GUIDE 2026

明渡訴訟執行手続き、どこから

どう進めるべきか

賃借人が退去せず困っていますか？内容証明の送付から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、そして強制執行まで ── 全過程を一本にまとめました。

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7,000件+ 不動産訴訟累積

賃貸借契約が満了した、あるいは家賃が数ヶ月滞納されているのに賃借人が建物を明け渡さない状況。建物オーナーにとっては一日一日が経済的損失に直結しますが、法的手続きを経ずに賃借人の荷物を勝手に処分することはできません。明渡訴訟執行手続きは、まさにこのような状況で賃貸人が裁判所の力を借りて合法的に不動産を取り戻す過程です。

明渡訴訟執行手続きを正しく理解していれば、不必要な遅延なく効率的に権利を回復できます。本記事では内容証明の送付から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟本案、そして不動産引渡強制執行に至るまで、明渡訴訟執行手続きのすべての段階を実務経験に基づいて解説します。

明渡訴訟とは、不動産の所有者または賃貸人が、正当な占有権原のない賃借人や不法占有者を相手に建物の引渡を請求する訴訟です。最高裁判所の司法年鑑によると、毎年最も多く受理される民事訴訟が明渡訴訟であるほど、建物オーナーが頻繁に直面する法的紛争です。

重要なのは、いくら自分の所有する建物であっても、賃借人の住居に無断で入って荷物を出したり鍵を変えたりすると住居侵入罪や業務妨害罪で処罰される可能性があるという点です。そのため明渡訴訟執行手続きを通じて裁判所の判決を受け、必要な場合は強制執行まで進めてこそ合法的に不動産を取り戻せます。

明渡訴訟執行手続きが必要な代表的な状況

賃貸借契約期間が満了しても退去を拒否する場合、家賃が2期（住宅）または3期（店舗）以上延滞され契約を解除したが退去しない場合、競売落札後に既存占有者が引渡を拒否する場合、無断転貸や用途変更で契約が解除された場合等があります。

明渡訴訟執行手続きは大きく事前手続き→訴訟手続き→執行手続きに分かれます。各段階を漏れなく順序通りに進めてこそ、最短期間で不動産を引き渡してもらえます。

1. 内容証明の送付 事前手続き

2. 占有移転禁止仮処分 約2〜3週間

3. 明渡訴訟の提起（訴状提出）本案訴訟：管轄裁判所に訴状を提出すれば明渡訴訟が正式に開始されます。訴状には当事者情報、訴訟目的物の価額、請求の趣旨と請求原因、証拠書類を添付します。最初から訴状を正確に作成してこそ、補正命令なしに迅速に手続きが進行します。

4. 訴状送達＆答弁書 30日：裁判所が訴状を被告（賃借人）に送達すると、被告は30日以内に答弁書を提出しなければなりません。答弁書を提出しなければ無弁論判決が宣告される可能性があり、賃貸人に有利に作用します。送達が円滑でない場合は特別送達や公示送達を活用します。

5. 弁論及び判決宣告 約4〜6ヶ月：弁論期日に双方の主張と証拠を検討し、裁判所が調停を勧告することもあります。争点が単純な場合は1〜2回の弁論で終結し、弁論終結後数日内に判決が宣告されます。判決文送達後14日以内に控訴がなければ判決が確定します。

6. 不動産引渡強制執行 約3ヶ月：判決が確定した後も賃借人が建物を明け渡さなければ強制執行を申請します。管轄裁判所の執行官事務所に強制執行申請書、執行力のある判決正本、執行文、送達及び確定証明書を提出します。強制執行の申請から本執行完了まで約3ヶ月を要します。

明渡訴訟で勝訴判決を受ければ大半の賃借人は自主退去します。しかし判決後も最後まで粘る賃借人がいれば、不動産引渡強制執行が唯一の解決方法です。明渡訴訟執行手続きのこの最終段階を正確に理解していてこそ、最終的に建物を引き渡してもらえます。

1. 執行文の付与：判決文に執行力を付与してもらう手続き

2. 強制執行の申請：執行官事務所に申請書を提出

3. 戒告（予告）執行：1〜2週間の自主退去期間を付与

4. 本執行：裁判所執行官が強制搬出を実施

執行文の付与及び強制執行の申請：まず裁判所に執行文付与の申請をして判決文に執行力を確保します。その後、管轄裁判所の執行官事務所に強制執行申請書とともに執行力のある判決正本、送達証明書、確定証明書を提出し、執行費用を予納します。

戒告（予告）執行：申請が受理されると担当執行官が戒告執行の日程を指定します。執行官が当該不動産を訪問し、賃借人に定められた期限までに建物を引き渡すよう警告し、通常1〜2週間の自主退去期間を付与します。この段階で自主退去する賃借人もかなりの数にのぼります。

本執行：戒告期間が過ぎても賃借人が退去しなければ、続行申請を通じて本執行が進行されます。本執行日に裁判所所属の執行官により当該不動産内の物品が強制的に搬出されます。本執行が完了してはじめて賃貸人が不動産を引き渡してもらえます。搬出された物品は物流倉庫に保管され、賃借人が引き取りに来なければ売却手続きを経ることになります。

強制執行の経験がなぜ重要か

明渡訴訟弁護士委任料

200万ウォンから

委任時占有移転禁止仮処分0ウォン/内容証明0ウォン

裁判所納付実費（印紙、送達料等）

約50〜100万ウォン

印紙代、送達料、鍵修理費、郵便料等を含む

内容証明のみの依頼時

20万ウォンで別途依頼できます。訴訟前に内容証明だけで解決される場合もありますので、相談時にお問い合わせください。

不動産引渡強制執行

1. 初回相談：事件の把握及び書類準備のご案内

2. 詳細相談：具体的な戦略の策定

3. 委任契約：透明な費用のご案内

4. 訴訟進行：全過程を弁護士が直接遂行

明渡訴訟執行手続きは単に訴状を提出するだけでは終わりません。占有移転禁止仮処分の正確な申請タイミング、弁論での戦略的対応、強制執行現場での実務判断まで ── 各段階で経験に裏打ちされたノウハウが必要です。

専門資格

不動産専門/民事専門弁護士（大韓弁護士協会登録）、公認仲介士

著書

累積実績

MBC出演 KBS出演 SBS出演 YTN出演 各種メディア報道進行中

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