LEGAL GUIDE

明渡訴訟と強制執行の違い

建物オーナーが必ず知っておくべき 核心的区別法

勝訴判決だけでは賃借人は退去しません。 明渡訴訟と強制執行、この二つの手続きの正確な違いを知らなければ 時間も費用も無駄になりかねません。

仮処分の遂行

不動産訴訟の遂行

なぜ正確に知る必要があるのか？

「明渡訴訟で勝ったのだから賃借人は出ていくはずだ」とお考えでしたら、実務を経験されたことがない方かもしれません。毎年全国の裁判所に受理される明渡訴訟は3万件を超えるほど、賃貸人と賃借人の間の紛争は頻繁です。しかしそのうち勝訴判決を得ても賃借人が退去しない事例が相当数存在します。

その際に必要なのが強制執行です。明渡訴訟と強制執行はまったく異なる法的手続きであり、それぞれの要件と費用、期間が異なります。明渡訴訟と強制執行の違いを正確に理解しなければ、手続きが混乱したり不要な費用が発生する可能性があります。

核心整理

明渡訴訟＝裁判所に「賃借人に建物を明け渡すよう」請求して判決を得る手続き 強制執行＝判決後も賃借人が退去しない場合、裁判所の執行官が実際に物品を搬出して退去を実現する手続き

訴訟

明渡訴訟

賃貸借契約が満了したか解除事由が発生したにもかかわらず賃借人が建物を明け渡さない場合、裁判所に「建物を引き渡せ」という判決を求める民事訴訟手続きです。訴状の受理から判決言渡しまでが明渡訴訟の範囲です。

執行

強制執行

明渡訴訟で勝訴判決を得た後も賃借人が自ら退去しない場合、裁判所所属の執行官により賃借人の荷物を強制的に搬出し、不動産の占有を賃貸人に移転する民事執行手続きです。

VS

• 区分：明渡訴訟 強制執行 |

• 目的

• 「建物を引き渡せ」という 判決の確保

• 判決に基づく 実際の退去実現 |

• 性質

• 民事訴訟手続き （裁判）

• 民事執行手続き （現場執行） |

• 所要期間

• 約4〜6ヶ月 （事案により異なる）

• 申請から本執行まで 約3ヶ月 |

• 進行主体：裁判所裁判部 裁判所所属執行官 |

• 必須要件

• 訴状の受理、 占有移転禁止仮処分の併行を推奨

• 確定判決文（執行権原）、 強制執行の申請 |

• 前後関係：先に進行 明渡訴訟勝訴後に進行 |

すなわち、明渡訴訟と強制執行は別個の手続きです。明渡訴訟は「退去せよ」という裁判所の決定を得るプロセスであり、強制執行はその決定を現実に貫徹させるプロセスです。明渡訴訟と強制執行の違いを理解すれば、最初から最後まで正しい戦略を立てることができます。

全体の流れを一目で見る

明渡訴訟と強制執行の違いを理解するためには、全過程がどのような順序でつながるかを把握することが重要です。以下は実務で最も一般的な進行順序です。

1. 内容証明の送付：賃貸借の解除通知および建物引渡し要請の内容を送付します。それ自体に法的強制力はありませんが、訴訟の証拠として活用され、心理的圧迫効果があります。

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2. 占有移転禁止仮処分の申請：明渡訴訟と併せて必ず進行すべき手続きです。訴訟進行中に占有者が変わると判決が無意味になる可能性があるため、これを防止するために仮処分を申請します。通常3週間前後で完了します。

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3. 明渡訴訟本案の進行：訴状の受理 → 相手方の答弁書提出 → 弁論期日 → 判決言渡しの順序で進行します。約4〜6ヶ月かかり、賃借人が答弁書を提出しない場合は無弁論判決で迅速に終結することもあります。

▽ ここまでが明渡訴訟 ▽

4. 強制執行の申請（執行文の付与）：勝訴判決確定後も賃借人が退去しない場合、管轄裁判所の執行官室に不動産引渡し強制執行を申請します。執行力のある判決正本が必要です。

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5. 戒告執行（1次警告）：執行官が現場を訪問し、賃借人に1〜2週間以内に自主退去するよう告知します。この段階で大半の賃借人が退去する場合が多いです。

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6. 本執行（実際の退去実現）：戒告後も賃借人が退去しない場合、裁判所所属の執行官により荷物が強制的に搬出されます。この日が不動産を最終的に引き渡される日です。強制執行の申請から本執行まで約3ヶ月かかります。

▽ ここまでが強制執行 ▽

費用もまったく異なります

選任時 占有移転禁止仮処分 0ウォン 内容証明 0ウォン

裁判所納付実費

50〜100万ウォン

印紙代、送達料、鍵修理工、 郵便料等含む

内容証明のみの依頼時

20万ウォン

内容証明のみ別途依頼可能

強制執行

別途契約

不動産引渡し強制執行は 別途選任契約

費用案内参考事項

占有移転禁止仮処分が核心です

明渡訴訟と強制執行の違いを語る際、欠かせない手続きが占有移転禁止仮処分です。明渡訴訟で勝訴判決を得ても、訴訟進行中に占有者が変わっていると、新たな占有者を相手に再び訴訟をしなければならない状況が発生します。

仮処分なしで明渡訴訟だけを進行すると？ 訴訟中に賃借人が第三者に占有を移した場合、勝訴判決を得ても強制執行が不可能になります。最初からやり直して訴訟を提起しなければならないため、時間と費用がともに大きく増加します。

どうなりますか？

いくら自分の所有する建物であっても、賃借人が占有している空間に無断で入って荷物を移動させたり鍵を交換すると、住居侵入罪や業務妨害罪で処罰される可能性があります。

必ず明渡訴訟を通じて判決を受け、判決に基づいて強制執行という適法な手続きを踏まなければなりません。明渡訴訟と強制執行の違いを知れば、このように危険な自力救済を避け、安全な法的経路を選択できます。

直接遂行する専門家

不動産専門弁護士（大韓弁護士協会） 民事法専門弁護士（大韓弁護士協会） 公認仲介士

このように進行します

ご訪問なしにお電話のみでも選任が可能です。全国どこからでも進行できます。

1. 1次相談および書類準備：お電話で事件内容を把握し、必要な書類をご案内いたします。

2. 精密相談：書類を検討した後、事件戦略と予想期間、費用を具体的にご案内いたします。

3. 選任契約：ご案内した内容にご同意いただければ選任契約を締結します。

4. 訴訟進行：占有移転禁止仮処分 → 明渡訴訟本案 → （必要時）強制執行までワンストップで進行します。