競売落札後、占有者が退去しないなら、

明渡訴訟と強制執行で確実に解決されます

代金を完納したのに既存の占有者が居座っているなら、心配が先立つのは当然です。

引渡命令・明渡訴訟・強制執行、どの経路で進むべきか実務基準でご案内いたします。

明渡訴訟 遂行件数

占有移転禁止仮処分

強制執行 直接遂行

累積実績

裁判所の競売を通じて不動産を落札し代金まで完納すれば、法的には即座に所有権が移転します。ところが現実では、既存の債務者や賃借人が当該不動産を明け渡さないケースが少なくありません。この時、競売明渡訴訟強制執行の手続きを迅速に進行しなければ、毎月発生する機会費用はもちろん、占有者が交替したり第三者に転貸されるなど状況がさらに複雑になる可能性があります。

特に引渡命令の申請期限は売却代金納付日から6ヶ月以内に限られています。この期間を逃すと別途の明渡訴訟を提起しなければならず、それだけ時間と費用の負担が大きく増えます。落札直後から法的手続きを並行するのが最も賢明な対応方法です。

核心ポイント — 協議がうまく進んでいても引渡命令の申請は必ず併せて準備してください。占有者の考えはいつでも変わる可能性があり、引渡命令を確保しておいてこそ協議が決裂した時にすぐに強制執行に転換できます。

競売落札者が占有を取り戻す方法は、大きく引渡命令と明渡訴訟の二つです。どちらの経路を選択すべきかは、占有者の類型と権利状態によって異なります。

引渡命令 vs 明渡訴訟、核心比較

• 区分：引渡命令 明渡訴訟 |

• 適用対象

• 対抗力のない占有者 （債務者、後順位賃借人等）

• 対抗力のある賃借人、 引渡命令期限経過時 |

• 申請期限：代金納付後6ヶ月以内 制限なし |

• 所要期間：決定まで数週間以内 6～8ヶ月以上 |

• 手続き特徴

• 書類審査中心 （弁論手続きなし）

• 弁論期日進行 （正式訴訟） |

• 不応時：いずれも強制執行へ連結

対抗力のない占有者であれば引渡命令で迅速に解決できますが、先順位の対抗力を備えた賃借人がいる場合は明渡訴訟を通じて執行権原を確保しなければなりません。どちらの経路でも最終目標は同じです。すなわち競売明渡訴訟強制執行を通じた占有回収です。

競売明渡訴訟強制執行が必要な状況は様々です。以下は実務で最も頻繁に発生する類型です。ご自身の状況と類似した事例があるか確認してみてください。

類型1

債務者（前所有者）が居住中

競売で所有権が移転したにもかかわらず前所有者が退去を拒否するケースです。引渡命令の対象に該当し、代金完納と同時に申請が可能です。

類型2

対抗力のない後順位賃借人

抹消基準権利以降に転入した賃借人は対抗力がないため、引渡命令の対象となります。ただし対抗力の有無判断が容易でない場合もあり、専門家の検討が必要です。

類型3

対抗力のある先順位賃借人

配当手続きを通じて保証金を返してもらうべき賃借人が退去を遅らせるケースです。引渡命令の対象から除外されるため、別途の明渡訴訟が必要です。

類型4

落札後に新たな占有者が登場

既存の占有者が第三者に占有を移す最も厄介な状況です。これを防ぐためには事前に占有移転禁止仮処分を必ず申請しなければなりません。

実務アドバイス — 落札前に現在の占有者が誰か、対抗力があるかを必ず確認してください。対抗力のある賃借人がいる物件であれば引渡命令を活用できず、明渡訴訟というより長い手続きを経なければなりません。

引渡命令であれ明渡訴訟であれ、占有者が最後まで退去に応じなければ、最終的に強制執行を通じて占有を回収することになります。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月程度かかります。以下は全体の流れです。

強制執行進行段階

1. 執行権原確保：引渡命令の決定文または明渡訴訟の勝訴判決文が必要です。執行文を付与してもらい、送達が完了してこそ次の段階に進めます。

2. 強制執行申請：執行権原、送達証明書、執行文を添付して管轄裁判所の執行官室に強制執行申請書を受理します。

3. 警告（予告）執行：執行官が現場を訪問し、約1～2週間の自主退去期間を付与します。この時点で自主退去がなされれば本執行なしで終了します。

4. 本執行（占有回収）：自主退去がなされなければ裁判所所属の執行官により荷物が強制的に搬出されます。鍵の引渡、写真記録等の仕上げ手続きが続きます。

5. 動産処理（必要時）：搬出された物品を占有者が引き取らなければ売却手続きが進行されます。書面催告、鑑定、売却期日等の過程を経ます。

競売明渡訴訟強制執行の過程で最も危険な変数は占有者が変わることです。既存の占有者を相手に引渡命令や明渡訴訟の判決を受けても、その間に占有が第三者に移転すると、当該判決の効力は新たな占有者に及びません。最初からやり直しで訴訟を進めなければならない状況が生じるのです。

占有移転禁止仮処分はこのような事態を予め遮断する手続きです。仮処分決定が下されると、以後占有が誰に移転しても元の相手方に対する執行権原で強制執行が可能です。印紙代は電子訴訟基準で約9,000ウォン水準であり、費用負担がほとんどないにもかかわらず効果は非常に大きいです。

占有移転禁止仮処分が必ず必要な時点

競売落札後、引渡命令申請前に占有移転が懸念される時

賃貸借明渡訴訟の提起前後に賃借人が第三者に転貸する可能性がある時

無断占有の占有者の身元が不明確だったり頻繁に交替する状況の時

200万ウォン～ 弁護士委任料 ケース別相違 / 相談時案内

0ウォン 委任時含む項目 占有移転禁止仮処分 + 内容証明

追加で知っておくべき事項

裁判所等に納付する実費（印紙代、送達料、鍵修理工、郵便料等）はすべて合算しておよそ50万ウォン～100万ウォン程度です。不動産引渡強制執行は別途契約で進行されます。

内容証明のみ別途ご依頼の場合は20万ウォンです。

訪問なしに電話だけで委任が可能であり、全国どこからでも受付できます。複雑に感じられるかもしれませんが、実際に依頼人がすべきことは多くありません。

1. 1次相談および書類準備

2. 深層相談：書類検討後、具体的な戦略と予想日程、費用を詳しくご案内します。

3. 委任契約：電話または訪問で委任契約を締結します。訪問が難しい場合でも電話だけで進行可能です。

4. 訴訟進行および強制執行：内容証明発送から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、強制執行まで全過程を弁護士が直接進行します。

MBC出演 SBS出演 KBS出演 YTN出演 各種メディア報道

実務研究資料で検証されたノウハウ

引渡命令の6ヶ月期限を逃してしまいました。どうすればいいですか？

引渡命令の申請期限が経過した場合は別途の明渡訴訟を提起しなければなりません。明渡訴訟は通常6～8ヶ月以上かかる可能性があるため、できるだけ早く専門家相談を受けて手続きに着手されることをお勧めします。

占有者がずっと変わっています。誰を相手にすればいいですか？

強制執行はどのくらいかかりますか？

強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月程度かかります。執行官の日程、占有者の対応有無、送達状況等によって期間が異なる場合があります。警告段階で自主退去がなされれば本執行なしで終了することもあります。