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賃借人が退去しない場合は？

明渡断行仮処分による引渡で 迅速に解決する方法

明渡訴訟は通常6ヶ月以上かかります。しかし緊急の状況であれば、明渡断行仮処分という特別な手続を活用できます。早ければ2〜3ヶ月以内に不動産引渡決定を受けられるこの手続の核心をお伝えします。

不動産訴訟実績

建物オーナーなら一度はこのような状況を経験したり聞いたりしたことがあるでしょう。賃貸借期間が終了したのに賃借人が退去しない状況、家賃が数ヶ月も滞納されているのに連絡すら取れない状況。このとき最初に思い浮かぶのが明渡訴訟ですが、訴状提出から判決まで通常5〜6ヶ月、さらに強制執行を加えると約3ヶ月が追加でかかります。

明渡断行仮処分は、このような一般的な明渡訴訟手続を経ずに、緊急の事情が認められた場合に裁判所が仮に不動産の引渡を命じる満足的仮処分です。簡単に言えば、本案訴訟の判決を待たずとも不動産を取り戻せる特別な法的手段です。

明渡断行仮処分引渡の法的意味

不動産の引渡請求権を保全するため、または争いのある不動産の権利関係について仮の地位を定めるために、不動産の占有を債権者（建物オーナー）に移転することを命じる仮処分です。一般的な保全処分と異なり、本案勝訴判決と同様の効果を事前に得られる点で、実務上非常に強力な手段です。

賃貸人が不動産を取り戻すための法的手続は大きく二つの経路があります。一般的な明渡訴訟と、緊急時に活用する明渡断行仮処分です。両手続の違いを正確に理解してこそ、自分の状況に合った戦略を立てることができます。

一般手続

明渡訴訟

訴状提出から判決まで

5〜6ヶ月以上

強制執行含む場合 追加約 3ヶ月所要

一般的で安定した手続 大半の明渡事件に適合

緊急手続

明渡断行仮処分

申立てから決定まで

早ければ2〜3ヶ月

本案判決なしで 不動産引渡可能

緊急の事情がある 例外的状況に活用

明渡断行仮処分引渡は一般的な明渡訴訟に比べて手続が迅速ですが、裁判所が被保全権利と保全の必要性を非常に厳格に審査します。そのため専門弁護士による精密な疎明戦略が必ず必要です。

明渡断行仮処分は本案判決前に事実上不動産を引き渡される効果があるため、裁判所は認容の可否を非常に厳しく判断します。大きく二つの核心要件が充足される必要があります。

1. 被保全権利の明白性：債務者（賃借人）の抗弁が認められない無条件的な不動産引渡請求権が存在しなければなりません。同時履行の抗弁や留置権の主張の余地があれば棄却される可能性があります。

2. 保全の必要性（緊急性）：本案判決を待っていては回復しがたい損害が発生するおそれがなければなりません。単なる不便を超え、顕著な財産的損失が具体的に疎明される必要があります。

3. 疎明資料の充実さ：賃貸借契約書、登記簿謄本、内容証明、賃料滞納内訳、契約解除通知など権利関係を証明する書類を漏れなく準備しなければなりません。

4. 担保提供（現金供託）：裁判所は明渡断行仮処分認容時に債権者に一定額の現金供託を条件として課すのが一般的です。この担保金は事案によって異なります。

実務で明渡断行仮処分が認容された代表的な事例

賃貸借期間が終了し、和解金まで支払ったにもかかわらず賃借人が引渡を拒否する場合

保証金をはるかに超える賃料が滞納され契約が解除された後も占有を続ける場合

売買契約が締結されており、期限内に引渡できなければ賃貸人に莫大な違約金損害が発生する場合

訴訟中に和解が成立し和解金まで支払ったが、その後気が変わり引渡を拒否する場合

明渡断行仮処分引渡手続は一般訴訟に比べて簡潔ですが、各段階での疎明の質が結果を左右します。以下は申立てから執行までの全体の流れです。

STEP 01

仮処分申立書の作成と提出

管轄裁判所に明渡断行仮処分申立書を提出します。被保全権利、保全の必要性、申立ての趣旨と理由、疎明方法を漏れなく記載する必要があります。権利証書の写し等の関連書類を漏れなく添付します。

STEP 02

審問期日と審理

裁判所は原則として弁論期日または債務者が出席できる審問期日を開き、両者の主張を聴取します。この過程で賃貸人側の疎明が十分であり、賃借人の抗弁に理由がないことが明らかにならなければなりません。

STEP 03

担保提供命令と認容決定

裁判所が申立てを認容すると、債権者（賃貸人）に一定額の現金供託を条件として仮処分決定を下します。受付後約2〜4日後に担保提供命令書を受領し、指定された金額を供託すると決定が効力を持ちます。

STEP 04

仮処分執行（不動産引渡）

明渡断行仮処分決定に基づく執行は不動産引渡請求権の強制執行方法に従って行われます。執行官が現場で債務者の占有を解除し、不動産を債権者に引き渡すことで手続が完了します。

ただし、明渡断行仮処分の執行で不動産を引き渡されたとしても、それはあくまで暫定的な状態です。今後の本案訴訟での判断はこの暫定的状態とは別に行われる点を必ず認識しておく必要があります。そのため明渡断行仮処分と併せて本案明渡訴訟を並行するのが一般的な実務戦略です。

委任時の占有移転禁止仮処分

0円（無料）

委任時の内容証明

0円（無料）

内容証明のみ単独依頼の場合

20万ウォン

裁判所実費（印紙代、送達料、郵便料等）

約50万〜100万ウォン

不動産引渡強制執行

別途契約

明渡断行仮処分引渡を活用する場合でも、一般的な明渡訴訟を進める場合でも、賃貸人が最終的に不動産を取り戻すまでの全体手続を理解することが重要です。

1. 内容証明発送：契約解除の意思と引渡要求を書面で通知

2. 占有移転禁止仮処分

訴訟中の占有移転防止措置

3. 明渡訴訟：本案進行

裁判所判決による引渡請求権の確保

4. 強制執行：執行官が荷物を強制搬出し引渡完了

上記手続において明渡断行仮処分は第2段階と第3段階を代替または並行する概念として理解すればよいでしょう。事案が緊急であるほど明渡断行仮処分引渡により手続を短縮できる余地が大きくなります。一方、賃借人側が留置権や同時履行の抗弁等の主張が可能な状況であれば、本案明渡訴訟がより安定的な選択となり得ます。

どの経路が自分の状況に適しているかは、事件の具体的な事実関係と証拠状況によって異なります。明渡断行仮処分引渡をご検討されている場合は、必ず不動産専門弁護士との事前相談を通じて可能性を点検されることをお勧めします。

MBC出演 SBS出演 KBS出演 YTN出演 各種メディア報道

内容証明発送から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、強制執行まで全過程をワンストップで支援します。（強制執行は別途委任）

来所不要、電話のみで委任可能であり、全国どこからでも対応します。執行専門家が現場対応（鍵の引渡および執行同行等）まで支援します。

1. 1次相談：書類準備

電話で事件概要の把握と必要書類のご案内

2. 詳細相談：書類検討後、具体的な戦略策定

3. 委任契約：費用と手続を透明にご案内した後に契約

4. 訴訟進行：電話のみでも可能、全国対応

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