賃貸人必読ガイド

賃借人退去時チェック、たった一度の丁寧さが数百万ウォンを守ります

保証金を返す前にこの7つだけ確認すれば、原状回復紛争から無断占有・明渡訴訟までほとんど防げます。

賃貸借契約が終わる日、多くの家主は気持ちが慌ただしいです。次の賃借人のスケジュール、仲介業者への連絡、保証金の準備まで気を配ることが山積みです。そのため退去当日の賃借人退去時チェックをざっと流して鍵だけ受け取ってしまうケースが少なくありません。

しかしまさにその10分の余裕が、数ヶ月後に数百万ウォンの紛争として返ってきます。保証金を返した後に発見した破損、荷物をそのまま残して連絡が途絶えた賃借人、家賃を滞納したままドアを施錠して姿を消した賃借人まで。事が大きくなると結局、明渡訴訟という長く面倒な手続きにつながります。

チェックしなかった賃貸人 vs チェックした賃貸人

BEFORE

大雑把に確認して保証金を返した賃貸人

賃借人が去った後、壁紙の毀損、シンク台の破損、荷物の一部放置を発見します。連絡は取れず、費用はすべて賃貸人の負担として残ります。新しい賃借人のスケジュールも狂います。

AFTER

退去当日に7項目をチェックした賃貸人

破損項目を現場で確認し、保証金控除の範囲を合意します。荷物はすべて搬出され鍵も回収されます。次の賃借人の入居スケジュールがスムーズにつながります。

違いはただ一つです。退去当日に賃借人退去時チェックリストを持っていたか、持っていなかったか。同じ家、同じ賃借人でも賃貸人の準備度合いによって結果は明暗がはっきり分かれます。

賃貸人が必ず確認すべき7つの核心項目

壁紙・床材・内装の状態を細かく記録 賃借人が使用しながら自然に生じた変色や薄い傷は通常の損耗と見なされ、賃貸人が原状回復を要求しにくいです。ただし故意や過失による破れ、落書き、大きな穴、ペットによる毀損は賃借人の負担です。

実務ヒント 部屋ごとにスマートフォンで日付入りの動画を撮っておくと、後で感情的になっても客観的資料として使えます。

シンク台・浴室・ボイラー等の主要設備の動作確認 シンク台の扉と蝶番、蛇口、便器、ウォシュレット、ボイラーの電源と暖房、ドアロックの状態まで直接押して開けて確認しなければなりません。特にウォシュレットは外して持ち去り元に戻さないケースが多く、紛争の常連項目です。

注意 ボイラーが老朽化で故障した場合は賃貸人の修繕義務の範囲であるため、賃借人に請求しにくいです。

エアコン・造り付け収納等のオプション家電と家具の状態 フルオプション物件であれば入居時の写真と照らし合わせて確認します。リモコン、フィルター、造り付け収納の取っ手、棚の固定状態まで確認しておけば、後の修理費請求の根拠になります。

実務ヒント オプションリストは契約書の特約に具体的に記載されていてこそ、紛争時に力を発揮します。

釘跡・穴開け・DIY施工の復旧確認 壁に棚、TVブラケット、カーテンレール等を新たに設置していた場合、復旧範囲を確認します。元々あった釘穴は賃借人の責任ではありませんが、同意なく新たに開けた複数の穴は一般的に賃借人が責任を負います。

荷物が完全に搬出されたか、鍵はすべて回収されたか 部屋の隅、ベランダの物置、靴箱、シンク台下、ボイラー室まで一つずつ開けて確認しなければなりません。荷物が少しでも残っていれば「占有を継続する」という解釈の余地が生じ、その後の無断占有紛争に発展する可能性があります。玄関の鍵、ドアロックの仮暗証番号、共同玄関の鍵まですべて受け取ってください。

重要 荷物が残っているのに賃貸人が任意に処分するとむしろ損害賠償責任を負う可能性があります。必ず適法な手続きで進行しなければなりません。

未納管理費・公共料金・長期修繕積立金の精算 電気・ガス・水道料金、管理費の未納分、インターネット解約の確認まで行わなければなりません。マンションであれば長期修繕積立金を賃借人に返還しなければならない場合もあるため、互いに精算内容を確認しておくのがすっきりします。

保証金控除項目の合意と書面化 修理費や精算金があり控除する場合、金額と事由を文書やメッセージに残しておくのが良いです。任意に控除した後で通知すると賃借人が問題にする可能性があります。「退去確認書」一枚がその後の数多くの紛争を防いでくれます。

必ず確認

連絡が途絶えたり、荷物だけ残して消えた賃借人

家賃を長期滞納した後に連絡が途絶えたり、荷物の一部だけ残して去ってしまった場合が最も危険です。賃貸人がもどかしい気持ちでドアを開けて荷物を片付ければ、住居侵入や損壊でむしろ不利になる可能性があります。このような場合は正式に明渡訴訟手続きを踏むのが最も安全で早い道です。

この時一緒にしておくと良いのが占有移転禁止仮処分です。訴訟中に占有が他の人に移転するのを防ぐ仕組みで、実務上明渡訴訟とほぼセットのように進行されます。

数字で見る賃貸人紛争の現実

3ヶ月

不動産引渡強制執行 申請から本執行まで

50～100万ウォン

裁判所納付実費総額 （印紙・送達料・鍵等）

200万ウォン～

明渡訴訟弁護士 選任料基準

数字で見ると紛争がいかに長く、いかに多くの費用と時間を消費するかが一目瞭然です。同じ費用でも「退去当日の10分」に使うのと、「3ヶ月の訴訟」に使うのとでは全く異なる話です。

紛争がすでに始まったなら、次のステップはこうです

賃借人が引越しの約束を先延ばしにしたり、荷物を片付けなかったり、家賃滞納状態で連絡が途絶えたなら、遅滞なく手続きを準備しなければなりません。内容証明の送付で最後の意思を伝えた後、占有移転禁止仮処分と明渡訴訟を同時に準備するのが一般的です。

1. 内容証明：契約解除通知と明渡要求を公式に送付

2. 占有移転禁止仮処分：訴訟中の占有移転遮断装置

3. 明渡訴訟：判決で執行権原を確保

4. 強制執行：裁判所の執行官が占有を回収

各段階は書類、時期、証拠確保の方式がすべて異なります。一人で準備すると補正命令が繰り返されて時間だけ長引くケースが多く、最初から実務経験の多い弁護士と共に設計するのが全体の日程を縮める最も確実な方法です。

マニュアルを書いた弁護士が直接、賃貸人の事件を最後まで責任を持ちます

不動産関連訴訟7千件以上 賃貸借・明渡分野の累積実務経験

実際の進行・勝訴事例の蓄積

訴訟前の必須手続きの実務専担

判決後の現場執行同行経験

明渡・賃貸借の専門家として多数報道

電話だけで選任可能 全国どこからでも訪問なしに受付

費用が負担なら、このように構成されます

選任時に占有移転禁止仮処分と内容証明の費用は別途いただきません。内容証明のみ別途依頼する場合は20万ウォンであり、不動産引渡強制執行は別途契約で進行されます。裁判所に納付する実費（印紙・送達料・郵送料・鍵修理業者費用等）をすべて合わせると通常50万ウォンから100万ウォンの間です。