LEGAL GUIDE

競売引渡命令、残金納付後6ヶ月が

なぜそれほど重要なのか

落札した不動産に占有者が居座っているなら 今この記事があなたの次の一手を決めます

不動産専門弁護士が直接対応

残金を払ったのに、占有者が出ていきません

競売で不動産を落札し、売却代金も全額納付しました。ところが、既存の占有者が鍵も渡さず、引越し日も決めず、連絡さえ途絶えています。このような状況であれば、競売引渡命令をすぐに調べるべきです。時間が経つほど空室損害が積み重なり、建物毀損リスクも高まります。

競売引渡命令は民事執行法第136条に基づく制度で、裁判所の競売を通じて不動産を落札した買受人が売却代金を全額納付したにもかかわらず、債務者や占有者が当該不動産の引渡しを拒否する場合に、裁判所に申し立てて受ける執行権原です。

2002年の民事執行法改正で導入されたこの制度が生まれる前は、競売落札者が占有者を相手に別途の明渡訴訟を提起しなければ不動産の引渡しができませんでした。訴訟にかかる時間と費用が落札者にとって過度に重荷であった点が反映されて、競売引渡命令制度が設けられたのです。

競売引渡命令は明渡訴訟と異なり、弁論手続なしに書面審査のみで決定が下されるため、はるかに迅速に進行します。ただし、対抗力を備えた先順位の賃借人には引渡命令を申し立てることができず、この場合は明渡訴訟を別途進めなければなりません。

競売引渡命令の核心的期限：売却代金納付日から6ヶ月以内 この期限を逃すと明渡訴訟以外に方法はありません

民事執行法第136条第1項によると、買受人は売却代金を納付した日から6ヶ月以内に競売引渡命令を申し立てなければなりません。この期間を1日でも過ぎれば、いくら正当な権利があっても引渡命令の申立て自体が受理されません。

実務上の核心的助言

占有者と円満に対話が進んでいる場合でも、残金納付と同時に競売引渡命令を申し立てるのが最も賢明です。競売の特性上、占有者が約束を守れないケースは少なくないからです。引渡命令の申立てをしておけば、協議が決裂しても直ちに法的手続に移行できる基盤となります。

6ヶ月の期限を過ぎると別途の明渡訴訟を提起しなければならず、明渡訴訟は通常6〜8ヶ月以上かかる場合があります。時間的・経済的負担が比較にならないほど大きくなるため、期限管理が競売引渡命令で最も重要なポイントです。

競売落札後に占有者を相手に不動産を取り戻す方法は大きく二つあります。競売引渡命令を申し立てるか、明渡訴訟を提起するかです。二つの手続の核心的な違いを整理すると以下の通りです。

• 区分：競売引渡命令 明渡訴訟 |

• 根拠法令：民事執行法第136条 民法・民事訴訟法 |

• 申請期限：残金納付日から6ヶ月以内 期限制限なし |

• 審理方式：書面審査（弁論不要） 弁論手続必要 |

• 所要期間：約1〜4週間 約6〜8ヶ月以上 |

• 対象：債務者・所有者・対抗力のない占有者 すべての占有者 |

• 費用負担：相対的に低廉 訴訟費用・弁護士費用追加 |

競売引渡命令は迅速性と簡便さにおいて明渡訴訟とは比較にならないほど有利です。しかし、対抗力のある賃借人や6ヶ月の期限が過ぎた場合には明渡訴訟を通じてのみ解決できるため、ご自身の状況に合った手続を正確に把握することが重要です。

競売引渡命令を申し立てることができる相手方は法律で限定されています。以下に該当する占有者にのみ引渡命令を請求できます。

債務者 — 競売の原因となった債務を負担する者で、当該不動産に引き続き居住している場合

所有者（前所有者） — 競売で所有権を失ったにもかかわらず不動産を引き続き占有している場合

対抗力のない占有者 — 転入届と確定日付を備えていない賃借人など、買受人に対抗できない占有者

一方、対抗力を備えた賃借人には競売引渡命令は受理されません。転入届・確定日付を備えて買受人に対抗できる権原が認められる賃借人であれば、別途の明渡訴訟を通じて解決しなければなりません。

