明渡訴訟実務ガイド

不動産占有移転禁止仮処分申請方法

4段階で完全に整理します

仮処分の遂行

不動産訴訟の経験

勝訴しても執行できない事態が起こります

不動産占有移転禁止仮処分申請方法を知らなければ生じる現実的な問題をまず理解する必要があります。

賃貸人が最もよく犯す失敗

明渡訴訟で勝訴判決を受けたものの、訴訟中に賃借人が第三者に占有を移転してしまった場合、その判決文では新しい占有者を退去させることができません。判決の効力は訴訟当事者にのみ及ぶからです。結局、新しい占有者を相手に最初から訴訟をやり直す必要が生じます。

このような事態を事前に防止する手続きが不動産占有移転禁止仮処分です。裁判所にこの仮処分を申立てて決定を受けておけば、訴訟中に賃借人が他の人に占有を移転しても承継執行文の付与を受けて第三者の占有まで排除できます。

実務では明渡訴訟と併せて不動産占有移転禁止仮処分を進行することが事実上必須の手続きとして定着しています。占有移転禁止仮処分なしに明渡訴訟だけ進行するのは、分かりやすく言えば保険なしに運転するのと変わりません。

核心概念の整理

不動産占有移転禁止仮処分とは、不動産に対する引渡しおよび明渡請求権を保全するための仮処分です。目的物の現在の占有状態を本執行の時点まで維持するよう裁判所が命じる手続きで、賃借人や占有者が占有名義を変更したり第三者に占有を移転することを禁止します。

不動産占有移転禁止仮処分申請方法 4段階

申請書の作成から現場執行まで、実務で進行される順序通りに整理します。

STEP 01

申請書の作成および書類準備

STEP 02

裁判所への提出および費用納付

STEP 03

裁判所の審査および担保提供

STEP 04

決定文の受領および現場執行

申請書の作成および書類準備：不動産占有移転禁止仮処分申請方法の最初の段階は申請書を正確に作成することです。申請書には当事者情報、目的物の価額と表示、申立趣旨、申立理由、管轄裁判所、疎明方法を漏れなく記載する必要があります。

特に目的不動産は登記簿謄本の記載内容と正確に一致させて特定する必要があり、不動産の一部のみが対象の場合は図面や写真で該当部分を明確に表示する必要があります。

必須添付書類

建物登記事項証明書（登記簿謄本）、賃貸借契約書の写し、目的物の価額算出内訳および根拠資料（課税台帳謄本等）、賃料滞納内訳の入金証憑（該当時）、現在の占有状態の写真、内容証明の発送履歴（該当時）

裁判所への提出および費用納付：準備した申請書と添付書類を不動産所在地の管轄地方裁判所の民事申請担当部署（総合窓口）に提出します。電子訴訟で提出すると印紙代の割引を受けられ費用削減に有利です。

提出時に印紙代と送達料を納付する必要があります。不動産占有移転禁止仮処分は執行時に登記を要しないため登録免許税と収入印紙の納付は不要です。

電子訴訟での提出のTip

大法院の電子訴訟サイトで提出すると印紙代の割引が適用されます。また書類管理と事件の進行確認が便利なため電子訴訟の活用を積極的にお勧めします。

裁判所の審査および担保提供：裁判所は提出された書類を基に被保全権利の存在有無と保全の必要性を審査します。占有移転の危険性が認められれば仮処分の決定を下しますが、この際裁判所は通常担保の提供を命じます。

担保は現金供託または保証保険証券の提出方式で提供できます。実務ではほとんどが保証保険証券を活用するため、実際の負担は保険料水準に抑えられます。担保金額は裁判所が事件ごとに定め、目的物の価額等を考慮して決定されます。

決定文の受領および現場執行：仮処分の決定が出たら決定文を受領した後、目的物所在地の管轄裁判所の執行官事務室に執行を申請します。仮処分の執行申請は電子訴訟ではできないため、必ず執行官事務室を直接訪問する必要があります。

