賃貸人必読ガイド
賃借人退去時の確認事項9つ、保証金を返す前に必ず点検してください
賃貸借期間が終わり賃借人が引っ越す日、賃貸人がたった一つのミスで数百万ウォンの損害を被ることは少なくありません。賃借人退去時の確認事項は事前に知って準備してこそ紛争を防げます。
賃貸人の立場で最も緊張する瞬間はまさに賃借人が荷物を出して家を引き渡す日です。保証金を返してしまうと取り返しが難しいからです。賃借人退去時の確認事項を体系的に点検しなければ、後から損傷を発見しても既に賃借人は連絡が取れなくなったり責任を回避したりすることが多くあります。だから退去当日にその場で確認し、必要なら控除額を算定して保証金から差し引いた後に残額を返還しなければなりません。
以下では実際の賃貸現場で最も頻繁に問題になる賃借人退去時の確認事項を9つにまとめ、既に紛争段階に入ってしまった場合にどう対応すべきかを実務の観点からご案内します。
- 賃貸人がまず知っておくべき基本原則
原状回復と通常損耗の境界
民法上、賃借人は契約終了時に目的物を元の状態に戻す義務があります。ただしすべての傷を責任負わせることはできません。人が正常に住む過程で生じる自然な摩耗や変色、壁紙の日焼け跡のようなものは、いわゆる通常損耗に該当し、賃借人に費用を請求するのは困難です。
反対に壁への大きな釘跡、ペットによるひどい毀損、床の傷、造り付け収納の破損、勝手に設置した構造物等は原状回復の対象です。賃借人退去時の確認事項で最初に知るべきことがまさにこの境界線であり、この基準が明確であってこそ保証金から控除する論拠が成り立ちます。
- 現場で必ずチェックすべき9つの項目
退去当日、忙しいからといって適当に見てサインすると後で後悔します。賃借人退去時の確認事項を以下の順序で漏れなく点検してください。
ITEM 01
壁紙と床の状態
釘跡、落書き、破れ、カビ、床の凹みや擦り傷を項目別に写真に収めてください。入居時の写真と照合してこそ責任の所在が明確になります。
ITEM 02
ドアロック・鍵・カードキー
玄関のドアロックの暗証番号を直ちに変更し、最初の契約書に記載されたカードキーとリモコンをすべて回収したか数量を確認します。
ITEM 03
管理費・公共料金の精算
電気、水道、都市ガス、管理費を退去日基準で締め精算した領収書を必ず受け取ってください。その後請求が来ると賃貸人が負担することになります。
ITEM 04
長期修繕積立金の還付
マンションなら賃借人が納めてきた長期修繕積立金の納入履歴を確認して精算しなければなりません。後から返還請求が来ると紛争の火種になります。
ITEM 05
備え付けの家電とオプション
エアコン、洗濯機、冷蔵庫、造り付け収納等のオプション物品が契約書と同一に存在し正常に動作するか、直接電源を入れて確認します。
ITEM 06
無断施工部分
賃貸人の同意なく壁に穴を開けたり、照明を交換したり、造り付けを設置した部分がないか点検し、原状復帰の要否を判断します。
ITEM 07
未払い家賃・延滞料
滞納家賃と延滞利息を明確に計算して保証金から控除します。賃借人が同意した控除内容は文書で残しておくのが安全です。
ITEM 08
郵便物・転入届
賃借人の郵便物の転送、自動引落解除、転出届が行われたか確認すれば、その後の不必要な行政負担を減らせます。
ITEM 09
荷物搬出完了と清掃状態
ベランダ、ボイラー室、ロフト、駐車場倉庫等に残った荷物がないか、基本的な清掃状態が契約書の基準に合っているか最終確認します。
- 退去当日の進行フロー
賃借人退去時の確認事項をいくら覚えても、順序が乱れると見落とす項目が出ます。以下のフロー通りに進めればミスが減ります。
荷物搬出直後の内部点検
