費用は別途
最後は強制執行費用です。明渡訴訟で勝訴判決を得たからといって、すぐに占有が回復されるわけではありません。賃借人が自主的に退去しなければ、裁判所所属の執行官により荷物を強制的に搬出する手続が必要です。このとき発生する執行官手数料、保管料などが強制執行費用に分類され、不動産引渡強制執行は別途契約です。
月額賃料明渡訴訟費用負担構成比率
裁判所実費（印紙・送達・鍵・郵便）50〜100万ウォン
占有移転禁止仮処分／内容証明 0ウォン（委任に含む）
強制執行費用は事件が強制執行段階まで進む場合にのみ別途発生します。
費用を先延ばしにすると損害はさらに大きくなります
月額賃料明渡訴訟費用負担が怖くて決断を先延ばしにする賃貸人は少なくありません。しかし、時間が経つほど損害は累積します。毎月受け取れない月額賃料、空室でも出ていく管理費、新しい賃借人を入れられないことで発生する機会費用まで合わせると、ためらう間に発生した損害が弁護士委任料をはるかに超えるケースは珍しくありません。
- 保証金が6ヶ月以上残っている時に明渡訴訟を始めてこそ、回収可能性が最も高まります。保証金が全て使い尽くされた後では、勝訴しても実質的な回収が困難になる可能性があります。
勝訴すれば費用は一部回収が可能です
月額賃料明渡訴訟費用負担は永遠の損失ではありません。明渡訴訟で勝訴すれば「訴訟費用は敗訴者が負担する」という原則に従い、裁判所に納付した印紙代と送達料を回収でき、弁護士費用も弁護士報酬の訴訟費用算入に関する規則に従い一定部分を請求できます。
ただし、費用を実際に受け取るには勝訴後に訴訟費用確定決定申請という別途の手続を進めなければなりません。賃借人の資力が不足すれば実際の回収が容易でない場合もあるという点も事前に知っておくと良いでしょう。
月額賃料明渡訴訟費用負担を減らす5つの実戦ポイント
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保証金が残っている時に始めること。月額賃料6ヶ月分以上の保証金が残っている時がゴールデンタイムです。
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占有移転禁止仮処分を省略しないこと。費用を節約しようと仮処分を省くと、勝訴判決が無用の長物になる可能性があります。
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内容証明は正確に作成すること。解除事由と延滞額、通知日を明確に記載しなければなりません。
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勝手にドアを開けたり荷物を出したりしないこと。刑事処罰のリスクがあり、結局はより大きな費用になります。
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最初から明渡専門の弁護士に任せること。補正命令なく一度で受付が完了すれば訴訟期間が短縮され、その分損害も減ります。
月額賃料明渡訴訟の手続と期間、そして費用の流れ
月額賃料明渡訴訟費用負担を正確に見積もるには、手続の流れも併せて知る必要があります。賃貸人が明渡訴訟を決心した瞬間から占有回復まで、どの段階でどの費用が発生するかを頭に描いておけば意思決定がはるかに楽になります。
第1段階 — 内容証明による契約解除通知
住宅賃貸借保護法は2期、商業建物賃貸借保護法は3期に相当する月額賃料の延滞がある場合、賃貸人は契約解除を通知できます。内容証明は単なる通知ではなく、今後の訴訟で決定的な証拠となるため、解除事由と延滞額、退去要請期限が正確に記載されなければなりません。
第2段階 — 占有移転禁止仮処分の申請
本案明渡訴訟に先立ち占有移転禁止仮処分を進めます。訴訟中に賃借人が第三者に占有を移すと、苦労して得た勝訴判決が無用の長物になります。仮処分で占有状態を固定する作業は、月額賃料明渡訴訟において事実上必須です。
第3段階 — 明渡訴訟本案の進行
本案明渡訴訟は通常3ヶ月から6ヶ月程度かかります。ただし、賃借人が答弁書を提出しなかったり、訴状が隙なく作成された場合は無弁論判決でより早く終わるケースもあります。逆に補正命令が繰り返されればそれだけ期間が延びます。
第4段階 — 強制執行
賃借人が判決後も自主退去しなければ強制執行を申請します。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月程度かかります。本執行段階では裁判所所属の執行官により荷物が強制的に搬出されるのであり、賃貸人が別途人員を動員する手続ではありません。
委任手続はわずか4段階です
事件の概要、延滞期間、保証金の状況を簡単に確認します。
詳細相談
賃貸借契約書、内容証明の準備状況などを確認し、戦略を策定します。
委任契約
訪問なく電話のみでも委任が可能であり、全国どこからでも依頼が可能です。
訴訟進行
内容証明、仮処分、本案、執行まで全過程を一か所で管理します。
月額賃料明渡訴訟費用負担を決定づける本当の変数
月額賃料明渡訴訟費用負担を減らす最も確実な道は、結局一度で終わらせることです。時間を減らすことがすなわち費用を減らすことであり、それが賃貸人が最も望む結果です。