競売で不動産を落札したのに既存の占有者が出て行かない状況、あるいは逆に引渡命令を受けたがどう対応すべかわからない状況。どちらであっても不動産引渡命令答弁書の作成と対応は以後の結果を左右する核心的な段階です。この記事では引渡命令の概念から答弁書の作成要領、さらには明渡訴訟につながる全体の流れまで実務の観点で整理します。
不動産引渡命令、正確には何か
不動産引渡命令とは、競売手続きで落札者（買受人）が代金を完納した後、当該不動産を依然として占有している債務者や所有者、または対抗力のない占有者を相手に裁判所に不動産の引渡を求める制度です。民事執行法第136条に根拠を置いており、一般的な明渡訴訟よりはるかに速くて簡便な手続きであるという点が最大の特徴です。
核心要件
引渡命令申請の3つの条件
第一に、売却代金を完納していなければなりません。第二に、代金完納日から6ヶ月以内に申請しなければなりません。第三に、相手方が買受人に対抗できる権原（対抗力のある賃借権、留置権等）がないことが必要です。この三つのうち一つでも充足されなければ、引渡命令ではなく別途の明渡訴訟で進めなければなりません。
引渡命令の相手方は債務者、所有者およびその一般承継人、そして対抗する権利のない占有者です。一方、対抗力を備えた賃借人や留置権者には引渡命令が認容されません。裁判所は債務者と所有者以外の占有者に対しては原則的に審問手続きを経た上で引渡命令の可否を決定します。
引渡命令と明渡訴訟、何が違うのか
不動産引渡命令
競売裁判所に申請し、書類審査中心で約2週間～1ヶ月以内に決定されます。費用が安く手続きが簡素です。
迅速手続き 代金完納後6ヶ月以内 対抗力のない占有者
明渡訴訟
正式訴訟で訴状受付後、弁論を経て判決まで最低6ヶ月以上かかります。対抗力のある賃借人等も対象となります。
正式裁判 期限制限なし すべての占有者対象可能
引渡命令は迅速に不動産を回復できる利点がありますが、代金完納後6ヶ月という時間制限があります。期限を過ぎると対抗力のない占有者であっても別途の明渡訴訟を提起しなければならないため、落札後直ちに戦略を策定することが重要です。
不動産引渡命令答弁書、どのように作成するか
引渡命令を受けた占有者は裁判所の審問手続きで自身の占有権原を疎明しなければなりません。この時に提出する書面がまさに不動産引渡命令答弁書です。答弁書の核心は形式よりも内容の整理にあり、事実関係を時系列で正確に記載することが出発点です。
-
表紙作成：事件番号、当事者表示（申請人・被申請人）、提出裁判所、作成日付を正確に記載します。
-
事実関係要約：賃貸借契約締結日、転入届日、確定日付の有無、保証金の内訳等を時間順に整理します。
-
占有権原の主張：対抗力の根拠（住宅引渡＋転入届）、保証金未返還の事実、同時履行抗弁権等の実体的事由を具体的に叙述します。
-
証拠資料の添付：賃貸借契約書、転入世帯閲覧原、確定日付付与現況、保証金入金内訳等の立証書類を添付します。
-
提出および追加対応：裁判所が定めた期限内に提出し、必要に応じて即時抗告（決定文送達後7日以内）を準備します。
実務ポイント：引渡命令に対する即時抗告は執行停止の効力が自動的に発生しません。したがって即時抗告とは別に執行停止命令を受けてこそ強制執行を阻止できます。この点を見落とすと抗告中にも執行が進行される可能性があるため注意が必要です。
不動産引渡命令答弁書作成時に必ず確認すべき事項
-
転入届日が根抵当権設定日より先かどうか確認（対抗力判断の核心）
-
確定日付の付与有無と配当要求申請内訳の点検
-
保証金が全額返還されていなければ同時履行抗弁の主張を含める
-
競売開始決定前から占有を開始したかどうかを明確に記載
-
留置権主張時、工事代金債権の発生原因と占有開始時点の疎明
-
審問期日の通知を受けたら必ず出席して陳述の機会を確保
不動産引渡命令答弁書で最も重要なのは、自分が買受人に対抗できる正当な権原を持っているという点を具体的な証拠とともに説明することです。単に「出て行く所がない」という事情だけでは引渡命令を阻止できず、法的根拠に基づいた主張でなければなりません。
賃貸人であれば、明渡訴訟の全体の流れを把握してください
競売とは関係なく、賃貸借期間満了、月額賃料延滞、無断占有等で占有回収が必要な建物主であれば、明渡訴訟を通じた解決が基本経路です。明渡訴訟は内容証明発送段階から始まり、占有移転禁止仮処分、訴状受付、弁論、判決、強制執行まで続く一連の過程です。
全過程支援
内容証明発送から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟の進行まで全過程を支援します。不動産引渡強制執行は別途契約で進行され、裁判所所属の執行官により荷物が強制的に搬出される手続きです。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月かかります。
明渡訴訟で相手方が答弁書を提出した場合、以後は準備書面の攻防と弁論期日が進行されます。被告側が不動産引渡命令答弁書や明渡訴訟答弁書に同時履行抗弁や対抗力の主張を記載した場合、原告側はこれに対する反論の論理を準備書面で対応しなければなりません。この過程で弁護士の実務経験が結果に大きな影響を与えます。
弁護士委任、このように進行されます
-
1次相談および書類準備：電話だけで相談が可能であり、全国どこからでも進行できます。訪問なしでも委任が可能です。
-
深層相談：事件の争点、証拠状態、相手方の予想防御論理等を綿密に検討します。
-
委任契約：事件の難易度と証拠状態によって費用が異なり、相談時に透明にご案内します。
-
訴訟進行：内容証明、占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、強制執行（別途契約）まで専任弁護士1名が責任をもって進行します。
明渡訴訟主要費用案内
弁護士委任料 200万ウォンから
占有移転禁止仮処分（委任時） 0ウォン
内容証明（委任時） 0ウォン
内容証明のみ別途依頼時 20万ウォン
裁判所納付実費（印紙・送達料・郵便料等合算） 約50万～100万ウォン
不動産引渡命令答弁書対応、なぜ実務経験が重要か
不動産引渡命令答弁書を作成するにせよ、引渡命令を申請するにせよ、明渡訴訟を進行するにせよ、核心は同じです。事件の法的争点を正確に把握し、それに合った証拠を準備して論理的に主張すること。この過程で実際に多数の事件を遂行した弁護士の経験が結果に直結します。
不動産専門弁護士登録 民事専門弁護士登録 公認仲介士資格保有
実務研究資料
ホームページ資料室でさらに多くの情報をご確認ください
MBC出演 SBS出演 KBS出演 YTN出演