LEGAL GUIDE 2026

明渡手続き総まとめ

内容証明から強制執行まで

賃貸借契約が終わったのに賃借人が退去しないなら、一日一日が損失です。明渡手続きのすべての段階を一目で把握し、最も早い解決経路をご確認ください。

「契約が終わったので出てください」と言ったのに、賃借人はびくともしません。毎月の家賃収入は途絶え、新しい賃借人を探すこともできない状況。こうした苦しい現実で、建物主が合法的に不動産を取り戻す唯一の方法が明渡手続きです。

明渡手続きとは、賃貸借契約が満了または解除されたにもかかわらず不動産を引き渡さない賃借人や不法占有者を相手に、裁判所の判決を通じて不動産を返してもらう法的過程を指します。この記事では、内容証明の送付から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、そして強制執行まで、明渡手続きの全過程を漏れなくご案内いたします。

建物主なら一度はこのような状況を経験、または心配されたことがあるでしょう。賃貸借期間が明確に終了したのに賃借人が退去を先延ばしにしたり、何ヶ月も家賃が滞って連絡すらつかない場合、あるいは無断で誰かが建物を占有している場合まで。これらすべての状況で、合法的に不動産の占有を取り戻すための手続きが明渡手続きです。

賃貸借期間の満了

契約期間が終了したのに賃借人が自主退去しない場合

家賃の長期滞納

住宅は2期、店舗は3期以上の家賃が滞って契約解除事由が発生した場合

無断占有/転貸

契約当事者でない第三者が無断で不動産を使用している場合

競売落札後の未退去

競売で不動産を落札したが、既存の占有者が退去を拒否している場合

ここで必ず知っておくべきことがあります。賃借人が退去しないからといって勝手にドアを開けて荷物を出すと、住居侵入罪や財物損壊罪に該当する可能性があります。いくら契約が終了していても、法的な明渡手続きを踏んでこそ建物主の権利が保護されます。

明渡手続きは大きく、内容証明の送付→占有移転禁止仮処分→明渡訴訟本案→判決→強制執行の流れで進行します。各段階がどのように行われるか一つずつ見ていきましょう。

1. 内容証明の送付: 約1週間以内

2. 占有移転禁止仮処分の申請および執行: 約3週間〜1ヶ月

3. 明渡訴訟の提起および裁判: 約4〜6ヶ月

裁判所に訴状を提出すると本格的な明渡訴訟が始まります。訴状が被告（賃借人）に送達されると30日の答弁期限が付与され、答弁書が提出されなければ弁論なしに原告勝訴判決（無弁論判決）が下されることもあります。答弁書が提出された場合は1〜2回の弁論期日を経て争点を整理し、調停や判決で終結します。明渡手続き全体で最も長い時間がかかる段階ですが、書類準備が徹底しているほど期間を短縮できます。

4. 判決言渡しおよび確定: 判決後14日以内

裁判所が「被告は原告に不動産を引き渡せ」という判決を言い渡します。判決文の送達後14日以内に控訴しなければ判決が確定します。ほとんどの賃借人は判決が出れば自主退去する傾向にあります。しかし稀に判決確定後も居座る賃借人がおり、その場合は次の段階である強制執行に移ります。

5. 強制執行: 申請から本執行まで約3ヶ月

判決が確定したのに賃借人が退去しない場合、管轄裁判所の執行官室に強制執行を申請します。執行官はまず1次催告（事前警告）を行い、一定期間内の自主引渡しを促し、それでも退去しなければ本執行に入ります。本執行では裁判所所属の執行官により不動産内部の荷物が強制的に搬出され、これにより賃貸人は不動産の占有を最終的に回復します。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月かかります。

必ず覚えてください

占有移転禁止仮処分なしに明渡訴訟だけを進めると、訴訟中に占有者が変わった場合、判決の効力が新しい占有者に及びません。結局最初から訴訟をやり直さなければならない状況が生じ得るため、明渡手続きの冒頭で必ず仮処分を併せて申請しなければなりません。

明渡手続きの費用は大きく弁護士報酬と裁判所に納付する実費に分かれます。多くの方が費用が負担で躊躇されますが、賃借人が占有している期間中に発生する家賃損失と比較すると、早期の委任がむしろ経済的な選択です。

• 区分: 費用 備考 |

• 弁護士報酬

• 事件難易度により異なる |

• 内容証明の送付: 0円（委任時） 別途依頼時20万円 |

• 占有移転禁止仮処分: 0円（委任時） 委任時追加費用なし |

• 裁判所実費（印紙、送達料等）: 約50万〜100万円 印紙代、送達料、鍵修理工、郵便料等を含む |

• 強制執行: 別途契約 現場状況により費用が異なる |

費用案内

強制執行の直接経験

MBC出演 SBS出演 KBS出演 YTN出演

1. 1次相談および書類準備

2. 精密相談: 書類を基に事件の法律的争点と予想期間、費用を具体的に分析してご案内いたします。

3. 委任契約: 費用と手続きにご同意いただければ委任契約を締結します。電話と郵便だけでも契約が可能で、別途の訪問は不要です。

4. 訴訟進行: 内容証明の送付から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟本案、そして必要時に強制執行まで、明渡手続きの全過程を代理して進行します。

明渡手続き全体の期間は通常4ヶ月から6ヶ月程度です。賃借人が積極的に争ったり控訴すると1年以上かかることもありますが、逆に初期対応をうまくすれば期間を相当短縮できます。

期間に最も大きな影響を与える要素は、送達の円滑さと書類の完結性です。訴状が被告に一度で送達されないと、何度も再送達を試みなければならず、書類に不備があると裁判所の補正命令を受けて追加の時間がかかります。したがって最初からすべての書類を完璧に準備し、正確な住所を確認することが明渡手続きの期間短縮の核心です。

また訴訟が始まると、賃借人が心理的圧迫を感じて自主退去する場合も少なくありません。内容証明を送っただけで退去する事例があるほど、法的手続きの開始自体が強力なシグナルとなります。結局、明渡手続きは早く始めるほど有利です。

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