明渡訴訟実務ガイド

明渡確認書の提出、競売落札後に

必ず用意すべき核心書類

競売で不動産を落札した後、占有者が退去した事実をどのように証明しますか？明渡確認書の提出1枚が欠けると裁判所の執行手続きに支障が出る可能性があります。安全な引渡し完了のために今すぐご確認ください。

明渡確認書とは何ですか？

明渡確認書は、競売で不動産を落札した買受人が、既存の占有者（債務者または賃借人）から当該不動産の引渡しが完了したことを証明するために作成する書類です。裁判所の競売手続きで買受人が残金を納付し所有権を取得した後、占有者が実際に退去した事実を公式に記録する役割を果たします。

核心ポイント 明渡確認書の提出は引渡命令や強制執行とは性格が異なります。引渡命令は占有者が退去しないときに裁判所が下す強制権原であり、明渡確認書は占有者が実際に退去した後に引渡し完了を証明する私文書です。この2つを混同すると実務で手続きの遅延が発生する可能性があるため注意が必要です。

大法院電子民願センターで明渡確認書の書式をダウンロードでき、管轄裁判所の民事執行課にも書式が備え付けてあります。事件番号と不動産の表示、明渡しの事実を記載した上で買受人の実印を押印し、印鑑証明書を添付して提出します。

明渡確認書に必ず記載すべき項目

明渡確認書の提出時に漏れてはならない核心的な記載事項があります。実務で紛争が発生する原因の大部分は、確認書の内容が不十分なためです。以下の項目をひとつひとつ丁寧に確認してください。

• 記載項目：詳細内容

• 不動産の表示：住所、号室、棟・階等の正確な所在地を記録

• 引渡し日時：占有者が実際に退去し鍵を引き渡した日付と時刻

• 引渡人・引受人情報：氏名、連絡先、身分証確認事実を記載

• 鍵の数量及び引き渡し：合鍵を含む全数量、デジタルロックの暗証番号変更の有無

• 残存動産の処理：搬出完了または放棄確認の内容を明記

• 公共料金・管理費の精算：電気・ガス・水道メーターの最終数値と精算基準日

• 当事者の署名・押印：買受人の実印、印鑑証明書添付必須

明渡確認書提出前に必ず確認すべき実務チェックリスト

明渡確認書を急ぐと見落としやすい部分があります。実際の引渡しが完了したかどうかをまず点検した後に確認書を作成してこそ、その後の紛争を予防できます。

• 玄関の鍵を引き受け、合鍵まですべて受け取ったか確認

• デジタルロックの暗証番号を自分で変更完了したか確認

• 郵便受け、共用施設のアクセス権限を回収したか確認

• 各部屋の内部が空になっており残存物品がないか点検

• 転入世帯閲覧により占有者の転入解除の有無を確認

• 電気・ガス・水道メーターの最終数値を写真撮影

実務で最も多いミス

占有者がまだ完全に退去していないのに明渡確認書を先に渡すケースがあります。確認書を先に提出すると、その後の強制執行手続きに障害が出る可能性があります。必ず実際に空になったことを確認した後、その場で作成するのが安全です。

明渡確認書の提出と関連する競売明渡しの全体の流れ

競売で不動産を落札した後、占有を回復するまでの全過程を把握すれば、明渡確認書の提出がどの時点で必要かが自然と理解できます。

残金納付

➔ 引渡命令申請

➔ 占有者との交渉

➔ 自主退去または強制執行

➔ 明渡確認書の提出

引渡命令は買受人が残金を納付した日から6ヶ月以内に裁判所に申請しなければなりません（民事執行法第136条）。この期間を逃すと別途の明渡訴訟を提起しなければならず、時間と費用が大幅に増加します。引渡命令の決定は申請後通常1週間以内に下され、決定文が占有者に送達されると強制執行が可能な状態になります。

占有者と円満に合意し自主退去がなされた場合でも、その事実を公式に証明するために明渡確認書の提出が必要です。裁判所に提出すべき書類であるため、実印と印鑑証明書を忘れないよう注意してください。

明渡訴訟から強制執行まで、賃貸人が知っておくべき4段階

1. 内容証明の発送：賃貸借契約の解除意思を賃借人に公式に伝えます。今後の明渡訴訟で強力な証拠として活用されます。

2. 訴訟中に賃借人が第三者に占有を譲るのを阻止します。印紙代は電子訴訟基準で通常9,000ウォン程度です。

3. 裁判所に訴状を提出し、弁論を経て判決を受けます。通常3〜6ヶ月程度かかり、事案により異なることがあります。

4. 強制執行：判決後も退去しなければ裁判所所属の執行官が荷物を強制的に搬出します。申請から本執行まで約3ヶ月程度かかります。

明渡訴訟関連の費用はどのくらいですか？

• 項目：金額案内

• 弁護士委任料

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• 占有移転禁止仮処分：明渡訴訟委任時0円（別途費用なし）
• 内容証明の発送：明渡訴訟委任時0円
• 裁判所実費（印紙、送達料等）：およそ50万〜100万ウォン程度（事案により異なる）
• 内容証明のみ依頼時：20万ウォン
• 強制執行

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委任はこのように進みます

1. 1次相談・書類準備：お電話で事件の概要をお聞かせいただければ、必要な書類と進行方向をご案内します。

2. 深層相談：書類を検討し、事件の争点と予想される手続きを具体的に分析します。

3. 委任契約：訪問なしでお電話のみでも委任契約が可能です。全国どこからでも対応できます。

4. 訴訟進行

明渡確認書と引渡命令、何が違うのですか？

• 区分：明渡確認書 引渡命令 |

• 性格：引渡し完了を証明する私文書 裁判所が下す強制執行権原 |

• 使用時点：占有者が退去した後 占有者が引渡しを拒否した場合 |

• 法的効力：引渡し事実の確認用途 強制執行の根拠 |

• 申請期限：別途期限なし 残金納付後6ヶ月以内 |

明渡確認書の提出は、占有者が協力的に退去した場合に必要な手続きです。一方、占有者が最後まで退去しないなら引渡命令を申請するか明渡訴訟を進行した後に強制執行しなければなりません。どの手続きがご自身の状況に合っているか判断が難しい場合は、専門弁護士の相談を受けてみることをお勧めします。