執行官は現場を訪問して仮処分の決定文を債務者（賃借人）に告知し、当該不動産に仮処分決定の事実を掲示します。この時点から占有移転行為は法的に制限されます。不動産占有移転禁止仮処分申請方法の全過程は通常、明渡訴訟と並行して進行するため別途の期間が大幅に追加されることはありません。

不動産占有移転禁止仮処分の費用案内

裁判所に納付する実費と弁護士委任料を透明にご案内します。

裁判所納付実費の内訳

印紙代（電子訴訟基準）約9,000ウォン

送達料（当事者数 × 3回分）事件別異なる

執行官手数料および出張費約5～10万ウォン

保証保険料担保金額基準で算定

鍵修理工、郵便料等その他事件別異なる

裁判所実費合計（概算）約50万ウォン～100万ウォン

不動産占有移転禁止仮処分申請時に必ず知っておくべきこと

実務でよく発生する失敗と注意事項を指摘します。

第一に、迅速性が核心です。不動産占有移転禁止仮処分は暫定措置であるため、時期を逃すとすでに占有が第三者に移った後になります。賃借人が占有を移転しようとする兆候が見られたり、明渡訴訟を準備する段階で併せて進行する必要があります。

第二に、書類の正確性が費用を左右します。賃借人の正確な住所と人的事項を事前に確認しておく必要があります。住所が不明確であれば送達が返送されて再送達費用が追加で発生します。登記簿謄本と住民登録表抄本等の最新住所確認資料を事前に準備すれば不必要な費用を減らせます。

第三に、不動産占有移転禁止仮処分だけで退去が実現するわけではありません。この手続きは「現在の占有状態を維持せよ」という裁判所の命令に過ぎず、賃借人を退去させるのは本案訴訟である明渡訴訟と強制執行を通じて行われます。仮処分は明渡訴訟の実効性を確保するための補助手段であることを覚えておく必要があります。

第四に、仮処分決定後に相手方が違反した場合は裁判所命令違反とみなされ、間接強制や損害賠償請求が可能です。仮処分の決定文があれば法的に強力な保護を受けることになります。

MBC出演

SBS出演

KBS出演

YTN出演

電話1本で委任が完了します

来所不要で全国どこからでも進行可能です。

1次相談および書類準備：お電話で事件の概要をお伝えいただければ必要書類をご案内します。
精密相談：書類を検討した後、事件の争点と予想される流れを詳細に説明します。
委任契約：費用と進行範囲を合意した後に委任契約を締結します。
訴訟進行：内容証明、占有移転禁止仮処分、明渡訴訟の全過程を専担弁護士が責任をもって遂行します。

不動産占有移転禁止仮処分に関するよくある質問

相談時に賃貸人の方々が最もよく問い合わせる内容です。

仮処分を申請すれば賃借人はすぐに退去するのですか？

いいえ。不動産占有移転禁止仮処分は現在の占有状態を維持せよという裁判所の命令です。賃借人の退去は明渡訴訟の判決後の強制執行手続きを通じて行われます。仮処分は訴訟の実効性を保証するための事前措置です。

必ず明渡訴訟と一緒に行う必要がありますか？

法的に必ず同時に進行しなければならないわけではありませんが、実務では明渡訴訟と占有移転禁止仮処分を併せて進行するのが一般的であり事実上必須です。訴訟中の占有変更事態を予防するため一緒に申請することが強く勧告されます。

仮処分費用は後で取り戻せますか？

本案訴訟で勝訴すれば執行費用額確定決定の申立てを通じて相手方に請求できます。裁判所が適法な費用として認定すれば賃借人に支払命令が下されます。

地方にいても委任は可能ですか？

はい、全国どこからでも電話だけで委任が可能です。来所不要で進行でき、不動産の所在地に関係なく受付と進行をお手伝いします。

実務研究資料室のご案内

不動産占有移転禁止仮処分申請方法 4段階完全整理｜明渡訴訟前に必ず行うべき手続き