明渡訴訟専門ガイド

明渡確認書の様式、裁判所提出方法と

作成時に必ず知っておくべき核心ポイント

競売での落札後の配当金受領、賃貸借終了後の占有回復など様々な状況で必要な明渡確認書。様式の入手方法から作成要領、実務上の注意点まで不動産専門弁護士が直接ご案内します。

不動産を占有していた賃借人が完全に退去したという事実を書面で証明する文書が明渡確認書です。競売を通じて不動産を買受した落札者がこの文書を賃借人に作成してあげれば、賃借人は裁判所に明渡確認書を提出して配当金を受領できます。

分かりやすく言えば、「この建物に住んでいた人が完全に引っ越しました」と新しい所有者が確認してあげる書類です。明渡確認書の様式は裁判所の民事執行課に備え付けられており、大法院電子民事センターからもダウンロードできます。

明渡確認書が必要な代表的なケース

競売落札後に元の賃借人が退去した後に配当金を受領しようとする場合、公売で不動産を取得した後に賃借人の退去を証明する必要がある場合、そして任意競売で少額賃借人の明渡事実を裁判所に確認させる必要がある場合などが該当します。これらすべての状況で明渡確認書は核心的な証拠書類の役割を果たします。

明渡確認書の様式を裁判所に提出する際は以下の項目が漏れなく記載されている必要があります。一つでも漏れがあれば補正要請が出される可能性があるため丁寧に確認してください。

1. 事件番号の記載：裁判所の競売事件の事件番号（例：20XXタ経XXXXX）を正確に記入する必要があります。公売の場合は管理番号を記載します。

2. 不動産の表示：競売記録に記載された不動産の所在地住所をそのまま記入する必要があります。登記簿と一致させることが重要です。

3. 明渡事実の記載：賃借人がいつ当該不動産を完全に明け渡したか、明渡日を具体的に記載します。

4. 買受人の実印押捺：落札者（買受人）の実印を押し、印鑑証明書を必ず一緒に添付する必要があります。一般の印鑑は認められません。

POINT

明渡確認書の様式は裁判所の民事執行課を直接訪問して備え付けの様式を受け取るか、大法院電子民事センターのホームページの様式集からダウンロードできます。様式に記載する内容を事前に整理してから作成するとミスを減らせます。

賃借人にとって最も困る状況の一つは落札者が明渡確認書の作成を拒否する場合です。明渡確認書がなければ裁判所で配当金を受領できず、配当期日が過ぎると裁判所は当該配当金を供託します。供託された金銭を引き出すには後日供託所に明渡確認書を提出する必要があるため問題がより複雑になります。

実務でよく発生する問題

もし不動産を完全に明け渡したにもかかわらず落札者が明渡確認書を作成してくれないなら、近隣住民や引越し業者の確認書によって明渡事実を証明することもできます。ただしこの場合は手続きが煩雑で時間がかかるため、できるだけ退去直後に即時明渡確認書を受け取っておくのが望ましいです。

逆に賃貸人（建物オーナー）の立場でも明渡確認書に関連した困った状況があります。賃貸借期間が満了したのに賃借人が退去を拒否する場合、明渡確認書の作成以前に明渡訴訟という法的手続きをまず経なければならないのです。

明渡確認書を作成するための前提条件は賃借人の退去です。ところが賃借人が退去を拒否したら？このとき必要なのが明渡訴訟です。一般的な明渡訴訟の手続きは以下のように進行されます。

明渡訴訟の全体の流れ

1. 内容証明の発送：契約解除の意思と退去要求を公式に通知します。それ自体に法的強制力はありませんが、その後の訴訟で重要な証拠となります。

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2. 占有移転禁止仮処分の申立て：訴訟中に賃借人が第三者に占有を移転するのを防ぐため必ず先行する必要があります。通常2～3週間以内に決定が出ます。

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3. 明渡訴訟の提起：管轄裁判所に訴状を提出します。訴状が被告（賃借人）に送達された後、弁論期日または無弁論判決の手続きが進行されます。平均的に4～6ヶ月かかります。

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4. 勝訴判決の確定：裁判所が賃貸人の勝訴判決を下せば、ほとんどの賃借人はこの段階で自発的に退去します。

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5. 強制執行（必要時）：判決後も退去しなければ裁判所の執行官による強制執行を進行します。申請から本執行まで約3ヶ月かかり、執行官が現場で荷物を強制的に搬出します。

明渡確認書提出前の最終確認事項

事件番号が競売記録と正確に一致しているか確認しましたか？

不動産の所在地住所が登記簿と同一か確認しましたか？

賃借人の実際の退去が完了した状態ですか？（退去前は絶対に作成禁止）

買受人（落札者）の実印と印鑑証明書を準備しましたか？

明渡日が正確に記載されていますか？

競売事件での明渡確認書

裁判所の競売を通じて落札した不動産で賃借人が退去した場合、落札者が直接明渡確認書を作成して管轄裁判所の競売係に提出します。これにより賃借人の配当金受領手続きが進行されます。

公売事件での明渡確認書

韓国資産管理公社（キャムコ）等を通じた公売事件でも同様に明渡確認書が必要です。ただし様式内の管理番号、処分庁、滞納者等の記載項目が一部異なるため該当機関の様式を別途確認する必要があります。

明渡確認書の様式を裁判所に提出すること自体は比較的単純です。しかし賃借人が退去を拒否して明渡訴訟に発展する場合、占有移転禁止仮処分から訴状作成、弁論対応、強制執行まで全過程で専門的な法律知識が必要です。特に占有移転禁止仮処分を漏らした場合、訴訟中に占有者が変わって勝訴判決を受けても執行が不可能になり得ます。

MBC出演 SBS出演 KBS出演 YTN出演 各種メディア報道

• 項目：費用

• 明渡訴訟弁護士委任料：200万ウォンから（事件別異なる）

• 占有移転禁止仮処分費用：委任時0ウォン

• 内容証明発送費用：委任時0ウォン（単独依頼時20万ウォン）

• 裁判所実費（印紙代、送達料等）：概ね50万ウォン～100万ウォン

• 強制執行：別途契約

委任4段階

1. 1次相談および書類準備：電話で事件の概要を把握し必要な書類リストの案内を受けます。

2. 精密相談：書類に基づき事件の争点と予想される進行方向を詳細に分析します。

3. 委任契約：費用と手続きについて合意後、委任契約を締結します。電話だけでも可能です。

4. 訴訟進行：POINT

明渡確認書の様式は裁判所の民事執行課または大法院電子民事センターで入手できます。事件番号、不動産の表示、明渡事実、買受人の実印押捺および印鑑証明書を漏れなく記載して提出すれば大丈夫です。

ただし、明渡確認書作成の前提条件である賃借人の退去が円滑に進まないときが問題です。契約満了後にも、月額賃料の滞納があるのにも、内容証明を送ったのにも賃借人が退去しないなら、明渡訴訟という法的手続きを踏む必要があります。占有移転禁止仮処分、訴状提出、弁論、判決、強制執行まで全過程を体系的に対応してこそ確実に不動産を取り戻すことができます。

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