賃借人が荷物をすべて出した直後、空の空間で床と壁、天井、サッシ、蛇口まで丁寧に確認します。家具に隠れていた損傷がこの時に現れます。
写真と動画の記録
問題のある部分は日付が入るようにスマートフォンで撮影します。入居時の写真と並べて比較できなければ客観的な証拠になりません。
公共料金・管理費の最終精算
管理事務所と都市ガス顧客センターに電話して当日の締め数値で精算を受け、納付完了の領収書をもらっておきます。
控除額の協議および保証金返還
控除する金額があれば、賃借人と現場で合意した上でその内容をメッセージか文書で残し、残額を口座に振り込みます。
鍵の引受けとドアロック変更
すべての鍵とカードキーを回収した後にドアロックの暗証番号を直ちに変更します。この順序を逆にすると紛失リスクが高まります。
- 賃借人が引っ越しを拒否する場合
賃貸借期間が終わったのに賃借人が引っ越しを出ない、あるいは家賃が滞納された状態で粘る状況なら、賃借人退去時の確認事項を点検する機会すらありません。この場合はより強力な手続きが必要です。
協議ができない時の現実
対話で解決しない占有問題は時間が経つほど損害が大きくなります。家賃は滞り続け、建物は劣化し、新しい賃借人は見つかりません。この時に活用する手続きが明渡訴訟です。
明渡訴訟は建物を賃貸人に返してもらう判決を受ける手続きです。建物明渡と建物引渡は同じ意味で使われます。判決が確定すれば裁判所の執行官を通じた強制執行で占有を回収できます。
手続きの全体像
賃貸人が踏むことになる一般的な流れは、内容証明の送付、占有移転禁止仮処分の申請、明渡訴訟の提起、判決後の強制執行の順です。占有移転禁止仮処分は訴訟中に賃借人が他者に占有を移すことを防いでくれる重要な安全装置です。
強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月程度かかり、裁判所所属の執行官によって荷物を強制搬出する手続きで進みます。このすべての過程で書類一つ一つ、日付一つ一つが結果を左右するため、初期から不動産専門弁護士と共に進めることが時間と費用を節約する道です。
- 費用はどの程度かかるか
項目
費用
委任時0ウォン
内容証明作成
委任時0ウォン
内容証明のみ単独依頼
20万ウォン
裁判所実費（印紙代・送達料等）
約50万ウォン〜100万ウォン
不動産引渡強制執行
別途契約
「賃借人退去時の確認事項は退去当日の一度の点検で終わることですが、その点検をしなければ数ヶ月の紛争が始まります。写真一枚、領収書一枚が後の判決を左右します。」
- 委任手続きはこのように進みます
現在の状況と契約内容を簡単にお聞かせいただければ、大まかな方向と予想費用をご案内します。
書類準備と深層相談
賃貸借契約書、内容証明、メッセージの履歴等必要な資料を基に具体的な戦略を一緒に整理します。
委任契約の締結
ご訪問が難しければ電話だけでも委任契約が可能です。全国どの地域の事件でも進められます。
訴訟進行と執行
内容証明から仮処分、本案訴訟、強制執行の現場対応まで全過程を担当します。
- 最後に必ず覚えておいてください
賃借人退去時の確認事項を一度チェックリストにまとめておけば、今後どんな賃借人が入っても退去時に同じ基準で点検できます。入居当日の写真、契約書に記載されたオプションリスト、そして退去当日の写真、この3つさえあればほとんどの紛争は予防できます。
もし既に賃借人と話が折り合わなくなっている、あるいは期間満了にもかかわらず引っ越しを出ずに粘っている状況なら、時間が重要です。家賃は滞り続け、新しい賃借人を受け入れる機会もなくなるからです。こうした場合は一人で悩まず、賃借人退去時の確認事項を一緒に点検してくれる専門家にすぐ問い合わせる方がはるかに速くて安全です。