COST GUIDE 2026

明渡費用計算、いくらかかる？

項目別総費用の完全分析

賃借人が退去せず困っている建物主のために、弁護士報酬から裁判所実費、強制執行費用まで明渡費用計算のすべてを透明にご案内します。

賃貸借期間が満了したのに賃借人が退去しない、あるいは家賃が数ヶ月滞納されている場合、一日一日が財産的損失につながります。こういう時、最初に頭に浮かぶのが明渡費用計算です。一体総額いくらかかるのか、どんな項目があるのか、事前に整理しておけば不必要な支出なく効率的に自分の建物を取り戻せます。

この記事では明渡費用計算に必要なすべての項目を実務基準で詳しく解説します。訴額の算定から印紙代、送達料、占有移転禁止仮処分、そして強制執行まで、段階別の費用フローを把握すれば全体予算を明確に描くことができます。

明渡費用計算の3大構成要素

裁判所納付実費

50〜100万円

強制執行費用

別途

実際の費用は不動産の種類、事件の難易度、証拠の状態により異なります。

1. 明渡費用計算の出発点、訴額（訴訟目的の値）の算定: 明渡費用計算で最初にすべきことは訴額を正確に算定することです。訴額とは訴訟で争う対象の経済的価値を意味し、この金額を基準に印紙代と送達料が決まります。

明渡訴訟は金銭債権訴訟ではありません。そのため全額保証金や滞納家賃の金額ではなく、該当不動産の時価標準額を基準に訴額を算定します。土地の場合は公示地価の50%を、建物の場合は時価標準額の50%を適用するのが原則です。

最高裁判所の電子訴訟サイトで提供される「不動産価額および訴額計算機」を活用すると便利に確認できます。この段階で基準値を正確に設定してこそ、以後の印紙代算出が正しく行われますので、明渡費用計算の第一ボタンをしっかり留めなければなりません。

実務でよくある間違い

保証金や家賃を基準に明渡費用計算を見積もるケースが多いです。そうすると印紙代・送達料の推計がずれて全体予算が揺らぐことになります。必ず時価標準額をまず確認してください。

2. 印紙代、訴額区間別の計算方法: 印紙代は訴状を裁判所に提出する際に納付する手数料性格の費用です。明渡費用計算で印紙代が占める割合は訴額によって変わり、算定区間は以下の通りです。

訴額が1,000万円未満であれば訴額の0.5%を、1,000万円以上1億円未満であれば訴額の0.45%に5,000円を加算した金額を、1億円以上10億円未満であれば訴額の0.4%に55,000円を加算した金額を適用します。電子訴訟で進めると算出された印紙代から10%割引を受けられるため、電子訴訟の活用を強くお勧めします。

一般的な住宅や小規模店舗基準で、明渡訴訟の印紙代は概ね数万円から数十万円の間で形成されます。不動産の価額が大きい場合はそれに応じて高くなります。

3. 送達料、被告の数と送達回数により変動: 送達料は裁判所が訴訟書類を当事者に書留郵便で送付する際にかかる費用で、明渡費用計算時に一緒に反映する必要があります。現在1回の送達料は5,200円で、民事第1審単独事件基準で当事者数に15回分を掛けて予納します。

例えば原告1名、被告1名の単独事件なら約15万円程度を事前に納付します。被告が複数名であったり、進行過程で追加送達が発生すると金額が増える可能性があるため、余裕をもって予算を組んでおくのが良いでしょう。

4. 占有移転禁止仮処分の費用: 明渡訴訟を進める上で見落としやすいのが占有移転禁止仮処分です。訴訟中に賃借人が第三者に占有を移してしまうと、勝訴判決を受けても強制執行が不可能になる可能性があります。これを防ぐための保全処分が占有移転禁止仮処分です。

5. 弁護士報酬、明渡費用計算で最大の割合: 明渡費用計算で最大の割合を占めるのが弁護士報酬です。一般的に市場では明渡訴訟の報酬は300万円から500万円の間で形成されており、事件の複雑さと占有形態により異なります。

一般市場基準

300〜500万円以上

-仮処分で追加費用発生

-内容証明は別途請求

-事件別の差異が大きい

合理的費用体系

200万円から

✓仮処分の弁護士費用0円

✓内容証明0円（委任時）

✓電話のみで全国委任可能

6. 明渡費用計算の総合整理表: 判決までの主要費用項目

弁護士報酬 200万円から

印紙代（電子訴訟10%割引適用） 訴額別に異なる

送達料（当事者数×回数分） 約15万円〜

占有移転禁止仮処分の印紙代 約9,000円

仮処分の弁護士費用（委任時） 0円

内容証明（委任時） 0円

裁判所納付実費合計（印紙、送達料、鍵修理工、郵便料等） 約50〜100万円

上の表でご覧の通り、明渡費用計算の核心は弁護士報酬と裁判所実費を合算することです。裁判所に納付する印紙代、送達料、鍵修理工費用、郵便料等をすべて合わせると概ね50万円から100万円程度です。ここに弁護士報酬を合算すると全体の明渡費用計算の輪郭が見えてきます。

内容証明のみ別途依頼する場合20万円が発生しますが、訴訟と併せて委任すれば0円に含まれます。強制執行は別途契約のため、以下で別途ご説明します。

7. 強制執行費用、別途計算が必要です: 勝訴判決を受けたのに賃借人が自主退去しない場合、裁判所所属の執行官による強制執行が必要です。実務で強制執行まで至る割合は全体の明渡訴訟件数に比べて非常に低いですが、明渡費用計算をする際に万一の状況まで考慮しておくのが賢明です。

強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月程度かかります。執行官手数料、鍵師費用、裁判所所属の執行官が荷物を強制的に搬出するための諸費用が追加されます。不動産引渡し強制執行は明渡訴訟とは別途契約で進行します。

ただし、ほとんどの事件で判決直後または執行予告（催告）段階で賃借人が自主退去します。強制執行が現実的に必要なケースはごく一部ですので、過度な心配は不要です。

8. 勝訴後の訴訟費用、取り戻せるか？: 明渡費用計算をしながら見落としやすい部分が訴訟費用の回収です。民事訴訟法第98条により、訴訟費用は敗訴した当事者が負担します。明渡訴訟で勝訴すると判決文に「訴訟費用は被告が負担する」という主文が含まれます。

これを根拠に印紙代、送達料はもちろん、裁判所の規則が定めた限度内の弁護士報酬まで相手方に請求できます。ただし実際の報酬全額ではなく、弁護士報酬の訴訟費用算入に関する規則で定めた上限表の範囲内の金額のみ認められるため、実際の報酬と差異が生じる場合があります。

判決確定後、訴訟費用確定申請書を第1審裁判所に提出すると、裁判所が金額を確定し、相手方に請求できる執行権原が作成されます。

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9. 委任から判決まで、4段階の進行フロー

10. 1次相談・書類準備: お電話で事件の概要をお伝えいただければ、賃貸借契約書・滞納履歴・登記簿謄本等の必要書類をご案内いたします。訪問なしでお電話だけでも十分に進行可能です。

11. 精密相談・費用案内

12. 委任契約: 全国どこからでもお電話のみで委任可能です。訪問なしで迅速な受付が行われ、内容証明の送付と占有移転禁止仮処分が即時進行されます。

13. 訴訟進行・判決: 訴状提出後の弁論期日対応、判決または和解勧告決定まで担当弁護士が一括で進行します。判決後に強制執行が必要な場合は追加でご案内いたします。

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