LEGAL GUIDE 2026

明渡訴訟強制執行法律、

勝訴後の建物返還まで すべての手続きをお知らせします

判決文を受け取ったのに賃借人が退去しないなら？明渡訴訟強制執行法律に基づく正確な手続きと実務対応法をご案内します。

明渡訴訟 遂行件数

占有移転禁止仮処分

強制執行 直接経験

不動産関連 訴訟実績

明渡訴訟で勝訴判決を受けたのに賃借人が建物を明け渡さない状況、建物オーナーにとっては実にもどかしいことです。このような場合に必要なのが、明渡訴訟強制執行法律に基づく不動産引渡し強制執行手続きです。民事執行法は判決文等の執行権原を持つ債権者が裁判所の執行官を通じて適法に不動産の引渡しを受けられる手続きを規定しています。

直接賃借人の物を片付けたり錠前を交換すると、むしろ住居侵入罪や器物損壊罪で処罰される可能性があるため、必ず法が定めた手続きに従わなければなりません。この記事では明渡訴訟強制執行法律の核心内容をもとに、実務手続きと期間、費用まで詳しくご案内します。

明渡訴訟の目的は結局建物を返してもらうことです。勝訴判決を受けることはその過程の半分に過ぎず、判決文だけですぐに賃借人を退去させられるわけではありません。明渡訴訟強制執行法律によると、判決が確定した後も賃借人が自ら建物を引き渡さないとき、裁判所所属の執行官が強制的に占有を移転する手続きが用意されています。

民事執行法第2条は民事執行を執行官が実施すると規定しており、同法第258条では不動産引渡し強制執行の具体的方法を定めています。執行官は債務者（賃借人）の物を不動産の外に搬出し、債権者（建物オーナー）に占有を引き渡します。

明渡訴訟強制執行法律の核心ポイント

執行権原（勝訴判決文、調停調書、仮執行宣告付き判決等）がなければ強制執行を申請できません。判決文に執行文の付与を受けて管轄裁判所の執行官室に申請書を提出すれば手続きが始まります。

強制執行のすべての過程は裁判所所属の執行官により進行され、執行官が直接現場で荷物を強制搬出します。

勝訴判決を受けても強制執行を先延ばしにすると、建物オーナーの損害は増え続けます。毎月受け取るべき賃料収入が消えるのはもちろん、建物の管理が疎かになり施設の毀損が進むこともあります。特に賃借人が占有状態で第三者に転貸したり占有を移す場合、状況はさらに複雑になります。

賃料損失の蓄積

判決後も占有が続くと毎月賃料相当の不当利得が発生しますが、実際の回収は容易ではありません。

占有者変更のリスク

占有移転禁止仮処分なしに放置すると、賃借人が第三者に占有を移して判決が無用の長物になる可能性があります。

施設の毀損

建物管理ができない期間が長くなるほど原状回復費用が増加します。

時間の遅延

強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月かかるため、遅く始めるほど建物の回収もその分遅れます。

このように明渡訴訟強制執行法律に基づく迅速な執行が建物オーナーの財産を守る最も確実な方法です。判決を受けたなら可能な限り早く強制執行手続きを進めてこそ被害を最小化できます。

明渡訴訟は単に判決を受けることで終わるわけではありません。建物を実際に返してもらうまでには内容証明の送付、占有移転禁止仮処分、本案訴訟、そして強制執行という段階を経ます。各段階の流れを一目で見てみましょう。

内容証明 送付

占有移転禁止仮処分

明渡訴訟 本案

強制執行 申請および進行

まず契約解除通知を兼ねた内容証明を送付して賃借人に建物の引渡しを促します。この過程で自主退去が行われれば訴訟なしでも問題が解決します。しかし賃借人が応じなければ、占有移転禁止仮処分を申請して訴訟進行中に占有者が変わるリスクを遮断した後、本案の明渡訴訟を提起します。

本案訴訟で勝訴判決を受けたにもかかわらず賃借人が建物を明け渡さなければ、最終的に明渡訴訟強制執行法律が定めた手続きに従って強制執行を申請することになります。

明渡訴訟強制執行法律に基づく不動産引渡し強制執行は大きく4段階で進行されます。申請から本執行完了まで約3ヶ月程度かかり、執行官室の事情や事件の特殊性により多少異なる場合があります。

1. 執行文付与および強制執行申請書の提出: 勝訴判決文に裁判所から執行文の付与を受けます。その後、送達証明書、確定証明書等の必須書類を備えて管轄裁判所の執行官室に不動産引渡し強制執行申請書を提出します。

2. 警告（予告）執行: 執行官が当該不動産を訪問して賃借人に強制執行が申請されたことを知らせ、通常1〜2週間の自主引渡し期間を付与します。この段階で多くの賃借人が実際に建物を明け渡して退去します。

3. 本執行（強制搬出）: 警告期間が過ぎても賃借人が建物を明け渡さなければ、債権者が強制執行続行申請書を提出します。指定された日に裁判所所属の執行官により賃借人の荷物が強制搬出され、建物オーナーに占有が引き渡されます。

4. 残存動産の売却: 搬出された物を賃借人が一定期間内に引き取らなければ、裁判所の許可を受けて売却手続きを進めることができます。民事執行法第258条第6項に基づく手続きで、売却代金は執行費用に充当されます。

参考事項

強制執行の前に占有移転禁止仮処分を行っておかないと、訴訟途中で占有者が変更されて判決の効力が新しい占有者に及ばない可能性があります。この場合、最初から訴訟をやり直さなければならないため、事前に仮処分を必ず進めてください。

費用は建物オーナーの方が最も気になる部分の一つです。明渡訴訟強制執行法律に基づいて進行される手続きごとにかかる費用が異なり、事件の難易度と証拠の状態によっても変わる可能性があります。以下の表でおおよその費用構造をご確認ください。

• 項目: 費用案内

• 弁護士委任料

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• 占有移転禁止仮処分: 委任時0ウォン（別途費用なし）
• 内容証明: 委任時0ウォン / 単独依頼時20万ウォン
• 裁判所納付実費: 印紙代、送達料、鍵修理、郵便料等合算約50万〜100万ウォン
• 不動産引渡し強制執行: 別途契約で進行

強制執行段階は明渡訴訟のすべての過程の中で現場の変数が最も多い区間です。執行官ごとに手続きの運営方式に差があり、占有者の対応によって予想外の状況が発生することもあります。このため豊富な強制執行経験を持つ弁護士の役割が特に重要です。

MBC KBS SBS YTN

各種放送およびメディアに不動産専門家として出演・報道

第1段階 | 1次相談および書類準備

第2段階 | 詳細相談

具体的な事件分析とともに予想期間、費用、戦略を相談します。

第3段階 | 委任契約

相談結果に基づき委任契約を締結します。訪問なしに電話と書類だけで可能です。

第4段階 | 訴訟および執行進行

法的根拠

民事執行法に基づき執行官が強制的に不動産の占有を移転する手続きです。

所要期間

強制執行の申請から本執行まで約3ヶ月かかります。

弁護士委任料

200万ウォンからであり、委任時に内容証明と仮処分は追加費用なしで進行されます。

全過程サポート

内容証明から仮処分、訴訟、強制執行までワンストップで進行します。