明渡訴訟実務ガイド

建物明渡請求訴状、

どう書けば勝訴できるのか？

請求趣旨から請求原因、訴額算定、印紙代納付まで 建物明渡請求訴状のすべての核心チェックポイントをご案内します

賃貸借契約が満了したにもかかわらず賃借人が退去しない場合、月額賃料を数ヶ月滞納しているのに連絡すら取れない場合、今この記事をお読みになっている理由は明らかでしょう。建物明渡請求訴状は占有を取り戻すための法的手続きの出発点であり、この訴状をどれだけ正確に作成するかによって訴訟の速度と結果が大きく変わります。

建物明渡請求訴状とは、賃貸人が占有する権利のない賃借人または不法占有者を相手に不動産の引渡しを裁判所に求める書面です。契約期間の満了、月額賃料2～3ヶ月以上の滞納による契約解除、または無断占有状態で当該不動産を取り戻すために必ず経なければならない手続きです。建物明渡請求訴状を提出すると裁判所が審理を開始し、認容判決が確定すれば強制執行を通じて実質的に建物を回収できるようになります。

建物明渡請求訴状を作成する際に最も重要なのは、裁判所が求める必須記載事項を漏れなく記載することです。記載事項が不完全であれば裁判所から補正命令を受けることになり、訴訟全体のスケジュールが遅延する原因となります。

1. 当事者の表示 — 賃借人と占有者を正確に特定する：建物明渡請求訴状で原告（賃貸人）と被告（賃借人・占有者）の人的事項を明確に記載する必要があります。特に実際の占有者が賃借人と異なる場合が問題となります。賃借人が第三者に転貸したり他の人に鍵を渡した場合、判決後の強制執行段階で執行が不可能になる可能性があります。建物明渡請求訴状の作成段階から実際の占有者が誰であるかを必ず確認し、必要であれば占有移転禁止仮処分を併せて進行することが重要です。

2. 請求趣旨 — 判決の結論を予め定める核心的文章：請求趣旨は裁判所に「このような判決をしてください」と要請する部分で、判決文の主文に対応します。建物明渡請求訴状では「被告は原告に対し別紙目録記載の不動産を引き渡せ」という形式が基本であり、未払い賃料や損害賠償が併せて請求される場合はその金額も明示する必要があります。請求趣旨が不明確であれば訴状自体が却下される可能性があるため、対象不動産の所在地、構造、面積を別紙で添付して正確に特定することが必須です。

3. 請求原因 — なぜ建物を返還してもらうべきかを証明する記述：請求原因は原告がなぜ当該不動産の引渡しを請求するのか、その法的・事実的根拠を記述する部分です。賃貸借契約の締結経緯、契約期間満了の事実、解除通知の内容、月額賃料の滞納期間と金額などを5W1Hに従って具体的に記載します。建物明渡請求訴状で請求原因を論理的に整理すれば裁判部の審理が円滑になり、被告が積極的に争うことが困難な構造を作ることができます。

建物明渡請求訴状には立証方法と添付書類も併せて記載します。賃貸借契約書の写し、内容証明の発送履歴、不動産登記簿謄本、建築物台帳、賃借人との会話記録などが代表的です。訴状提出時にこれらの書類を漏れなく添付すれば、補正命令なしに弁論期日が迅速に指定されます。

建物明渡請求訴状を提出する際に納付すべき費用は訴額（訴訟目的の価額）を基準に算出されます。明渡訴訟は金銭債権ではなく不動産の占有を回収する訴訟であるため、保証金や月額賃料ではなく当該不動産の時価標準額が訴額算定の基準です。

訴額算定基準

住宅は共同住宅価格または個別住宅価格、商業施設・オフィスなどの非住居建物は建物の時価標準額を基準とします。土地と建物を併せて引渡しを受ける構造であればそれぞれの価額を合算します。

印紙代・送達料

算定された訴額を基準に印紙額を計算し、当事者数と送達回数に応じて送達料を予納します。裁判所に納付する印紙代、送達料、郵便料、鍵修理工費用などの実費をすべて合計すると概ね50万ウォンから100万ウォン程度です。

