LEGAL GUIDE 2026

強制退去命令取消訴訟、

賃貸人はどう対応すべきか？

明渡訴訟で勝訴判決を受けたのに相手方が執行停止や取消を試みたら？今この瞬間にも多くの建物オーナーが予想外の反撃に困惑しています。正確な手続きと経験豊富な専門家の対応が結果を変えます。

仮処分 遂行

賃貸借期間が満了した、あるいは何度も家賃を滞納した賃借人を相手に明渡訴訟で勝訴した後、強制執行だけが残ったと安心する建物オーナーは少なくありません。しかし、まさにこの時点で賃借人側が強制退去命令取消訴訟や執行停止の申請を出すケースが発生します。

このような対応は、明渡訴訟の判決に不服として控訴しつつ、同時に判決の効力を一時的に止めようとする目的で提起されます。強制退去命令取消訴訟は、賃借人が判決自体に瑕疵があると主張したり、手続き上の問題を提起して退去執行を遅延させる戦略として活用されるものです。

注意すべき点：賃貸人が裁判所の判決なしに自ら賃借人の荷物を運び出したり、錠前を交換したり、強制的に退去させると、住居侵入罪等の刑事処罰の対象になり得ます。どんなに急いでいても必ず適法な手続きに従わなければなりません。

建物オーナーの立場からすると、すでに勝訴した事件で再び防御をしなければならない負担が生じ、それだけ空室期間が長引いて金銭的損害が蓄積されます。強制退去命令取消訴訟に適切に対応できなければ、執行が数ヶ月も遅延する事例も珍しくありません。

賃借人が強制退去命令取消訴訟を提起したり執行停止を申請した場合、賃貸人は慌てずに体系的に対応すべきです。明渡訴訟の全過程における手続き的正当性を改めて確認し、専門弁護士の助力のもと迅速に反論論拠を準備することが核心です。

1. 既存判決の正当性の再確認：明渡訴訟での勝訴判決が手続き的に完璧であったか、契約解除通知は適法な時期に行われたか点検します。賃貸借期間満了の場合、満了6ヶ月前から2ヶ月前までに更新拒絶通知が正確に行われたか確認が必要です。

2. 相手方の主張に対する反論の準備：賃借人が強制退去命令取消訴訟でどのような根拠を挙げているか把握し、これに対する具体的な反論資料を整えます。内容証明の送付記録、延滞内訳、契約書原本等を整理します。

3. 執行停止決定に対する即座の対応：裁判所が一時的に執行停止を決定した場合でも、その決定に対して異議を申し立てることができます。執行停止が不当であるという疎明資料を迅速に提出することが重要です。

4. 控訴審での徹底的な防御：1審勝訴の正当性を控訴審でも維持するため、追加の証拠と準備書面を徹底的に準備します。経験豊富な弁護士の助力が結果に決定的な影響を与える段階です。

実務ポイント

占有移転禁止仮処分を明渡訴訟前にあらかじめ進めておけば、賃借人が訴訟中に第三者に占有を引き渡すことを防止でき、強制退去命令取消訴訟でもはるかに有利な立場を確保できます。占有移転禁止仮処分の印紙代は電子訴訟割引を考慮すると通常約9,000ウォン程度です。

強制退去命令取消訴訟に効果的に対応するには、明渡訴訟の最初から最後まで全体の流れを正確に理解していなければなりません。各段階で漏れなく手続きを進めてこそ、賃借人の反撃に揺らぐことがありません。

第1段階：内容証明の送付

契約解除の意思を明確に伝え、退去しない場合は法的措置を取ることを郵便局を通じて送付します。法的強制力はありませんが心理的圧迫効果があり、この段階で問題が解決されるケースも少なくありません。明渡訴訟での重要な証拠資料としても活用されます。

第2段階：占有移転禁止仮処分

明渡訴訟を進める間に賃借人が第三者に占有を引き渡すことを防止する保全処分です。この手続きを省略すると、勝訴判決を受けても強制執行が不可能になりかねないため、事実上必須です。通常2〜3週間を要します。

第3段階：明渡訴訟本案

裁判所に建物の引渡を求める訴えを提起します。訴状が受理されると賃借人に送達され、弁論や調停を経て判決が宣告されます。通常3ヶ月から6ヶ月程度かかりますが、事案の複雑さによってはさらに長引くこともあります。訴状に誤りがあると裁判所から補正命令が出ますが、補正命令は裁判部が配置された後に出されるもので、補正が繰り返されると訴訟全体の進行が遅延する可能性があります。

第4段階：強制執行

判決が確定した後も賃借人が自主退去しない場合、裁判所の執行官室に不動産引渡強制執行を申請します。執行官が賃借人に期限を定めて退去を戒告し、それでも履行しなければ本執行を進行します。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月を要します。本執行時には裁判所所属の執行官により荷物が強制的に搬出されます。

• 項目：費用

• 明渡訴訟弁護士委任料

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• 明渡訴訟委任時占有移転禁止仮処分：0ウォン（委任に含む）
• 明渡訴訟委任時内容証明：0ウォン（委任に含む）
• 内容証明のみ別途依頼：20万ウォン
• 裁判所等納付実費（印紙、送達料、郵便料等）：概ね50万ウォン〜100万ウォン
• 不動産引渡強制執行：別途契約

費用関連の参考事項

明渡訴訟は単に訴状を一枚提出して終わるものではありません。内容証明の作成から占有移転禁止仮処分、本案訴訟、そして相手方の強制退去命令取消訴訟への対応まで、全過程で実務経験が結果を左右します。

大韓弁護士協会登録 不動産専門弁護士/民事専門弁護士

全国どこからでも電話一本で相談から委任まで進行できます。強制退去命令取消訴訟に対する緊急対応が必要な場合にも迅速に着手します。

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