明渡訴訟専門弁護士が直接進行

明渡訴訟手続き、どこから

どう始めればよいのか？

賃貸借期間は終わったのに賃借人が退去しません。家賃は数ヶ月滞納され、連絡すら取れません。このような状況で建物主が直接荷物を出すとかえって違法になります。法的に自分の建物を取り戻す唯一の方法、明渡訴訟手続きを段階別にまとめます。

不動産訴訟累積

建物主にとって最も悔しい瞬間があります。契約期間が満了したのに賃借人が居座ったり、家賃が数ヶ月滞納されているのに何もできずに待たなければならない状況。自分の建物なのに自分が入れないという現実は、経験しなければ理解しがたいものです。

明渡訴訟手続きとは、このような状況で建物主が法的に不動産を取り戻せる正式な手続きです。明渡とは占有する権利のない者から住宅、商家、土地などを返還してもらうことを意味し、賃貸人が裁判所に訴えを提起して判決を受け、必要に応じて強制執行まで進行する一連の過程を指します。

この記事では明渡訴訟手続きの全体の流れを一目で把握できるよう、内容証明の発送から占有移転禁止仮処分、訴状提出、裁判進行、判決、そして最終的な強制執行まで各段階を詳細にご案内します。

OVERVIEW

明渡訴訟手続きは大きく6つの段階に分かれます。各段階ごとに所要期間と準備すべき事項が異なり、一段階でもおろそかにすると全体期間が数ヶ月伸びる可能性があります。以下のフローチャートで全体の過程をまず把握してみてください。

1. 内容証明: 発送

契約解除通知

2. 占有移転禁止仮処分

約2～4週間

3. 訴状提出及び裁判

約4～6ヶ月

4. 判決及び強制執行

約3ヶ月

STEP 01

明渡訴訟手続きで最初にすべきことは、賃借人に内容証明を送ることです。内容証明とは賃貸借契約の解除意思を公式に伝える文書で、法的効力を備えた証拠資料となります。

内容証明には契約解除事由（期間満了、家賃滞納など）を明示し、一定期限内に建物を明け渡すよう要求します。期限内に履行しない場合は法的措置を取る旨を併記します。この文書は後の訴訟過程で賃貸人が十分に通知をしたという証拠として活用されます。

明渡訴訟弁護士委任時、内容証明発送費用は0ウォンです。内容証明のみ別途ご依頼の場合は20万ウォンが発生します。

STEP 02

占有移転禁止仮処分は明渡訴訟手続きで欠かしてはならない核心段階です。明渡訴訟は通常数ヶ月かかりますが、その間に賃借人が他の人に占有を移すと、勝訴判決を受けても強制執行が不可能になります。

占有移転禁止仮処分を申請すると裁判所が現在の占有者を特定し、以降占有を他人に移すことを禁止します。こうしておけば明渡訴訟で勝訴した際に確実に強制執行まで繋げることができます。

申請時期

明渡訴訟と同時に、または明渡訴訟以前に申請します。早ければ早いほど有利です。

所要期間

通常2週間～4週間以内に決定が出され、執行官が現場で告示文を掲示します。

担保提供

裁判所は決定前に担保提供命令を出します。敗訴時の相手方損害を担保するための手続きです。

費用のご案内

占有移転禁止仮処分の印紙代は電子訴訟の割引率を考慮すると通常約9,000ウォン水準であり、執行時に鍵修理工の費用や証人費用などが追加で発生することがあります。執行官が目的物の出入口などに占有移転禁止告示文を掲示すれば手続きが完了します。

STEP 03

内容証明と占有移転禁止仮処分を済ませたら、いよいよ本格的に明渡訴訟の訴状を裁判所に提出します。訴状には当事者情報、訴訟目的物の価額、請求趣旨、請求理由、立証方法などを漏れなく記載しなければなりません。

訴状作成で最も重要な点は、最初から正確に提出することです。訴状に漏れや誤りがあると裁判部から補正命令が出ます。補正命令が繰り返されると訴訟期間が数ヶ月さらに伸びることになります。

A. 訴状提出 書類準備含む

賃貸借契約書、不動産登記簿謄本、建築物台帳、土地台帳など必要書類を揃えて管轄裁判所に訴状を提出します。印紙代と送達料を併せて納付します。

B. 訴状送達 約2～4週間

裁判所は受理した訴状と証拠資料を郵送で被告（賃借人）に送達します。一度で送達されなければ再送達、特別送達などの手続きを経、最終的に公示送達を申請することもあります。

C. 答弁書提出期限 30日（法定期間）

訴状を受けた賃借人に30日の答弁書提出期限が与えられます。この30日は法定期間であるため短縮できません。

D. 弁論期日及び判決 訴状提出後約3～6ヶ月

弁論準備期日で争点を整理し、弁論期日で証人尋問などが行われます。通常1～2回の裁判後に判決が宣告されます。明渡訴訟手続き全体でこの段階が最も長い時間を要します。

明渡訴訟手続きで裁判期間を短縮するには、訴状を正確に作成し証拠資料を充実させることが核心です。専門弁護士が最初から関与すれば補正命令なしに円滑に進行し、全訴訟期間を短縮できます。

