強制執行手続き、
勝訴判決後、不動産を 確実に取り戻す方法
明渡訴訟で勝ったのに賃借人がまだ退去しませんか？
強制執行手続きの各段階と核心ポイントを詳しくお伝えします。
明渡訴訟 累積実績
占有移転禁止仮処分
強制執行 直接経験
不動産関連 訴訟経歴
明渡訴訟で勝訴判決を受けたからといって終わりではありません。判決後も賃借人が不動産を明け渡さずに居座る場合、裁判所の強制執行手続きを通じてのみ合法的に占有を回収できます。この記事では強制執行手続きの全過程を実務経験に基づいて説明いたします。特に執行文の発給から催告執行、本執行、物品売却まで、賃貸人が必ず知っておくべき核心事項を漏れなく盛り込みました。
強制執行手続きとは何か
強制執行手続きとは、明渡訴訟で勝訴した賃貸人（債権者）が判決文を根拠に、管轄裁判所所属の執行官に申請して賃借人の所有物を強制的に搬出し、不動産の占有を移転してもらう民事執行手続きを指します。つまり、裁判所所属の執行官により賃借人の荷物を強制的に搬出するものです。
いくら自己所有の建物であっても、任意に賃借人の物を片付けたりドアを開けて入ると、住居侵入罪や財物損壊罪等で処罰される可能性があります。そのため強制執行手続きという法的経路を必ず経なければならず、この過程で専門弁護士の助力が重要です。
強制執行手続きの全体フロー
不動産引渡し強制執行手続きは以下の4段階で進行します。申請から本執行まで約3ヶ月程度かかり、その後の売却手続きまで含めるとさらに3〜6ヶ月追加される場合があります。
- 執行文の発給: & 申請
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- 催告執行: （警告）
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- 本執行: （強制搬出）
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- 物品保管: & 売却
強制執行手続き4段階の詳細案内
STEP 1
執行文の発給および強制執行の申請
明渡訴訟で勝訴判決を受けたら、まず執行力ある判決正本を準備しなければなりません。第1審裁判所の裁判所事務官に執行文の付与を申請し、送達証明書と確定証明書も併せて発給を受けます。
これらの書類を揃えて管轄裁判所の執行官事務所に不動産引渡し強制執行申請書を提出します。申請書が受理されると担当執行官が配置され、執行費用の予納案内が行われます。
必要書類のご案内
STEP 2
催告執行 – 自主引渡しのための警告手続き
強制執行の申請後、担当執行官は催告執行の日程を指定します。申請から催告まで約2週間程度かかります。
催告執行とは、執行官が該当不動産に直接訪問し、賃借人に「定められた期限までに不動産を明け渡さなければ強制執行手続きが進行される」という警告を伝える過程です。この時、通常1〜2週間程度の自主引渡し期限が付与されます。
実際の現場では、催告を受けた後、不安を感じて自主退去する賃借人も少なくありません。
催告執行時の債権者出席の必要性
債権者（賃貸人）本人または訴訟代理人が催告執行の現場に出席し、賃借人の占有状態を確認します。
STEP 3
本執行 – 裁判所執行官による強制搬出
催告期間が過ぎても賃借人が不動産を引き渡さない場合、債権者は強制執行続行申請書を提出します。その後、執行官が本執行の日程を指定し、続行申請から本執行まで再び約2週間程度かかります。
本執行当日には裁判所所属の執行官により不動産内部の賃借人所有物が強制的に搬出されます。ドアが施錠されている場合は鍵修理工が開錠を行い、証人2名が現場に同席します。搬出された物品は物流倉庫に運搬・保管されます。
本執行が完了する日が賃貸人が不動産の占有を取り戻す日です。
本執行現場での注意点
不動産の規模によってはトラック、はしご車等の機材が必要な場合があり、追加費用が発生します。事前に現場状況を正確に把握して準備することが核心です。
STEP 4
搬出物品の保管および売却
本執行で搬出された物品は執行官が指定する物流倉庫に保管されます。この期間の保管費用は賃貸人が先払いし、通常3ヶ月分の保管費が請求されます。
賃借人が一定期間内に物品を引き取りに来ない場合、裁判所に売却申請をすることができます。鑑定価格算定後、売却手続きが進行し、売却代金から保管費等の費用を控除した残額が賃借人に帰属します。
