明渡執行実務ガイド
明渡執行、勝訴したのに
賃借人が出て行かないなら？
明渡訴訟で勝訴判決を受けたにもかかわらず最後まで粘る賃借人。合法的に、そして確実に不動産を取り戻す明渡執行のすべての手続きをご案内します。
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明渡執行とは何か：建物オーナーが明渡訴訟で勝訴判決を受けたにもかかわらず、賃借人が依然として不動産を占有しているなら、判決文だけを持って待つわけにはいきません。この時、法が許す唯一の方法が明渡執行（不動産引渡強制執行）です。
明渡執行は、裁判所所属の執行官が勝訴した賃貸人の申請に基づき、不動産内部にある賃借人の物品を強制的に搬出し、当該不動産の占有を賃貸人に移転する民事執行手続きです。自分の所有する建物であっても、任意に賃借人の荷物を出したり立ち入ったりすると住居侵入罪や業務妨害罪で処罰される可能性があるため、必ず法的手続きである明渡執行を経なければなりません。
ご注意ください
自分の建物であっても、判決なしに賃借人の荷物を出したり錠前を変えたりすると刑事処罰の対象になります。明渡訴訟の勝訴判決後、明渡執行という適法な手続きを踏まなければなりません。
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明渡執行の手続き、4段階で理解する：明渡執行は複雑に見えますが、大きく4つの段階に分かれます。各段階の核心を把握すれば全体の流れを簡単に理解できます。
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執行文の付与及び強制執行の申請：勝訴判決文に執行文の付与を受けた後、管轄裁判所の執行官室に不動産引渡強制執行申請書を提出します。この段階で「執行力のある判決正本」が必須書類です。
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戒告（執行予告）の実施：執行官が現場を訪問し、賃借人に「定められた日までに自主退去せよ」と警告します。通常1〜2週間の自主退去期間が与えられます。この段階でかなりの数の賃借人が実際に退去します。
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本執行（強制搬出）：戒告期間内にも退去しなければ、続行申請後に本執行が進行されます。本執行当日、裁判所所属の執行官により不動産内部の物品が強制的に搬出され、指定の物流倉庫に保管されます。賃貸人本人または訴訟代理人の立会いが必要であり、強制開錠時には鍵職人と証人2名が同行します。
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保管及び売却手続き：搬出された物品は物流倉庫に保管され、賃借人に引き取るよう通知します。3ヶ月経過しても引き取りに来なければ、裁判所に売却手続きを申請します。売却代金から執行費用を控除した後の残額は賃借人に返還されます。
明渡執行の全体所要期間一覧
執行申請 受付
戒告執行 約2週間後
本執行 約1〜2週間後
合計約 3ヶ月所要
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明渡執行の費用、いくらかかるか：明渡執行を準備する際に最初に気になるのが費用です。大きく3つの項目に分けて考えるとよいでしょう。
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項目：内容
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弁護士委任料
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- 裁判所納付実費：印紙代、送達料、鍵修理費、郵便料等合算して概ね50万ウォン〜100万ウォン
- 運搬費及び保管費：不動産の規模と物品量により異なり、3ヶ月分の保管費を含む
なお、明渡執行に要した費用は執行費用確定決定の申立てを通じて賃借人に請求できます。ただし、実際の回収可否は賃借人の財産状況により異なり得るため、事前に専門家と相談することが重要です。
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明渡執行前に必ずすべきこと ── 占有移転禁止仮処分：明渡訴訟を提起する際に必ず並行すべき手続きがあります。それが占有移転禁止仮処分です。この手続きを省略すると、明渡訴訟の途中で賃借人が占有を第三者に引き渡してしまった場合、苦労して得た勝訴判決が無用の長物になります。
占有移転禁止仮処分は通常1ヶ月以内に完了し、印紙代は電子訴訟割引を考慮すると約9,000ウォン程度です。費用負担は大きくありませんが、この手続きを省略した場合のリスクは非常に大きいです。
明渡訴訟委任時、占有移転禁止仮処分を0ウォンで進行します。また、内容証明の送付も無料です。内容証明だけでも賃借人に心理的圧迫を与えることができ、訴訟なしに自主退去するケースもあります。
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明渡執行はなぜ経験豊富な専門家が必要なのか：明渡執行は書類を提出して判決を待つ一般的な訴訟とは異なり、現場で行われる執行手続きです。執行官の裁量が大きく、現場で数多くの変数が発生します。賃借人が扉を開けない場合、物品の量が予想より多い場合、第三者が占有を主張する場合など、実務で経験してみなければ対処しにくい状況があります。
明渡訴訟 直接遂行
強制執行 直接経験
不動産関連訴訟 累積
明渡執行現場での対応力
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1：初回相談及び書類準備
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詳細相談：書類をもとに事件の難易度と予想費用、所要期間を具体的にご案内いたします。
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委任契約：費用と手続きにご同意いただければ委任契約を締結します。来所不要、電話のみで可能です。
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明渡執行についてよくある質問：Q. 明渡執行の申請から本執行までどのくらいかかりますか？
強制執行の申請から本執行までは約3ヶ月程度を要します。執行官室の事情や現場の状況により期間は変わり得ますが、戒告の段階で賃借人が自主退去するケースもかなり多いです。
Q. 賃借人が荷物を取りに来なかったらどうなりますか？
搬出された物品は物流倉庫に保管され、3ヶ月経過しても賃借人が引き取りに来なければ裁判所に売却手続きを申請します。保管費はまず賃貸人が負担しますが、後日賃借人に請求できます。
Q. 明渡訴訟なしに賃借人の荷物を出してもいいですか？
絶対にだめです。自分の所有する建物であっても、明渡訴訟の判決なしに賃借人の空間に入って荷物を出すと、住居侵入罪及び業務妨害罪で刑事処罰を受ける可能性があります。必ず適法な手続きを踏まなければなりません。
Q. 全国どこからでも依頼可能ですか？
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さらに詳しく ── 明渡執行の実務研究資料：