競売引渡命令の全体の流れを段階別に見ていきましょう。実務での実際の所要期間も併せてご案内します。

STEP 01

残金納付＋引渡命令申立て

売却代金の残金を納付すると法的に所有権が移転されます。この時点で直ちに管轄裁判所に競売引渡命令を申し立てます。残金納付日から6ヶ月が絶対期限です。

STEP 02

裁判所の審査および決定

債務者・所有者の場合、別途の審問なく書類検討のみで決定が下され、約1〜2週間以内に決定文が発付されます。賃借人が相手方の場合、審問書送付などの手続を経て約3〜4週間かかることがあります。

STEP 03

引渡命令決定文の送達

裁判所の引渡命令決定文が占有者に送達されます。占有者はこの決定に従い不動産を買受人に引き渡さなければなりません。この時点で自主的に退去するケースも少なくありません。

STEP 04

強制執行申請（不応時）

占有者が引渡命令にもかかわらず退去を拒否した場合、引渡命令決定正本・送達証明書を揃えて執行官に強制執行を申請します。

STEP 05

戒告（予告執行）実施

強制執行申請後1〜2週間以内に執行官が現場を訪問し、2週間以内に自主退去するよう戒告します。実務上、この段階で占有者が協議に応じるケースが多くあります。

STEP 06

本執行（強制搬出）

戒告期間までに自主退去しない場合、裁判所所属の執行官により荷物が強制的に搬出される本執行が行われます。強制執行申請から本執行まで約3ヶ月かかります。

競売引渡命令と占有移転禁止仮処分を併行すれば 占有者が第三者に占有を移すことを防ぎ、紛争を最小化できます

競売引渡命令は明渡訴訟に比べて費用負担がはるかに少ない方です。ただし、強制執行まで進むと追加費用が発生するため、全体的な費用構造を事前に把握しておくことが良いでしょう。

引渡命令申請費用

約10万ウォン

印紙代・送達料含む

裁判所実費（全体）

約50〜100万ウォン

印紙・送達料・郵便料等合算

事件の難易度により異なる

委任時に含まれる

仮処分 0ウォン

内容証明も 0ウォン

競売引渡命令は手続自体は簡素ですが、占有者の類型によって対抗力の判断が変わり、強制執行段階で予想外の変数が生じることもあります。6ヶ月という絶対期限の管理、占有移転禁止仮処分の併行可否の判断、強制執行時の動産処理問題まで — 実務経験が豊富な専門家の助力が結果を大きく左右します。

競売引渡命令はいつまでに申し立てなければなりませんか？

売却代金を納付した日から6ヶ月以内に当該裁判所に申し立てなければなりません。この期間を過ぎると引渡命令の申立てが不可能となり、別途の明渡訴訟を通じてのみ占有回収が可能です。

占有者と協議が進行中でも引渡命令を申し立てるべきですか？

はい。対話が円満に進んでいても競売引渡命令は必ず申し立てておくことをお勧めします。占有者が約束を破るケースは実務上頻繁であり、引渡命令を事前に確保しておけば状況が変わっても即座に法的手続に移行できます。

対抗力のある賃借人にも引渡命令は可能ですか？

いいえ。転入届と確定日付を備えて買受人に対抗できる権原が認められる賃借人には引渡命令を申し立てることができません。この場合は明渡訴訟を提起しなければならず、専門家の相談を通じて正確な対抗力の有無をまず判断されることが重要です。

全国どこからでも事件の進行は可能ですか？

1. 02：詳細相談

書類と証拠をもとに、競売引渡命令の申立て可否、占有者の対抗力判断、予想期間および費用を具体的にご案内します。

3. 委任契約：事件の難易度と範囲を確定した上で委任契約を締結します。訪問なく電話のみでも可能です。

4. 訴訟進行：免責公告