契約満了日を待ちながら新しい賃借人を探していたビルオーナーAさん。満了1ヶ月前、既存の賃借人に「もう出て行ってください」と通知しました。ところが賃借人は「法的に更新された」と言い張り、2年間住み続けると主張しました。Aさんは後になって気づきました。賃借人退去時通知期間に関する法律が、自分が知っていたものとまったく違っていたことを。
なぜ賃借人退去時通知期間が問題になるのか
賃貸借契約を終了しようとするビルオーナーが最初にぶつかる壁が、まさに賃借人退去時通知期間です。「自分の建物なのだから、いつでも出て行けと言えるのではないか」と思いがちですが、住宅賃貸借保護法は賃貸人と賃借人に異なる通知義務を課しています。さらに驚くべき事実は、賃貸人の通知期間のほうがはるかに厳格で厳しいという点です。
この違いを知らず数日でも遅れて通知すると、賃貸借契約は自動的に2年間延長されます。賃借人が引っ越し準備をしていても、気が変われば居座ることができ、賃貸人には手の打ちようがなくなります。新しい賃借人と契約済みの状態であれば、損害賠償の問題にまで発展する可能性があります。
実際に頻繁に起こる状況
「満了1ヶ月前に内容証明を送ったのに、賃借人がずっと居座っています。」「メールで『契約終了時に出て行ってください』と伝えたのに、それでは通用しないのですか？」「賃借人が急に3ヶ月後に出ると通知してきたのですが、その3ヶ月はいつからですか？」こうした質問が毎日のように相談室に寄せられています。賃借人退去時通知期間をめぐる誤解がそれほど大きいという証拠です。
賃貸人 vs 賃借人、通知期間がまったく異なります
住宅賃貸借保護法第6条と第6条の2は、賃貸人と賃借人が契約終了の意思を伝えるべき時期をそれぞれ規定しています。2つの基準は一見似ているように見えますが、法的効果はまったく異なります。
CASE 01 · 賃貸人
賃貸人が退去させる場合
満了6ヶ月前〜2ヶ月前の間
この期間内に賃借人に更新拒絶の意思を明確に伝えなければなりません。この期間を過ぎると、つまり満了2ヶ月前を超えると法的に「黙示的更新」となり、同じ条件で2年間自動延長されます。
CASE 02 · 賃借人
賃借人が退去する場合
満了2ヶ月前まで
賃借人は契約満了の最低2ヶ月前までに通知すればよいのです。この期間を過ぎると黙示的更新後もいつでも解約通知が可能ですが、効力は通知を受けた日から3ヶ月後に発生します。
賃貸人の観点から見た通知期間タイムライン
以下のインフォグラフィックは、契約満了日を基準に賃貸人が必ず知っておくべき「通知可能区間」を視覚化したものです。この区間を逃すと取り返しがつきません。
契約満了日基準の賃貸人の通知期間
満了6ヶ月前
満了2ヶ月前
← 賃貸人通知可能区間（4ヶ月）→
← 禁止区間 →
満了6ヶ月前より早くても、2ヶ月前より遅くても法的効力が不安定になります。正確にこの期間内に内容証明で通知しなければ安全ではありません。
黙示的更新されるとどうなるか
賃貸人が通知期間を逃して黙示的更新がなされると、契約は以前と同一の条件で2年間自動的に延長されます。敷金も家賃もそのままです。しかしここで本当に不公平な条項が登場します。
黙示的更新後、賃貸人は退去させられません
黙示的更新がなされた瞬間から、賃貸人は2年間の更新期間中、賃借人を任意に退去させることができません。一方、賃借人はいつでも解約通知が可能で、賃貸人が通知を受けた日から3ヶ月が経過すると解約の効力が発生します。権利のバランスが完全に賃借人側に傾いている構造です。
したがって、賃貸人は一日たりとも通知期間を逃してはなりません。カレンダーに何度も印をつけ、満了6ヶ月前から準備しておく必要があります。
通知しても退去しない賃借人、どうすべきか
賃借人退去時通知期間を正確に守り適法に通知したにもかかわらず、賃借人が退去しないケースがあります。むしろこのようなケースのほうが多いです。引っ越し先が見つからないという理由、敷金を先に返してほしいという理由、権利金の問題という理由、さまざまな言い訳で占有を続けます。ここから賃貸人が踏むべき法的手続きは大きく3段階です。
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内容証明の発送：契約終了と引渡し要求を文書で明確に残します。今後の訴訟の基礎証拠となります。
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占有移転禁止仮処分：賃借人が占有を第三者に移転できないよう裁判所が封印します。訴訟勝訴後の執行対象を固定する必須手続きです。
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明渡訴訟：裁判所に建物引渡しの判決を請求します。判決確定後は強制執行により実際の占有回復が可能になります。
明渡訴訟はなぜ専門家に任せるべきか
明渡訴訟は外見上は単純に見えますが、内部を見ると手続きごとに落とし穴が潜んでいます。占有移転禁止仮処分を先にかけなければ判決を得ても執行が困難になり、訴状の記載事項のひとつでも不十分であれば裁判所から補正命令が下されます。被告の住所が不明確であれば公示送達手続きで数ヶ月が追加でかかります。
弁護士費用と実費はいくらかかるか
明渡訴訟費用案内
占有移転禁止仮処分（委任時） 0円 含む
内容証明（委任時） 0円 含む
内容証明のみ単独依頼時 20万ウォン
裁判所納付実費（印紙・送達料・郵便等） 約50〜100万ウォン
不動産引渡し強制執行 別途契約
よくある質問
テキストメッセージで通知しても法的に有効ですか？
テキストも法的効力はありますが、賃借人が「受け取っていない」と否認した場合、立証が困難です。必ず内容証明郵便で発送し、発送日・受領日が記録に残る形で通知されることが安全です。
賃借人退去時通知期間をちょうど1日過ぎてしまいました。方法はありませんか？
賃借人が通知だけして実際に出て行かなかったらどうすればいいですか？
通知自体で賃借人が自動的に退去するわけではありません。契約が終了したにもかかわらず占有を続ける場合は、明渡訴訟を通じて判決を得て強制執行で占有を回収しなければなりません。
明渡訴訟は判決までどのくらいかかりますか？
事件の争点と被告の対応方法によって異なりますが、通常4〜6ヶ月程度かかります。その後、強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月が追加で必要です。占有移転禁止仮処分を事前にかけておくことが全体のスケジュールを短縮する鍵です。
賃借人退去時通知期間、結局重要なのは「証拠」です
賃借人退去時通知期間の法条文をすべて暗記することよりも重要なのは、通知の事実を客観的に残すことです。裁判所は「誰がいつ何を通知したか」を書面で確認できる場合にのみその効力を認めます。口頭でいくら何度話しても、内容証明1枚にはかないません。
そして通知を適時に行ったにもかかわらず賃借人が退去しないなら、待つ時間がそのまま損害です。家賃は受け取れず、新しい賃借人も受け入れられず、建物管理費用は出ていく一方です。このとき最も賢明な選択は、明渡訴訟専門の弁護士と直ちに相談し、次のステップを迅速に決定することです。
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