明渡執行申請専門案内

明渡訴訟で勝訴後、

賃借人が退去しないなら？

判決文を受け取ったのに居座る賃借人。結局、強制執行の申請まで進む必要があります。明渡執行申請の手続き、費用、期間を一度にまとめてご案内します。

不動産専門弁護士

宅地建物取引士資格保有

全国どこでも委任可能

核心チェック

明渡訴訟で勝訴判決を受けたものの賃借人が依然として建物を明け渡さない場合、明渡執行申請を通じて裁判所所属の執行官が直接賃借人の物品を強制的に搬出する手続きが進行されます。よく「勝てば終わりではないか」と思いがちですが、実際には勝訴判決後も相当数の賃借人が自主退去を拒否し、明渡執行申請まで進行されるケースがあります。

明渡執行申請から本執行まで約3ヶ月の期間がかかります。その間も賃貸人は月額賃料を受け取れないまま不動産を使用できない状態が続きます。だからこそ勝訴判決直後に速やかに明渡執行申請に着手することが賃貸人の被害を最小化する道です。

賃貸人が最もよく見落とすポイント

判決確定後すぐに強制執行ができるわけではありません。執行文の付与、送達証明書、確定証明書などの執行権原書類をまず準備しなければ明渡執行申請ができません。書類の準備が遅れればその分執行日程も後ろにずれます。

手続き案内

明渡執行申請の手続きは、執行文の発給 → 強制執行の申請 → 戒告（予告） → 本執行 → 売却の順序で進行されます。各段階でどのような準備が必要で、どのような変数があるか具体的に見ていきましょう。

1. 執行権原の確保：明渡訴訟の判決が確定したら、管轄裁判所で執行力のある判決正本、送達証明書、確定証明書を発給してもらう必要があります。この書類が強制執行を申請できる「鍵」となります。確定判決以外にも仮執行宣言付き判決や調停調書なども執行権原として使用できます。

裁判所の窓口で発給

2. 明渡執行申請書の提出：執行権原を備えた賃貸人（債権者）は不動産所在地の管轄裁判所の執行官事務所に明渡執行申請書と関連書類を提出します。受付が完了すると担当執行官が配属されます。

執行官事務所で受付

3. 戒告（予告）執行：担当執行官が賃借人に1～2週間の自主退去期間を付与し警告する手続きです。執行官が直接現場を訪問して賃借人に戒告執行案内文を伝達し、期限内に自主的に退去するよう促します。この段階で自主退去するケースも少なくありません。

住居用は約2週間 / 商業用は約1週間

4. 本執行（強制搬出）：戒告期間内に退去しなければ続行申請書を提出して本執行が進行されます。本執行当日、裁判所所属の執行官により賃借人所有の物品を強制的に搬出します。搬出された物品は指定の物流倉庫に保管します。

不動産引渡し完了時点

5. 搬出物の保管および売却：搬出された物品は3ヶ月間保管し賃借人に引き取りに来るよう通知します。賃借人が引き取りに来なければ裁判所に売却手続きを申請して進行します。売却代金から執行費用を控除した後に残額があれば賃借人に返還されます。

3ヶ月保管後に売却

核心情報

1. 占有移転禁止仮処分は事前に：明渡訴訟前に占有移転禁止仮処分をしておかなければ、訴訟中に占有者が変わった場合、判決文では強制執行ができなくなります。必ず訴訟前に仮処分を進行する必要があります。

2. 所要期間は約3ヶ月：明渡執行申請から本執行完了まで約3ヶ月かかります。執行官室の事情と現場状況により多少変動し得るため、迅速な申請が重要です。

3. 本執行当日の変数に備える：執行当日に賃借人の抵抗、物品数量の超過、アクセス制限など様々な変数が発生する可能性があります。執行経験が豊富な専門家の現場同行が必要です。

4. 強制執行は別途委任：明渡訴訟の弁護士委任と不動産引渡しの強制執行は別個の契約です。強制執行段階で発生する実費用と手続きを事前に正確に把握しておく必要があります。

費用案内

明渡執行申請時に発生する費用は大きく裁判所に納付する実費用と弁護士委任料に分かれます。不動産の規模、物品量、執行状況により実費用は異なり得ます。

明渡訴訟および強制執行関連費用まとめ

委任時の占有移転禁止仮処分 0ウォン（追加費用なし）

委任時の内容証明発送 0ウォン（追加費用なし）

内容証明のみ単独依頼時 20万ウォン

裁判所納付実費（印紙、送達料等） 約50万ウォン～100万ウォン

不動産引渡し強制執行 別途契約

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全体プロセス

1. 明渡内容証明の発送：賃借人に退去を要求する内容証明を発送します。委任時は無料で進行されます。

2. 占有移転禁止仮処分の申立て：訴訟中の占有者変更を防止する必須手続きです。委任時は追加費用がかかりません。

3. 明渡訴訟の提起および裁判：不動産を引き渡せという判決を得るための本案訴訟です。通常5～6ヶ月かかります。

4. 明渡執行申請（強制執行）：勝訴後も退去を拒否する場合、執行権原を確保して明渡執行申請を進行します。約3ヶ月かかります。

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