COST GUIDE 2026
不動産強制執行費用、
段階別にいくらかかるか？
明渡訴訟で勝訴した後も退去しない賃借人。計告から本執行、売却まで各段階で実際に発生する費用を透明にご案内します。
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OVERVIEW
勝訴したのになぜさらに費用がかかるのか？
不動産強制執行費用の構造
明渡訴訟で勝っても賃借人が最後まで居座れば、賃貸人は裁判所を通じて不動産引渡し強制執行を進めるしかありません。この過程で発生する不動産強制執行費用は大きく3つの部分で構成されます。専門家の委任料、裁判所に納付する実費、そして現場で発生する費用です。
多くの賃貸人の方が勝訴後に強制執行にどの程度の追加費用がかかるかわからず戸惑われます。不動産強制執行費用は建物面積、内部の荷物量、アクセス構造等によって大きく変わるため、事前に構造を理解し専門家と相談することが費用を抑える最も確実な方法です。
不動産強制執行費用、なぜ変動が大きいのか？
不動産引渡し強制執行は現場で行われるため、建物の階数、エレベーターの有無、鍵の種類、占有者の荷物量によって実費が変わります。同じ面積でも商業施設と住宅、1階と高層階では費用の差がかなりあります。
COST BREAKDOWN
不動産強制執行費用、
3段階に分けるとこうなります
不動産強制執行費用は計告（予告）段階、本執行段階、売却段階に分かれて発生します。各段階で誰にどのような名目で支出するかを以下にまとめました。
STAGE 01
計告（予告）執行費用
強制執行申請書を提出すると裁判所所属の執行官が当該不動産を訪問し、賃借人に1〜2週間以内の自主退去を勧告します。この段階で執行官の旅費と手数料、鍵技術者及び立会人の費用が発生します。
執行官旅費及び手数料 約10万〜20万ウォン
鍵技術者＋立会人（2名） 約20万ウォン
計告段階合計 約30万〜40万ウォン
STAGE 02
本執行費用
計告にもかかわらず賃借人が自主退去しなければ本執行が行われます。裁判所所属の執行官により不動産内の荷物を強制的に搬出する手続きであり、不動産強制執行費用の中で最も大きな比重を占めます。
現場人件費（面積比例） 2坪あたり約9万ウォン
車両費（5トン1台基準） 約50万ウォン
保管倉庫（3ヶ月前払い） 約60万ウォン
鍵技術者（デジタルロック基準） 約10万〜15万ウォン
20坪基準合計（例） 約200万〜300万ウォン
＊はしご車、重機等の追加機材が必要な場合は別途費用が発生することがあります。
＊面積が大きくなるほど人員と車両が追加され、費用も比例して増加します。
STAGE 03
売却段階費用
搬出された物品は執行官が指定した保管倉庫に保管され、賃借人が引き取らなければ売却手続きを踏むことになります。鑑定及び売却費用が別途発生し、物品の量に応じて変わります。
鑑定及び競売費用 約30万ウォン前後
＊保管物品の価値が低い場合、競売を繰り返し不成立となり、賃貸人が落札した後に処分する方法で終結することもあります。
COST SUMMARY
20坪住宅基準
不動産強制執行費用要約
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項目：予想費用 備考 |
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計告執行費：約30万〜40万ウォン 執行官費用含む |
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本執行人件費：約70万〜100万ウォン 面積比例 |
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車両＋保管費：約110万ウォン 5トン1台＋3ヶ月 |
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その他（鍵技術者等）：約10万〜15万ウォン 状況により変動 |
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合計（実費基準）：約220万〜265万ウォン 専門家委任料別途 |
上記金額は20坪住宅の一般的なケースの基準であり、実際の不動産強制執行費用は 建物構造・荷物量・地域によって異なることがあります。
TIMELINE
不動産強制執行、
期間はどのくらいかかるか？
強制執行は申請から本執行完了まで約3ヶ月かかります。執行官室のスケジュール、管轄裁判所の事情、建物の状況によって多少差がありますが、書類を迅速に準備して提出することが全体期間を短縮する核心です。
本執行後の保管物売却まで含めると3〜6ヶ月が追加で必要になることがあります。一方、計告段階で賃借人が自主退去するケースもかなり多いため、必ずしも本執行まで至らない場合も多いです。
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強制執行申請：勝訴判決文確定後 執行文付与及び送達証明準備
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計告（予告）：執行官が現場訪問 1〜2週間の自主退去期間付与
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本執行：執行官により荷物を 強制搬出し倉庫に保管
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売却及び整理：保管物売却手続き進行 費用精算後に最終終結
WHY EXPERT
不動産強制執行費用を
抑えるには専門家が必要です
不動産引渡し強制執行は法的手続きであると同時に現場業務です。執行当日に予期しない状況が発生するケースが多いため、実務経験が不足した状態で直接進められると、かえって時間と費用がかかることがあります。
例えば占有者が執行当日に抵抗したり、鍵交換後に再占有を試みたり、現場に第三者が現れたりと、さまざまな変数が発生します。こうした状況への即座の判断と対応は、数多くの強制執行を直接経験した専門家のみが対応できます。
法道 センター
大韓弁護士協会登録 不動産専門／民事専門弁護士
法道で明渡訴訟を委任された場合
FULL PROCESS
明渡訴訟の全過程、
ひとつの流れで解決します
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1次相談及び書類準備：電話1本で開始 訪問なしで全国どこからでも可能
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深層相談：事件分析及び オーダーメイド戦略策定
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委任契約：弁護士委任料200万ウォンから 委任時、仮処分0円／内容証明0円
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訴訟進行及び執行：仮処分→訴訟→判決 →強制執行まで全過程対応
裁判所等に納付する実費のご案内
FAQ
不動産強制執行費用
よくある質問
強制執行費用は後で賃借人に請求できますか？
はい、強制執行にかかった費用は民事執行法に基づき債務者（賃借人）が負担します。強制執行終了後、売却まで完了すれば当該費用を賃借人に請求できます。
計告段階で賃借人が退去すれば本執行費用はかからないのですか？
その通りです。計告（予告）段階で自主退去がなされれば本執行が不要となるため、不動産強制執行費用の中で最大の比重を占める本執行費用が発生しません。実務でも計告後に自主退去するケースが少なくありません。
強制執行中に占有者が変わるとどうなりますか？
占有者が変わると既存の判決で強制執行ができなくなる問題が生じることがあります。そのため明渡訴訟の初期段階で占有移転禁止仮処分を必ず併せて申し立て、こうした状況を事前に阻止する必要があります。
直接強制執行を進行すれば費用を減らせますか？
書類の提出自体はご自身で行えますが、不動産引渡し強制執行は現場の変数が非常に多い手続きです。経験なく進行されるとスケジュールが延びたり予期しない追加費用が発生するケースが多いため、専門家への委任をお勧めします。