不動産強制執行方法 完全案内
明渡訴訟に勝ったのに
賃借人が最後まで居座るなら？
判決文を手にしたのに鍵を返してもらえない建物オーナーに、不動産強制執行方法のすべての段階を一つ一つ解説します。執行文の付与から催告、本執行、残留物の処理まで — 最後までお読みいただければ、次に何をすべきかが明確になるでしょう。
明渡訴訟で勝訴判決を得たにもかかわらず建物を明け渡さない賃借人のために眠れぬ夜を過ごしている建物オーナーの方が少なくありません。いくら自分の建物であっても、勝手に賃借人の荷物を出したりドアを開けて入ったりすれば、住居侵入罪や業務妨害罪で処罰される可能性があるため、必ず法が定めた手続に従って進めなければなりません。この手続がまさに不動産強制執行方法です。
不動産強制執行とは、明渡訴訟の勝訴判決等の執行権原を保有する賃貸人（債権者）が裁判所の執行官に申立てて、執行官の主導のもと強制的に賃借人の物品を搬出し当該不動産の引渡を受ける民事執行手続です。勝訴判決だけですべてが終わるのではなく、この強制執行まで完了してはじめて建物オーナーの権利が完全に回復されます。
勝手に賃借人の荷物を出すとどうなるか？
自己所有の建物であっても、賃借人の住居や営業所に同意なく入って荷物を出せば、住居侵入罪および業務妨害罪で刑事処罰を受ける可能性があります。感情的に対応すると、かえって建物オーナーが被告になることもあり得るため、必ず法律が定めた不動産強制執行方法に従って進めなければなりません。
明渡訴訟から強制執行まで、全過程を経験した専門家に無料でご相談ください。
不動産強制執行方法、段階別の全手続
不動産強制執行方法の全体の流れは、大きく執行権原の確保 → 執行文の付与 → 強制執行の申立て → 催告執行 → 本執行 → 残留物の売却の順序で進行します。申立てから本執行完了まで約3ヶ月程度かかり、現場の状況により期間が変わることがあります。各段階を具体的に見ていきましょう。
STEP 1
執行権原の確保および執行文の付与
不動産強制執行方法の最初の段階は、執行権原を整えることです。明渡訴訟の勝訴判決文、訴提起前和解調書、調停調書等が執行権原に該当します。判決が確定したら裁判所に執行文の付与を申請し、判決文が相手方に送達されたかを確認して送達証明書を発行してもらいます。執行文と送達証明書がすべて揃ってはじめて次の段階に進めます。
STEP 2
強制執行申立書の提出および費用の予納
執行力ある判決正本、執行文、送達証明書等の書類を添付して、管轄裁判所の執行官事務所に不動産引渡強制執行申立書を提出します。受付と同時に事件番号が付与され、案内に従い催告執行費用を予納すれば強制執行が開始されます。実務的にこの書類準備過程は思ったより複雑であるため、経験ある法律専門家の助けを得ることが重要です。
STEP 3
催告執行（1次予告）
催告執行は、執行官が当該不動産を訪問し賃借人（債務者）に「強制執行が受理されたので、定められた期限までに自主的に引き渡せ」と警告する手続です。通常1〜2週間の自主履行期間が付与されます。この段階で賃借人が自ら退去するケースもかなりあり、別途の本執行なしに終わることもあります。催告時には債権者（または代理人）、執行官、立会人2名、鍵修理業者が現場に出席します。
STEP 4
本執行の進行
催告期間が経過しても自主引渡が行われなければ、本執行続行申請書を提出し本執行費用を納付して本執行を進行します。本執行当日には裁判所所属の執行官の主導のもと、当該不動産内の賃借人の物品が強制的に搬出されます。鍵を交換し、賃貸人に建物の占有が移転されます。この日がまさに建物オーナーが不動産を実質的に引き渡される日です。
STEP 5
残留物の保管および売却
本執行を通じて搬出された賃借人の物品は物流倉庫に保管されます。これらの物品は勝手に処分することはできず、法が定めた手続に従い売却を申請しなければなりません。保管期間中は保管料が発生するため、できるだけ速やかに売却手続を進めることが費用を減らす核心です。
不動産強制執行方法で最も重要なこと