建物明渡請求訴状の訴額を最初から正確に算定しておけば、不必要な補正手続きを減らし、訴状提出から弁論期日指定までの流れを安定的につなげることができます。登記簿謄本、建築物台帳、土地台帳など訴額算定に必要な書類は訴状と一緒に予め準備しておくのがよいでしょう。

建物明渡請求訴状を裁判所に提出すると明渡訴訟が本格的に始まります。一般的に内容証明の発送段階から最終的な強制執行までの全体の流れを把握しておけば、各段階でどのような準備が必要かを事前に備えることができます。

1. 内容証明の発送：契約解除の意思と建物引渡しの要求を記載し、郵便局を通じて発送します。法的効力自体はありませんが、建物明渡請求訴状に証拠として添付できるため、実務上必ず経る段階です。

2. 占有移転禁止仮処分の申立て：訴訟進行中に賃借人が第三者に占有を移転することを防止するための保全処分です。印紙代は電子訴訟の割引を考慮すると通常9,000ウォン程度であり、弁護士委任時には別途費用なし（0ウォン）で併せて進行されます。

3. 建物明渡請求訴状の提出および裁判：訴状を管轄裁判所に提出し、印紙代と送達料を納付します。その後被告に訴状が送達され、弁論期日を経て判決が下されます。事案により異なりますが通常4～6ヶ月程度かかります。

4. 判決確定および強制執行：認容判決が確定した後も賃借人が退去しない場合、執行権原を持って管轄裁判所の執行官室に強制執行を申立てます。申立てから本執行まで約3ヶ月かかり、裁判所所属の執行官によって荷物を強制的に搬出する手続きが進行されます。

建物明渡請求訴状は裁判所に提出する公式書面であるため、小さなミス一つが訴訟期間を数ヶ月も延ばす可能性があります。実務でよく発生する代表的なミスを確認してみましょう。

被告（占有者）特定の誤り — 賃借人だけを被告として記載したが実際の占有者が別の人物である場合、判決を受けても当該占有者に対して強制執行ができません。転入世帯閲覧、現場確認を通じて実際に誰が占有しているかを必ず把握する必要があります。

請求趣旨の不動産表示不正確 — 建物明渡請求訴状で対象不動産の所在地、構造、面積を正確に記載しなければ裁判所が補正命令を出します。登記簿謄本と建築物台帳の表示をそのまま転記するのが安全です。

訴額算定の誤り — 保証金や月額賃料の滞納金を訴額の基準とすると印紙代が過少算定されて補正命令の原因となります。必ず時価標準額を基準に計算する必要があります。

占有移転禁止仮処分の漏れ — 建物明渡請求訴状を提出しながら占有移転禁止仮処分を併せて申立てなければ、訴訟中に賃借人が第三者に占有を移転するリスクがあります。判決後に強制執行が不可能になるという最悪の結果につながる可能性があるため、訴状提出と同時に進行するのが原則です。

事件の難易度・証拠状態により異なります

裁判所納付実費

約50～100万ウォン

印紙代・送達料・郵便料・鍵修理工費用などの合算基準

弁護士委任時の内容証明

0ウォン

弁護士委任時に無料で作成・発送

弁護士委任時の仮処分

0ウォン

占有移転禁止仮処分の弁護士費用無料 （印紙・送達料の実費は別途）

内容証明のみ別途依頼する場合は20万ウォンの費用が発生します。不動産引渡しの強制執行は本案訴訟とは別途契約で進行され、具体的な費用は事件の規模と状況により異なります。

MBC出演 SBS出演 KBS出演 YTN出演

来所不要、電話だけでも委任が可能であり、全国どこからでも進行できます。

1. 1次相談：書類準備

電話で事件の概要を把握し必要書類をご案内

2. 精密相談：書類検討後の訴訟戦略と予想日程のご案内

3. 委任契約：費用案内および委任契約の締結

4. 訴訟進行：建物明渡請求訴状の提出から強制執行まで