明渡訴訟専門法律ガイド
明渡訴訟条件、正確に知ってこそ
建物を取り戻せます
明渡訴訟 遂行件数
占有移転禁止仮処分
強制執行 直接遂行
累積実績
明渡訴訟条件、なぜ事前に確認すべきか
毎年民事紛争の中で最大の割合を占める訴訟がまさに明渡訴訟です。家賃が数ヶ月滞納している賃借人、契約が終わったのに粘る賃借人、連絡すら取れない占有者 — このような状況で建物オーナーが選択できる公式的な法的手段が明渡訴訟です。
しかしいざ訴訟を準備しようとすると、思ったより厄介な条件が存在します。明渡訴訟条件をきちんと備えなければ訴状が却下されたり、訴訟期間が不必要に長引く可能性があります。反対に最初から要件を正確に確認して始めれば、手続きがはるかに速く確実に進みます。
いくら自分の建物であっても賃借人を直接退去させることは違法です。鍵の交換や電気・水道を止める行為、荷物を外に出す行為はすべて住居侵入罪や損害賠償責任につながる可能性があります。裁判所を通じた明渡訴訟だけが唯一合法的な解決方法であることをまず覚えておいてください。
建物オーナーが必ず確認すべき明渡訴訟条件5つ
明渡訴訟を提起するためには以下の条件の一つ以上に該当しなければなりません。各条件ごとに必要な法的要件と注意事項が異なるため、自分の状況に正確に合った条件を把握することが最初のステップです。
-
賃貸借契約期間満了後の退去拒否：明渡訴訟条件の中で2番目に多い類型です。契約期間が正常に終了したにもかかわらず賃借人が建物を明け渡さない場合に該当します。特に重要なのは賃貸借期間満了6ヶ月前から1ヶ月前までに賃貸人が更新拒絶通知をしなければならないという点です。この時期を逃すと黙示的更新が成立し、明渡訴訟自体が困難になる可能性があります。また2020年の賃貸借3法改正以降、契約更新要求権に関する紛争が大幅に増加しているため、更新要求権の行使の有無をまず確認すべきです。
-
家賃滞納による契約解除：最も頻繁に発生する明渡訴訟条件です。住宅の場合、賃料滞納額が2期の賃料額に達すれば賃貸人が契約を解除でき（民法第640条、住宅賃貸借保護法第6条第3項）、商店舗の場合は3期の賃料額に達してこそ解除事由となります（商店舗建物賃貸借保護法第10条の8）。ここで「3期滞納」とは必ずしも連続3ヶ月ではなく、累積滞納額が3ヶ月分以上であれば充足されます。解除のためには必ず内容証明を通じて契約解除の意思を通知しなければならず、この意思が賃借人に到達してこそ解除の効力が発生します。
-
無断占有または不法占有：何の権限もなく建物や土地を占有している場合です。賃貸借契約自体が存在しない場合や、家族間の無償使用後に紛争が発生した場合、または第三者が不法に建物に入った場合がこれに該当します。この類型は所有権に基づく返還請求権（民法第213条）で比較的単純に訴えを提起できます。ただし無断占有の事実を立証する看板の写真、転入世帯閲覧内訳書などの証拠確保が重要です。
-
競売落札後の既存占有者の退去拒否：不動産を競売で落札した後、対抗力のない既存占有者が自主退去しない場合です。売却代金の納付後6ヶ月以内には引渡命令を申請できますが、この期間が過ぎれば別途の明渡訴訟を進めなければなりません。公売の場合は引渡命令の対象ではないため最初から明渡訴訟で解決すべきです。
-
無断転貸・用途変更等の重大な契約違反：賃借人が賃貸人の同意なく第三者に転貸したり、契約で定めた用途と異なる形で建物を使用するなど重大な契約違反が発生した場合にも明渡訴訟条件が充足されます。この場合も必ず内容証明で契約解除の意思をまず通知した上で、相手がこれを履行しない場合に訴訟を提起しなければなりません。
明渡訴訟条件充足後、このように進みます
- 内容証明送付：契約解除の意思を公式的に通知します。その後の訴訟で解除の有無を立証する強力な証拠となります。
法道選任時無料進行
- 占有移転禁止仮処分申請：訴訟中に占有者が変わると勝訴しても強制執行が不可能です。仮処分で占有状態を事前に固定します。通常約1ヶ月かかります。
法道選任時仮処分費用0ウォン（印紙代約9千ウォン別途）
- 明渡訴訟本案進行：裁判所に訴状を受理し裁判を進めます。通常4〜6ヶ月かかり、訴状と証拠の準備が徹底していれば3ヶ月以内に判決を受けることも可能です。
通常4〜6ヶ月
- 強制執行：勝訴判決が確定すれば裁判所に強制執行を申請します。裁判所所属の執行官が現場で荷物を強制的に搬出する方式で進行されます。申請から本執行まで約3ヶ月かかります。
別途契約/約3ヶ月所要
明渡訴訟条件を備えたら、これから準備してください
明渡訴訟条件に該当する状況であれば、訴状を受理する前に必ず点検すべき核心事項があります。最初からきちんと準備すれば補正命令なく一度で受理でき、その分全体の期間が短縮されます。
訴状作成前の必須点検事項
第一に、賃貸借契約書の原本と家賃入金明細を整理します。第二に、内容証明の送付記録で契約解除の意思の到達を立証できなければなりません。第三に、不動産登記簿謄本と建築物台帳を通じて目的物を正確に特定しなければなりません。訴状の請求趣旨が不明確であれば裁判所が補正命令を出し、この過程で裁判全体の日程が3〜4ヶ月さらに遅れる可能性があるため、最初から正確に作成することが非常に重要です。
特に占有移転禁止仮処分は明渡訴訟前の必須手続きです。仮処分なしに訴訟を進めると、訴訟中に賃借人が占有を第三者に移してしまった場合、既存の判決文では強制執行ができなくなります。結局新たな占有者を相手に最初からやり直して訴訟をしなければならない状況が発生します。
明渡訴訟の費用、具体的にいくらかかるか
費用が心配で訴訟を先延ばしにする方が多いです。しかし訴訟を遅らせるほど滞納家賃と管理費の損失が雪だるま式に膨らみます。明渡訴訟条件が充足された状況であれば素早く動くことが経済的にも有利です。
弁護士選任料
200万ウォンから
事件の難易度によって異なる
0ウォン
法道選任時別途費用なし 印紙代約9千ウォン別途
内容証明送付
0ウォン
法道選任時無料進行 単独依頼時20万ウォン
裁判所実費合計
約50〜100万ウォン
印紙代、送達料、郵便料等 事件により異なる
明渡訴訟条件を備えても見逃してはならないこと
明渡訴訟条件がすべて充足されても、実務では小さなミス一つが数ヶ月の遅延につながることがあります。実際の事件でよく発生するミスを整理しました。
訴状作成段階でのミス
訴状の請求趣旨が「建物を空けてほしい」のような漠然とした表現で作成されると、裁判所は補正命令を出します。「別紙目録記載の不動産を引き渡せ」のように具体的に記載しなければなりません。また訴状を不正確に作成したり受理過程で誤りが生じると補正が繰り返され、事件の進行が3〜4ヶ月さらに長引く可能性がありますのでご注意ください。
送達ができない場合
訴状は賃借人に必ず送達されてこそ裁判が始まります。賃借人が受取を拒否したり所在が不明であれば、特別送達や公示送達等の手続きを追加で踏まなければなりません。この過程でも時間がかなりかかるため、初期から被告の住所を正確に確認しておくことが重要です。
DISCLAIMER