明渡訴訟手続方法、一度読めば

全体の流れが掴めます

内容証明の送付から占有移転禁止仮処分、判決、強制執行まで 明渡訴訟手続方法のすべての段階を実務経験に基づいて整理しました。

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賃借人が契約終了後も退去しない状況、家賃を数ヶ月滞納したまま連絡すら取れない状況。建物オーナーなら誰もが一度は経験するこの歯がゆさを思い浮かべることでしょう。このとき賃貸人が法的に占有を取り戻す方法が、まさに明渡訴訟です。

しかし、いざ明渡訴訟を始めようとすると「どこからどうすればいいのか？」という疑問の前で立ち止まってしまいます。明渡訴訟手続方法を正しく理解せずに進めると、書類不備で期間が延びたり、占有者が変わって判決の効力を失うなど、予想外の問題が発生します。

この記事では、明渡訴訟手続方法の全体の流れを5つの核心段階に分けてご案内します。各段階で何を準備し、どのくらいかかり、どの点を見落としてはならないかを実務の観点から解説しています。

明渡訴訟手続方法 全体フロー図

1. 内容証明の送付：契約解除の意思を公式的に伝達し、その後の訴訟証拠として活用します。

2. 占有移転禁止仮処分の申立て：占有者が変わることを防止し、判決後の強制執行の実効性を確保します。

3. 明渡訴訟の訴状提出および裁判：管轄裁判所に訴状を提出し、弁論を経て判決を受けます。

4. 判決確定および賃貸保証金の精算：勝訴判決が確定すれば、保証金返還と引渡義務が整理されます。

5. 不動産引渡強制執行：退去しない場合、裁判所の執行官が直接不動産の引渡を完了します。

6. 内容証明の送付 — 法的意思表示の出発点：明渡訴訟手続方法の第一段階は、賃借人に内容証明を送ることです。内容証明は「賃貸借契約が解除されたので建物を明け渡してほしい」という意思を公式的に伝達する手段です。それ自体に法的強制力があるわけではありませんが、後の明渡訴訟で賃貸人がいつ、どのような内容で退去を求めたかを証明する核心証拠となります。

内容証明作成のポイント

契約満了日、解除事由（家賃滞納回数など）、引渡要求期限を明確に記載します。応じない場合は明渡訴訟等の法的手続を進める旨を併せて記載すれば、賃借人に退去を促す効果を高めることができます。原本1部と謄本2部、計3部を準備して郵便局を通じて送付します。

内容証明を受け取った後に自主退去する賃借人もいますが、反応がないか拒否するケースがほとんどです。この場合、次の段階に進むことになります。

2. 占有移転禁止仮処分 — 判決の効力を守る安全装置：明渡訴訟手続方法で最も失敗が多い段階が、まさに占有移転禁止仮処分です。この手続を省略するとどうなるでしょうか？明渡訴訟でいくら勝訴しても、裁判中に占有者が第三者に占有を移してしまえば、既存の判決ではその新しい占有者に強制執行ができなくなります。結局、最初からやり直さなければならない状況が発生するのです。

占有移転禁止仮処分はまさにこのようなリスクを事前に遮断します。裁判所に申立てると、裁判所が担保提供命令を出し、これを履行した後に決定が下ります。決定後は執行官が現場を訪問し、占有移転禁止の標識を出入口などに貼付し、告示文を掲示することで執行が完了します。通常2〜4週間程度かかり、印紙代は電子訴訟基準で約9,000ウォン程度です。

占有移転禁止仮処分は明渡訴訟の実効性を左右する手続です。これを省略すると勝訴判決を得ても強制執行が不可能になる可能性があるため、明渡訴訟と同時に、またはそれ以前に必ず申立てなければなりません。

3. 訴状提出と裁判 — 明渡訴訟の本案手続：仮処分の申立てと同時に（または直後に）管轄裁判所に明渡訴訟の訴状を提出します。訴状には当事者情報、訴訟目的物の価額、請求趣旨と請求原因、そして賃貸借契約書・滞納履歴・内容証明写しなどの証拠書類を体系的に添付します。

訴状が提出されると裁判所はこれを賃借人（被告）に送達します。訴状を受け取った被告は30日以内に答弁書を提出しなければなりません。もし答弁書を期限内に提出しなければ、無弁論判決の宣告期日が指定され、賃貸人側に有利な判決が迅速に下される可能性があります。