保管費節減のポイント
賃貸人が別途の保管場所を保有している場合、厳格な要件充足時に現場保管の許可を申請することもできます。不必要な費用が発生しないよう、迅速な売却手続きを進めることが重要です。
強制執行手続きの所要期間一覧
強制執行手続きは申請から本執行完了まで約3ヶ月程度かかるのが一般的です。事案の複雑さや執行官室の事情により多少異なる場合がありますので、勝訴判決を受けた直後に迅速に申請するのが有利です。
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手続き段階: 平均所要期間 核心内容 |
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執行文の発給 & 申請: 1〜2週間 判決正本、送達証明書等の書類準備後に受付 |
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催告執行: 約2週間 執行官が現場訪問、自主引渡し期限1〜2週間付与 |
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本執行: 約2週間 続行申請後、執行官が強制搬出を実施 |
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物品保管 & 売却: 3〜6ヶ月 物流倉庫保管後、未受領時に売却手続き |
強制執行手続きの費用はどうなりますか
強制執行手続きにかかる費用は大きく弁護士報酬と裁判所等に納付する実費に分かれます。実費には執行予納金、鍵修理工費用、運送費、保管費等が含まれ、現場状況により異なる場合があります。
明渡訴訟の弁護士報酬
200万円から
事件難易度により異なる
委任時の含まれるサービス
仮処分0円 / 内容証明0円
占有移転禁止仮処分 & 内容証明は別途費用なし
裁判所納付実費（印紙、送達料等）
約50万〜100万円
印紙代、送達料、鍵修理工、郵便料等を含む
強制執行
別途契約
不動産引渡し強制執行は別途委任にて進行
強制執行手続き前に占有移転禁止仮処分が必要な理由
明渡訴訟と共に必ず行わなければならないのが占有移転禁止仮処分です。もし仮処分なしに訴訟だけ進めて、賃借人が訴訟中に第三者に占有を移してしまったらどうなるでしょうか？勝訴判決を受けても、その判決では新しい占有者に対する強制執行が不可能です。結局、最初から訴訟をやり直さなければならない状況が発生し得ます。
強制執行手続きを直接進行する専門家
強制執行手続きで建物主がよく疑問に思うこと
直接賃借人の荷物を出してもいいですか？
絶対にだめです。自己所有の建物であっても、賃借人の意思に反して荷物を片付けたり強制的に出入りすると、住居侵入罪、財物損壊罪等でむしろ建物主が処罰される可能性があります。必ず裁判所の強制執行手続きを経なければなりません。
催告執行をすればほとんど自主退去しますか？
実務では明渡訴訟の勝訴判決後、約95%以上の賃借人が強制執行前に自主退去します。催告執行段階で警告を受けると、追加費用負担と法的不利益を認識して退去する場合がほとんどです。しかし最後まで居座る少数の場合は本執行まで進めなければなりません。
強制執行の費用は返してもらえますか？
本執行後、執行費用確定決定の申請を通じて相手方に執行予納金、運送費、保管費等を請求できます。ただし、賃借人の財産状態により実際の回収可能性は異なる場合がありますので、専門家にご相談ください。
訪問なしでお電話だけでも委任が可能で、全国どこからでも事件を受付できます。以下の4段階で進行します。
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1次相談: & 書類準備
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精密相談: 事件分析および戦略策定
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委任契約: 費用案内および委任契約締結
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訴訟進行: 明渡訴訟から強制執行手続きまで全過程を支援
免責事項