強制執行は現場で物理力が動員される手続であるため、予想外の変数が非常に多いです。占有者が変更されたり、執行停止の申立てが入ったり、動産の処理計画が不十分な場合、執行が遅延または不能になることがあります。そのため明渡訴訟の段階から強制執行を見据えて手続を設計することが最も確実な方法です。
不動産強制執行方法、費用はいくらかかるか？
不動産強制執行方法を実行するために必要な費用は、大きく弁護士委任料と裁判所に納付する実費（印紙、送達料、鍵修理業者、郵便料等）に分かれます。実費は事件の規模や執行の難易度により異なりますが、おおよそ50万ウォンから100万ウォン程度かかります。不動産引渡強制執行は明渡訴訟の委任と別途契約で行われます。
明渡訴訟 弁護士委任料
200万ウォンから
事案の難易度・証拠状態により異なり、相談時に透明にご案内します。
裁判所納付実費
約50〜100万ウォン
印紙代、送達料、鍵修理業者、郵便料等をすべて合算した金額です。
委任時 無料提供
仮処分＋内容証明
明渡訴訟委任時、占有移転禁止仮処分（0ウォン）と内容証明（0ウォン）が含まれます。
内容証明のみ依頼時
20万ウォン
訴訟なしに内容証明のみ別途依頼することも可能です。
不動産強制執行方法の落とし穴、占有者が変わったら？
明渡訴訟進行中にこっそり占有者が変わってしまうと、いくら勝訴判決を得ても強制執行が不可能になる可能性があります。判決の効力は訴訟当事者にのみ及ぶためです。このような事態を防止するため、明渡訴訟の初期に必ず占有移転禁止仮処分を併せて進めなければなりません。
不動産強制執行方法を正しく完成させるには、明渡訴訟を始める時から強制執行が可能な構造で設計しなければなりません。だからこそ占有移転禁止仮処分を省略してはなりません。
不動産専門弁護士 民事専門弁護士 公認仲介士
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明渡内容証明から強制執行まで、全過程サポート
明渡内容証明
賃借人に契約解除の意思を公式通知する最初の法的措置です。
占有者の変更により強制執行が不能になることを遮断する核心の保全処分です。
明渡訴訟＋強制執行
勝訴判決確保後、必要に応じて不動産強制執行方法で最終引渡を完了します。
委任はどのように行われるのか？
来所不要で電話だけでも委任が可能です。全国どこからでも進行でき、手続は以下の通りです。
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1次相談
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精密相談：書類検討後に具体的な訴訟戦略を策定
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委任契約：費用確定および委任契約の締結
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訴訟進行：明渡訴訟から強制執行まで専任で進行
不動産強制執行方法、よくある質問
Q. 不動産強制執行方法の全体期間はどのくらいかかりますか？
強制執行の申立てから本執行完了まで約3ヶ月程度かかります。ただし管轄裁判所の執行官のスケジュール、不動産の種類（住居/店舗）、物品の量等により変わることがあります。催告段階で賃借人が自主退去すれば期間は大幅に短縮されます。
Q. 強制執行費用は誰が負担するのですか？
法的には強制執行費用は債務者（賃借人）が賠償しなければなりません。ただし現実的に賃借人が費用を納付する余力がない場合もあるため、まず債権者（建物オーナー）が予納し、後日請求する方式で進行されます。
Q. 搬出された賃借人の荷物はどう処理するのですか？
本執行で搬出された物品は物流倉庫に保管され、勝手に処分することはできません。法が定めた手続に従い売却を申請しなければならず、保管料が引き続き発生するため、できるだけ早く売却手続を踏むのが有利です。
より詳しい実務情報が必要ですか？
来所不要で電話一本で全国どこからでも委任可能です。