不動産競売 実務ガイド
不動産引渡命令申請費用
いくらかかるのか？
競売で落札した不動産、占有者が退去しない場合に必要な引渡命令の申請費用と手続きを項目別にご案内します。引渡命令の期限を逃すと明渡訴訟に切り替えなければならないため、時期を逃さないでください。
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売却代金納付後6ヶ月以内、この期限が核心です
不動産引渡命令は民事執行法第136条に基づき、買受人が売却代金を完納した日から6ヶ月以内にのみ申請できます。この期限を過ぎると別途明渡訴訟を提起しなければならず、所要期間と費用が大きく変わります。不動産引渡命令申請費用が気になる方は、まずこの期限からご確認ください。
不動産引渡命令、なぜ必要なのですか？
競売で不動産を落札し代金をすべて支払ったにもかかわらず、既存の占有者（債務者、所有者または競売開始決定後の占有者）が当該不動産を明け渡さないことがしばしば発生します。この場合、買受人は裁判所に引渡命令を申請して占有者に不動産を引き渡すよう命じることを求めることができます。
不動産引渡命令は一般的な民事訴訟（明渡訴訟）に比べて手続きが簡易で処理速度が速いという利点があります。ただし、代金納付後6ヶ月という期限制限があるため、落札後に占有者との協議がうまくいかない場合は早期に動くのが賢明です。
不動産引渡命令申請費用、項目別に見る
不動産引渡命令申請費用は大きく印紙代、送達料、そして強制執行段階で発生する費用に分けられます。各項目の金額と算定基準を具体的に見ていきましょう。
STEP 01
印紙代
1,000ウォン
不動産引渡命令は非訟事件に該当するため、印紙代が非常に安価です。申請書に収入印紙1,000ウォンを貼付すれば完了です。
STEP 02
送達料
約3〜5万ウォン
当事者数と送達回数によって異なり、1回の送達料は5,500ウォン基準です。相手方の数によって総額が変動します。
STEP 03
執行文付与費用
少額
引渡命令決定が出たら執行文の付与を受けて初めて強制執行に進めます。関連手数料は少額で負担は大きくありません。
STEP 04
強制執行予納金
数十万ウォン〜
裁判所執行官手数料、鍵修理費、物品搬出および保管費用などが含まれます。不動産の規模と荷物の量によって異なります。
不動産引渡命令申請費用合計（引渡命令申請から強制執行まで）
おおよそ50万〜100万ウォン内外
印紙代、送達料、執行官手数料、鍵修理業者、郵送料など裁判所に納付する実費をすべて合算した金額です。不動産の規模、占有状況、物品搬出量などによって差がありますので、正確な金額は専門家への相談で確認されることをお勧めします。
不動産引渡命令 申請手続き一覧
不動産引渡命令申請費用を正確に把握するには全体の手続きを理解することが重要です。各段階でどのような費用が発生するのか、どの時点で専門家の助けが必要なのか、以下の流れをご参考ください。
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売却代金完納：競売裁判所に売却代金を全額納付すると所有権を取得します。この時点から6ヶ月以内に引渡命令を申請しなければなりません。
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不動産引渡命令申請書の提出：当該競売事件の執行裁判所に引渡命令申請書を書面で提出します。印紙代（1,000ウォン）と送達料を併せて納付します。
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裁判所審理および決定：裁判所は書面審理または審問を経て引渡命令の可否を決定します。相手方が対抗できる正当な占有権原がなければ引渡命令が発令されます。
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執行文付与＆送達証明：引渡命令決定正本に執行文の付与を受け、相手方に決定文が送達されたという証明を取得します。
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強制執行申請：占有者が自主退去しない場合、管轄裁判所執行官事務所に強制執行を申請します。執行官が戒告を経て本執行を実施し、裁判所所属の執行官により荷物を強制搬出します。
引渡命令と明渡訴訟、費用と期間はどう違うのか？
不動産引渡命令申請費用が比較的安い理由は簡易な手続きのおかげです。しかし6ヶ月の期限を逃したり、相手方が対抗できる権原を持つ場合は、明渡訴訟を別途提起しなければなりません。両手続きの違いを比較してみましょう。
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区分：不動産引渡命令 明渡訴訟 |
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申請要件：売却代金完納後6ヶ月以内 期限制限なし |
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印紙代：1,000ウォン 訴額に応じて算定（数万〜数十万ウォン） |
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手続き期間：通常数週間以内 数ヶ月〜1年以上の可能性 |
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相手方の範囲：債務者、所有者、競売開始決定後の占有者 すべての占有者が対象 |
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裁判所費用合算：約50万〜100万ウォン 約50万〜100万ウォン＋弁護士委任料 |
実務ポイント
引渡命令の申請と併せて占有移転禁止仮処分を同時に進めることが実務的に推奨されます。引渡命令手続き進行中に占有者が変わると、決定を受けても執行が不可能になる場合があるためです。
6ヶ月の期限を逃した場合は？明渡訴訟が唯一の方法です
売却代金完納後6ヶ月が過ぎると引渡命令を申請できません。この場合、占有者を相手に所有権に基づく不動産引渡（明渡）訴訟を提起しなければなりません。明渡訴訟は通常の民事訴訟手続きを経るため、第一審判決まで短くて数ヶ月、長くて1年以上かかることがあります。
特に占有者が賃貸借保証金から未払い月額賃料が積み重なっていることを知らずに裁判を先延ばしにし、遅くなってから明渡訴訟を提起して損害が膨らむケースも少なくありません。占有者に自主退去の意思がないと判断したら、できるだけ早く専門家に相談を受けることが被害を減らす道です。
MBC KBS SBS YTN
主要放送局に不動産専門家として出演・報道多数
強制執行、実際にはどのように進行されますか？
引渡命令決定を受けたにもかかわらず占有者が自主退去しない場合、最終手段は強制執行です。強制執行は申請から本執行完了まで約3ヶ月程度の期間がかかります。
A. 強制執行申請
引渡命令決定正本、執行文、送達証明書等を揃えて管轄裁判所執行官事務所に強制執行申請書を提出し、予納金を納付します。
B. 第1回戒告
執行官が占有者に一定期限（通常1〜2週間）までに自主退去するよう警告します。この段階で自発的に退去すれば本執行なしで終了します。
C. 本執行
戒告後も退去しなければ本執行が進行します。裁判所所属の執行官により当該不動産内の物品を強制搬出し、搬出された物品は物流倉庫に保管後、売却手続きが進められます。
不動産引渡命令申請費用を節約するには占有者の自主退去を促すのが最善です。しかし協議がまとまらない場合に備え、引渡命令申請と同時に占有移転禁止仮処分まで併せて進めておけば、占有者変更による追加費用と時間の浪費を防止できます。
来訪なしにお電話のみで委任が可能であり、全国どこからでも事件をご依頼いただけます。
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初回相談＆書類準備
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詳細相談：書類を検討した後、事件の難易度、予想費用、所要期間等を具体的にご案内いたします。
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委任契約
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訴訟進行：内容証明発送、占有移転禁止仮処分、明渡訴訟提起、強制執行（別途委任）まで段階別に進行します。
不動産引渡命令申請費用と明渡訴訟費用のまとめ
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費用項目：金額案内
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明渡訴訟弁護士委任料：200万ウォンから（事件により異なる）
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委任時 占有移転禁止仮処分：0ウォン
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委任時 内容証明：0ウォン
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内容証明のみ依頼時：20万ウォン
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裁判所納付実費合算 （印紙、送達料、鍵修理、郵送料等）
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おおよそ50万〜100万ウォン |
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不動産引渡強制執行：別途契約