裁判の進行過程

被告が答弁書を提出すると裁判所は弁論期日を指定します。通常1〜2回の弁論を経て判決が宣告され、明渡訴訟本案手続だけで約4〜6ヶ月程度かかります。ただし、事案が複雑であったり被告への送達がスムーズでない場合はそれ以上かかることもあります。調停で合意に至る場合は、合意書に退去期限と不履行時の執行に関する条項を明確に入れておくことが重要です。

訴状作成時に目的物の価額を正確に算定しなければ印紙代と送達料が決まりません。不動産登記簿謄本は大法院インターネット登記所で、土地台帳と建築物台帳は政府24で発行を受けることができます。このような書類の準備が不十分だと補正命令を受けることになり、手続が遅延します。

4~6 ヶ月（本案所要期間）

1~2 回（通常の弁論回数）

日（答弁書提出期限）

4. 判決確定 — 勝訴後に知っておくべきこと：明渡訴訟で引渡請求が認容されると判決が宣告されます。判決文が両当事者に送達された後、14日以内に控訴状が提出されなければ判決が確定します。確定判決を得れば裁判所から執行文の付与を受けて強制執行を進められる状態になります。

一つ見落としがちな点があります。賃貸保証金と不動産の引渡は同時履行の関係にあるという点です。保証金を返還してはじめて強制執行が可能であるため、最終弁論期日前に保証金を返還しその証拠を裁判所に提出することが時間を短縮する方法です。保証金返還なしに判決だけ受けると、その後に改めて返還事実を証明する手続が必要になり、時間がさらにかかる可能性があります。

なお、判決が確定すればほとんどの賃借人は強制執行まで至らず自主退去する傾向があります。しかし、最後まで粘るケースでは次の段階に進まなければなりません。

5. 不動産引渡強制執行 — 占有回収の最終段階：勝訴判決が確定したにもかかわらず賃借人が自主退去しない場合、裁判所執行官事務所に強制執行申立書を提出します。強制執行は申立てから本執行まで約3ヶ月かかるため、できるだけ早く申立てることが望ましいです。

強制執行の進行の流れ

強制執行が申立てられると、執行官はまず催告（事前通知）を行います。催告段階で賃借人に通常2週間程度の自主退去期間が付与され、この期間内に退去しなければ本執行が進行されます。本執行日には裁判所所属の執行官により不動産内の物品が強制的に搬出されます。この日が建物オーナーが実際に不動産の引渡を受ける日となります。

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明渡訴訟手続方法と併せて知っておくべき費用構造

明渡訴訟手続方法を把握したら、費用も事前に見積もっておくとよいでしょう。明渡訴訟には裁判所に納付する実費（印紙代、送達料、鍵修理業者費用、郵便料など）と弁護士委任料が別途発生します。

事案の難易度により異なる

裁判所納付実費（合算）

約50〜100万ウォン

印紙・送達料・鍵修理業者・郵便料など

委任時 占有移転禁止仮処分

0ウォン

委任料に含む

委任時 内容証明

0ウォン

委任料に含む

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明渡訴訟手続方法、なぜ専門弁護士が必要か

明渡訴訟手続方法自体は法律に定められていますが、実際の進行では予想外の変数が多くあります。被告に訴状が送達されない場合、占有者が不明な場合、調停過程での交渉、強制執行現場の対応など、実務経験が結果を左右します。

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今日も各種メディアで不動産紛争の専門家として報道されており、信頼性の高い法律情報を提供しています。

A. 内容証明から強制執行まで全過程をサポート 内容証明の作成、占有移転禁止仮処分、明渡訴訟本案、強制執行同行まで一つの流れで進行します。（強制執行は別途委任）

MBC 出演

SBS 出演

KBS 出演

YTN 出演

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委任手続 — 電話だけでも可能です

委任手続4段階

1. 1次相談および書類準備：電話で事案の概要を確認し、必要書類リストをご案内します。

2. 精密相談：書類をもとに事案の争点と予想される進行の流れを具体的にご案内します。

3. 委任契約：費用と進行範囲を確定し委任契約を締結します。

4. 訴訟進行：内容証明の送付から仮処分、訴状提出、裁判出席、判決まで専任弁護士が直接進行します。