競売落札者必須ガイド

競売明渡書類、一枚でも不足すると

明渡手続きが止まります

落札代金を納付したのに占有者が退去しないなら、今から準備する書類が明渡しのスピードを決めます。 引渡命令から強制執行まで、段階別に見落としやすい競売明渡書類を一度に整理します。

明渡訴訟累積

不動産訴訟累積

競売投資で落札は半分に過ぎません。残りの半分は占有者を実際に退去させ不動産を完全に確保する過程、すなわち明渡しです。この過程で書類が一枚でも漏れると裁判所の手続きが遅延し、空室期間は長引き、予想外の費用が発生します。競売明渡書類を正確に把握している落札者だけが最短期間で不動産の引渡しを受けられます。

不動産を競売で落札すると、代金完納時点で法的に所有権を取得します。しかし所有権取得と実際の占有確保は全く異なる問題です。既存の債務者、前所有者、賃借人または正体不明の占有者が粘っていれば裁判所の力を借りなければなりません。この時、裁判所に提出する競売明渡書類の完成度が手続きのスピードを左右します。

競売明渡で最初に検討すべき手段は引渡命令です。民事執行法第136条により、買受人が代金を納付してから6ヶ月以内に裁判所に申請すれば、占有権原のない者に不動産の引渡しを命じることができます。引渡命令は明渡訴訟よりはるかに早く費用負担が少ないため、競売落札者にとって最初に活用すべき手続きです。

ただし、対抗力のある賃借人や留置権を主張する占有者のように引渡命令の対象でない場合は、別途の明渡訴訟を進行しなければなりません。どちらの経路を選んでも、書類準備が充実していれば補正命令なしにそのまま裁判部の審理に入ることができます。

引渡命令は競売事件担当の執行裁判所に申請します。代金納付完了日から6ヶ月以内が期限であり、この期限を過ぎると明渡訴訟というより長い手続きを踏まなければなりません。申請後通常2〜3週間以内に決定が下されるため、残金納付と同時に書類を提出するのが最も望ましいです。

1. 引渡命令申請書類一覧：不動産引渡命令申請書

裁判所民事執行課に備え付けられており、電子訴訟でも提出可能

残金完納証明書（代金納付確認書）

裁判所競売係で発行、所有権取得事実の根拠

不動産登記事項全部証明書

所有権移転登記完了の確認用、インターネット登記所で発行

転入世帯閲覧内訳書

占有者の特定のために必要、住民センターで発行

売却許可決定文の写し

落札確定事実の証明、競売記録閲覧で確保

委任状および印鑑証明書

代理人が申請する場合に限り追加提出

実務ポイント

引渡命令は裁判所競売に限り適用され、公売では活用できません。また占有者が買受人に対抗できる権原（先順位賃借権、留置権等）で占有している場合は引渡命令が認容されないため、事前に占有者の権利関係を綿密に確認する必要があります。

代金納付後6ヶ月が経過した場合、占有者が対抗力のある賃借人の場合、または占有者が各種法的主張をする場合は、明渡訴訟（建物引渡訴訟）を通じて執行権原を確保しなければなりません。明渡訴訟は引渡命令に比べ時間がかかりますが、競売明渡書類を隙なく揃えれば裁判期間を相当短縮できます。

2. 明渡訴訟提起時の準備書類：訴状（建物引渡請求）

当事者情報、訴訟目的物の価額、請求趣旨および請求理由を含む

不動産登記事項全部証明書

原告の所有権取得事実を立証する核心書類

売却許可決定文＋代金納付確認書

競売を通じた所有権取得の経緯証明

賃貸借契約書（ある場合）

占有権原の有無および対抗力判断の根拠

転入世帯閲覧内訳、事業者登録確認

実際の占有者特定および被告範囲確定に活用

内容証明送付の写し

退去要求事実の証明、解除通知の経緯立証

現場写真、建物図面

無断占有現況や施設変更事項の立証用

印紙代＋送達料納付領収書

訴訟提起時に裁判所に納付すべき実費

訴状には請求趣旨を正確に記載しなければなりません。特に競売事件では「落札者の所有権取得事実」と「占有者の占有権原不存在」を併せて立証しなければならないため、関連証拠を最初から体系的にまとめて提出するのが有利です。

競売明渡を進行する際に見落としやすく最も重要な手続きが占有移転禁止仮処分です。引渡命令や明渡訴訟の判決を受けても、その間に占有者が他の人に占有を移すと判決の効力が新たな占有者に及ばず、事実上最初からやり直さなければならない場合があります。

占有移転禁止仮処分申請書類

V 仮処分申請書（目的物の表示、被保全権利、保全の必要性記載） V 不動産登記事項全部証明書 V 売却許可決定文および代金納付確認書 V 転入世帯閲覧内訳書 V 担保提供のための保証金（裁判所指定金額） V 印紙代約9,000ウォン（電子訴訟割引適用基準）＋送達料

仮処分が認容されると決定後2週間以内に執行しなければなりません。執行が完了すれば以後占有者が変わっても既存判決の効力が維持されるため、明渡手続きの実効性を確保する上で核心的な役割を果たします。引渡命令であれ明渡訴訟であれ、必ず仮処分を併行するのが安全です。

1. 落札確定および残金納付
2. 占有者の現況把握
3. 協議の試み＋引渡命令または明渡訴訟の併行
4. 占有移転禁止仮処分の執行
5. 判決確定または引渡命令決定
6. 強制執行申請および本執行

強制執行申請時に必要な書類

V 執行権原の執行力ある正本（引渡命令決定文または勝訴判決文） V 送達証明書（執行権原が相手方に送達された事実の証明） V 執行文付与申請（判決文基準の強制執行時） V 不動産登記事項全部証明書 V 強制執行予納金（執行費用先納）

免責事項