明渡訴訟専門弁護士が直接ご案内
賃借人が退去しません。
今、何をすべきでしょうか？
家賃が3ヶ月も滞納しているのに賃借人は連絡も取れません。契約期間が過ぎたのに退去しないと言っています。このような状況で建物オーナーが直接ドアを開けたり荷物を移動させると、むしろ住居侵入や器物損壊の容疑を受ける可能性があります。法的手続きを通じて不動産を取り戻す方法、それが明渡訴訟です。
明渡訴訟とは、賃貸借契約が終了したにもかかわらず建物を明け渡さない賃借人、または正当な権原なく不動産を占有している無断占有者を相手に不動産の引渡しを請求する訴訟を指します。民法第213条に基づき、所有者は占有者に不動産の返還を請求することができ、実務では「建物引渡訴訟」と同じ意味で使用されています。明渡訴訟で勝訴すれば、確定判決を執行権原として強制執行まで進めることができます。
明渡訴訟、こんな場合に必要です
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賃貸借期間満了後の未退去: 契約期間が終了したにもかかわらず賃借人が退去せず引き続き居住または営業を行っている場合
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家賃の長期滞納: 住居用2期分以上、店舗3期分以上の家賃が滞納され、契約解除事由が発生した場合
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無断占有・無断転貸: 賃貸人の同意なく第三者に転貸したり、正当な権原なく不動産を占有している場合
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競売落札後の占有者退去拒否: 引渡命令の期間が経過したか、引渡命令の対象に含まれない占有者が居座っている場合
上記のような状況が続くと、建物オーナーは新しい賃借人を見つけられず毎月家賃の損失が蓄積されます。和解を試みて数ヶ月を無駄にするケースも多くあります。明渡訴訟は判決という強力な執行権原を確保することで、最も確実に不動産を取り戻す方法です。
明渡訴訟はこのように進行します
明渡訴訟は単一の手続きではなく、複数の段階が順次進行します。内容証明の送付から強制執行まで、各段階の流れと所要期間を正確に把握してこそ、全体のスケジュールを予測し不必要な遅延を防ぐことができます。
約1週間
第1段階 — 内容証明送付
約2〜4週間
第2段階 — 占有移転禁止仮処分
約3〜5ヶ月
第3段階 — 明渡訴訟本案
裁判所に訴状を提出すると相手方に送達（2〜3週間）され、被告が30日以内に答弁書を提出しなければ無弁論判決で迅速に勝訴することができます。答弁書が提出されると弁論期日が指定され、通常2〜3回の弁論を経て判決が言い渡されます。弁護士がすべての裁判に出席するため、建物オーナー本人が裁判所に訪問する必要はありません。
約3ヶ月
第4段階 — 強制執行（必要な場合）
勝訴判決後も退去しない場合、強制執行を申請します。執行官が現場を訪問して警告（退去勧告）を行い、期限内に退去しなければ裁判所所属の執行官が直接荷物を強制搬出します。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月かかり、別途契約で進行されます。ただし判決後約95%の賃借人が自主退去します。
明渡訴訟の全体期間はどれくらいかかるか？
通常4ヶ月〜6ヶ月かかります。証拠が十分で初期対応が正確であれば3ヶ月以内に終わることもあり、賃借人が送達を回避したり積極的に抗弁すれば1年以上かかる場合もあります。初期対応をどれだけ正確かつ迅速に行うかが全体期間を決定する核心的な変数です。
明渡訴訟費用、透明にご案内します
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項目: 費用 備考 |
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弁護士委任料
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事件別相談時に透明にご案内 |
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占有移転禁止仮処分: 0円（委任時） 印紙代約9,000円のみ別途 |
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内容証明送付: 0円（委任時） 弁護士名義の公式送付 |
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内容証明のみ依頼時: 20万ウォン 訴訟委任なしの単独依頼 |
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裁判所実費（印紙・送達料等）: 約50万〜100万ウォン 訴額・当事者数により異なる |
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強制執行: 別途契約 判決後退去不履行時 |
明渡訴訟で勝訴すると、判決文に「訴訟費用は敗訴者が負担する」という主文が含まれます。これを根拠に訴訟費用額確定申請を通じて、裁判所に納付した印紙代、送達料、弁護士報酬（訴訟費用算入規則基準）等を相手方に請求することができます。費用が心配で明渡訴訟を先延ばしにしている方が多いですが、1日遅れるごとに家賃の損失が蓄積されるという点を必ず考慮すべきです。
明渡訴訟、専門弁護士が必要な理由
明渡訴訟は見た目には単純な退去手続きのように見えますが、実際には契約解除要件の充足可否、占有者の特定、仮処分の必要性、送達の可否、強制執行の準備など、初期に検討すべき事項が多くあります。これらを綿密に検討しないと、訴訟が却下されたり、不必要に遅延したり、判決後に強制執行が不可能になる状況が発生する可能性があります。
訴状に誤りがあると補正命令が下され、補正手続きに時間がかかり全体期間が延びます。最初から正確に作成することが重要です。
仮処分なしに訴訟を進めて賃借人が第三者に占有を移すと、最初から訴訟をやり直さなければなりません。期間が2倍に延びる最悪のシナリオです。
強制執行は執行官ごとに手続きが異なることがあり、現場の状況によって変数が多くあります。豊富な執行経験なしには対応が困難です。
弁護士なしで進めると本人が直接裁判に出席しなければならず、敗訴時には訴訟費用まですべて負担することになります。
エム
不動産専門（大韓弁護士協会） 民事専門（大韓弁護士協会） 公認仲介士
MBC KBS SBS YTN
各種メディアに不動産紛争の専門家として報道されています
委任から訴訟完了まで、4段階で簡単です
訪問不要、電話だけでも委任が可能です。全国どこからでも事件を受付し、進行することができます。
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1次相談・書類準備: 電話一本で開始
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詳細相談: 書類検討をもとに訴訟戦略、予想費用、期間を具体的にご案内します。事件の難易度と証拠の状態に応じたカスタマイズ戦略が策定されます。
カスタマイズ戦略策定
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委任契約: 透明な費用案内
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訴訟進行: 内容証明送付 → 占有移転禁止仮処分 → 明渡訴訟本案 → 判決確定 →（必要な場合）強制執行まですべての過程を弁護士が直接代理します。建物オーナー本人は裁判所に訪問しなくても大丈夫です。
全過程弁護士が直接代理
明渡訴訟期間を短縮する核心戦略
同じ明渡訴訟でもある事件は3〜4ヶ月で終わり、ある事件は1年以上続きます。期間に差をつける核心的な変数を事前に知っておけば、不必要な遅延をかなり防ぐことができます。
A. 説得に時間を無駄にしない
賃借人が退去する意思がない場合、契約解除通知後すぐに法的手続きに着手することが期間短縮の第一歩です。
B. 訴状を最初から正確に
訴状に誤りがあると裁判所から補正命令が出ます。補正手続きに数週間が追加されるため、最初から完璧に作成する必要があります。
C. 仮処分は必ず同時に
占有移転禁止仮処分を怠ると、賃借人が占有を移した場合に最初から訴訟をやり直さなければなりません。
D. 証拠の事前整理
賃貸借契約書、家賃滞納履歴、メッセージ・通話記録などを事前に体系的に整理すれば、裁判がはるかに迅速に進行します。