不動産競売明渡専門

不動産引渡命令、競売落札後

占有者が退去しない場合どうすればよいでしょうか？

売却代金まで全額支払ったのに占有者が居座っているなら、引渡命令と明渡訴訟という二つの法的手段があります。今からその全過程をご案内いたします。

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不動産関連訴訟

REAL SITUATION

競売落札の喜びも束の間、

占有者が退去しないなら？

不動産競売で激しい競争を勝ち抜き落札に成功した後、残金まで納付したのに既存の占有者があれこれ言い訳をして不動産を明け渡さない状況は、思いのほかよく発生します。前所有者が法外に高い引越し費用を要求したり、賃借人が競売にかけられた前家主から受け取れなかった保証金を落札者に要求して居座ることも少なくありません。

その間、ローンの利息は毎月引き落とされ、入居もできないまま時間だけが過ぎれば金銭的損失はどんどん膨らみます。このような場合に競売落札者が活用できる最も強力な法的手段が不動産引渡命令です。

競売落札者は絶対優位の権利者です。不動産引渡命令という強力な法的手段があるので、焦らず落ち着いて法的手続きと対話を同時に進めることが核心です。

CORE KNOWLEDGE

不動産引渡命令、正確には何ですか？

不動産引渡命令とは、裁判所の競売を通じて不動産を落札した人が売却代金を完納し所有権を取得したにもかかわらず、債務者や占有者が不動産を明け渡さない場合に裁判所に申請して引渡しを命じる制度です。2002年に民事執行法に導入されたこの制度のおかげで、競売落札者は長期間を要する明渡訴訟なしでも比較的迅速に不動産の占有を確保できるようになりました。

申請期限

売却代金完納日から6ヶ月以内に必ず申請しなければなりません

A. 適用範囲

裁判所競売にのみ適用され、公売には適用されません

決定速度

受理後通常1〜2週間以内に引渡命令の決定が下されます

執行力

決定文の送達後、強制執行の申請が可能な執行権原です

WHO IS TARGET

不動産引渡命令の対象者は

誰ですか？

不動産引渡命令は不動産を占有しているすべての人に申請できるわけではありません。民事執行法で定めた一定の要件に該当する人のみが対象となります。具体的に見ると、競売対象不動産の債務者と所有者、これらの一般承継人（相続人や合併により承継した法人）、競売開始決定後に占有を開始した者、そして対抗力のない賃借人が引渡命令の対象に該当します。

一方、先順位の対抗力を備えた賃借人で保証金を返還されていない場合は引渡命令の対象ではありません。留置権を主張する占有者の場合は、留置権の主張に根拠がないことが明らかな場合に限り引渡命令が下される可能性があります。

引渡命令対象（O）：引渡命令対象外（X）
債務者、所有者：先順位対抗力ある賃借人
債務者／所有者の一般承継人：保証金未返還の先順位賃借人
競売開始決定後の占有者：正当な留置権保有者
対抗力のない賃借人：落札者に対抗できる権原を持つ者

COMPARISON

不動産引渡命令と明渡訴訟、

どう違うのですか？

競売落札者が不動産の占有を取り戻すための法的経路は大きく不動産引渡命令と明渡訴訟の二つです。それぞれ状況に応じて選択する必要があり、両制度の違いを正確に理解することが重要です。

区分：不動産引渡命令明渡訴訟 |
申請期限：代金完納後6ヶ月以内期限制限なし |
所要期間：決定まで約1〜2週間判決まで6ヶ月〜1年以上 |
費用：比較的安価訴訟費用が発生 |
適用対象：裁判所競売の落札者のみ誰でも（一般売買含む） |
不服：即時抗告控訴 |

引渡命令の申請期限6ヶ月を過ぎると資格を喪失します。この場合、時間と費用がはるかにかかる明渡訴訟を提起しなければならないため、残金納付と同時に引渡命令を申請するのが実務的に最も賢明な選択です。

STEP BY STEP

不動産引渡命令の申請から

強制執行まで全過程

不動産引渡命令は申請から強制執行まで以下の手続きで進行します。各段階で法律的変数が発生する可能性があるため、専門家の助力が重要です。

引渡命令の申請：売却代金完納後6ヶ月以内に該当の競売裁判所に不動産引渡命令申請書を提出します。残金納付と同時に申請するのが実務的に最も安全です。
引渡命令の決定および送達：申請受理後、通常1〜2週間以内に裁判所が引渡命令の決定を下し、占有者に決定文を送達します。占有者が送達を回避する場合は特別送達や公示送達を活用します。
強制執行の申請および戒告：引渡命令の決定文が送達されても占有者が退去しない場合、管轄裁判所の執行官事務所に強制執行を申請します。執行官が現場を訪問し、一定期限内に自主退去するよう促す戒告手続きを進行します。
本執行（強制搬出）：戒告期間を過ぎても自主引渡しがされない場合、本執行が実施されます。裁判所所属の執行官により不動産内の物品が強制的に搬出され、搬出された物品は別途の場所に保管されます。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月かかります。

MUST KNOW

不動産引渡命令競売で

必ず知っておくべき実務ポイント

占有移転禁止仮処分を併せて申請してください。引渡命令の申請と同時に占有移転禁止仮処分をかけておく必要があります。そうすることで占有者が第三者に占有を移しても、新たな占有者を相手に別途の訴訟なしに承継執行が可能になります。占有移転禁止仮処分の印紙代は電子訴訟割引を考慮すると約9,000ウォン程度です。

6ヶ月の期限を絶対に逃さないでください。売却代金完納日から6ヶ月を過ぎると引渡命令の申請資格を喪失します。その後はより長い時間がかかる明渡訴訟の道を選ばなければなりません。

対話と法的手続きを同時に進めてください。占有者と引越し時期についての協議がうまく進んでいても、競売という特性上、約束が守られない可能性があります。残金納付と同時に引渡命令は必ず申請しておくことをお勧めします。

物理的手段は絶対禁物です。自分の所有する不動産であっても、占有者を物理的に追い出したり鍵を交換するなどの行為は、住居侵入や器物損壊などの逆告訴を受ける可能性があります。必ず法的手続きを通じて進めなければなりません。

公売には引渡命令がありません。不動産引渡命令は裁判所競売でのみ認められる制度です。韓国資産管理公社（キャムコ）などを通じた公売の場合は、明渡訴訟を通じて解決しなければなりません。

WHY SPECIALIST

不動産引渡命令競売、なぜ専門

弁護士の助力が必要なのか？

不動産引渡命令は申請自体は簡単に見えますが、実際には占有者の対抗力の有無の判断、送達問題の解決、占有移転禁止仮処分の併行、強制執行の現場対応など、数多くの法律的変数が存在します。一つでも対応を誤ると期限を逃したり、不要な費用と時間が発生します。

COST & VALUE

不動産引渡命令競売関連

費用はいくらかかりますか？

200万ウォンから

明渡訴訟弁護士選任料（事件の難易度により異なる）

SIMPLE PROCESS

弁護士の選任、ご訪問なしに

お電話のみで可能です

全国どちらにいらっしゃっても、お電話一本で選任相談から契約まで進められます。以下の4段階で簡単に進行します。

1段階：1次相談および書類準備

2段階：精密相談

3段階：選任契約

費用と進行方向について合意が得られたら選任契約を締結します。

4段階：訴訟進行

内容証明、占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、強制執行など必要な手続きを段階的に進行します。

FAQ