STEP 04

明渡訴訟で勝訴判決を受けたのに賃借人が建物を明け渡さない場合があります。この時、建物主が直接荷物を片付けたり賃借人を追い出すとかえって法的問題が生じます。必ず不動産引渡し強制執行の手続きを通じて進行しなければなりません。

強制執行は裁判所執行官が賃借人に判決内容を告知し、自主退去期限を付与した後、それでも明け渡さなければ裁判所所属の執行官により荷物を強制的に搬出する手続きです。強制執行の申請から本執行まで約3ヶ月程度を要します。

1. 執行文付与及び強制執行の申請: 勝訴判決文に執行文の付与を受け、管轄裁判所執行官室に強制執行申請書を提出します。

2. 戒告執行（予告） 約2週間: 執行官が賃借人を訪問し、強制執行が受理されたことを告知して自主退去期間を付与します。住居用の場合、通常2週間程度の期限が与えられます。

3. 本執行: 戒告期間が過ぎても賃借人が明け渡さなければ、裁判所所属の執行官により荷物を強制的に搬出します。この日が建物を最終的に引き渡される日です。

4. 残置物（荷物）の売却: 賃借人が荷物を引き取りに来ない場合、裁判所に売却決定を申請して処理できます。この手続きは別途1～2ヶ月が追加で要します。

参考 — 大半の賃借人は判決直後に退去します

勝訴判決文が出されるか戒告執行が進行すると、大多数の賃借人は自主退去する傾向があります。しかし最後まで居座るケースに備えて、強制執行の経験が豊富な弁護士を委任することが重要です。

COST INFO

明渡訴訟弁護士委任料

200万ウォンから

占有移転禁止仮処分（委任時）

0ウォン

内容証明（委任時）

0ウォン

内容証明のみ別途依頼

20万ウォン

裁判所実費（印紙、送達料、郵便料など合算）

約50万～100万ウォン

不動産引渡し強制執行

別途契約

裁判所に納付する印紙代、送達料、鍵修理工の費用、郵便料などの実費をすべて合算すると概ね50万ウォンから100万ウォン程度を要します。正確な金額は事件ごとに異なりますので、相談時に具体的にご案内いたします。

不動産専門弁護士 民事法専門弁護士 公認仲介士 大韓弁護士協会登録

MEDIA

各種メディアで不動産紛争の専門家として紹介されています。

MBC 出演

KBS 出演

SBS 出演

YTN 出演

STEP FLOW

1. 1次相談: 書類準備

2. 深層相談: 事件分析

3. 委任契約: 専担弁護士配置

4. 訴訟進行: 全過程代理

WHY NOW

明渡訴訟手続きを先延ばしにしている間、建物主に積もる損害は想像以上に大きいです。家賃が滞り続けるのはもちろんのこと、建物の管理ができず価値が下落したり、無断転貸で占有関係が複雑になると訴訟自体が困難になります。

家賃損失の累積

毎月受け取れない家賃が積もります。訴訟が長引くほど回収不能な金額が増えます。

占有関係の複雑化

賃借人が第三者に占有を移すと明渡訴訟自体を最初からやり直さなければならない場合があります。

建物毀損のリスク

管理されない建物は施設の破損、漏水などが発生し追加の修繕費がかかる可能性があります。

新規賃借人確保不可

既存の賃借人が占有している限り新しい賃貸借契約の締結は不可能です。

特に占有移転禁止仮処分なしに明渡訴訟手続きのみ進行した場合、訴訟中に賃借人が占有を第三者に移転すると既存の判決文では強制執行ができません。変更された占有者を相手に訴訟を新たに始めなければならないため、最初から専門家と共に体系的に進行することが時間と費用を節約する道です。

GUIDE

明渡訴訟手続きを初めて経験する建物主なら、次の事項を必ず覚えておいてください。

第一に、訴状提出の正確性が全体期間を左右します。訴状に記載の誤りがあると補正命令が出され、この過程で優先処理順位から外れ、裁判期日の指定が遅れます。最初から正確に作成すればこのような遅延を防げます。

第二に、送達過程で発生する変数に備える必要があります。被告に訴状が一度で送達されなければ再送達、特別送達、最終的には公示送達まで経なければならず期間が追加されます。賃借人の実際の居住有無と住所を事前に正確に把握しておくのがよいでしょう。

第三に、強制執行は別個の専門性が必要な領域です。強制執行の過程では執行官ごとに手続きが異なり、占有者と現場状況に応じて解釈が変わりうります。様々な強制執行事件を経験した弁護士が同行してこそ、予想外の変数に対応できます。

明渡内容証明の発送、占有移転禁止仮処分の申請