不動産専門弁護士実務ガイド

建物明渡請求の趣旨、

訴状の一行が勝敗を分ける

請求の趣旨の記載がひとつ間違っただけで、補正命令、期間の遅延、執行不能にまでつながります。 補正なしで一度で通過する実務の核心戦略をまとめました。

明渡訴訟

仮処分

強制執行

契約期間が終わったのに退去しない賃借人、家賃を数ヶ月滞納しているのに居座る賃借人。こうした状況でビルオーナーが選択できる法的手段が建物明渡訴訟です。そしてこの訴訟の出発点は訴状、その中でも建物明渡請求の趣旨をどう記載するかにかかっています。

建物明渡請求の趣旨とは、裁判所に「このような判決を下してほしい」と要求する文章です。この文章が明確でなかったり、漏れた項目があると裁判所は補正命令を出し、その期間分だけ裁判が遅れます。さらに深刻なケースでは、勝訴判決を得ていながら請求の趣旨の記載不備で強制執行が不可能になる事態も発生します。

核心ポイント — 明渡訴訟は判決まで通常5〜6ヶ月かかります。請求の趣旨が間違っていて補正を繰り返すと、その期間は3〜4ヶ月以上追加で延びる可能性があります。時間がそのまま家賃の損失です。

建物明渡請求の趣旨は大きく3つの要素で構成されます。まず不動産の引渡しを求める部分、次に滞納賃料または賃料相当の不当利得金の支払いを求める部分、最後に仮執行の宣告を求める部分です。

1. 不動産引渡し請求：「被告は原告に対し、別紙目録記載の不動産を引き渡せ」と記載します。漠然と「建物を明け渡してほしい」という表現は不適切です。

2. 金銭請求の併合：滞納賃料や契約終了後の占有に伴う不当利得金を併せて請求します。起算日と金額を具体的に記載しなければなりません。

3. 仮執行の宣告：「上記請求は仮に執行することができる」という文言を追加すると、判決確定前でも執行が可能となり、迅速な引渡しに有利です。

4. 別紙不動産の表示：登記簿謄本を基準に地番、建物番号、面積を漏れなく記載します。実際の現況と登記表示が異なる場合は現況どおりに表示します。

この4つの要素のうちひとつでも欠けたり不正確であれば裁判進行が遅延し、特に金銭請求部分で金額や起算日を特定しなければ勝訴後も執行力が確保されない場合があります。

訴状を裁判所に提出して補正命令を受けることは想像以上に多いです。特に建物明渡訴訟を自分で準備されるビルオーナーの間で繰り返し見られるミスがあります。

補正命令の主な原因5つ

1. 被告特定の誤り — 実際の占有者ではなく契約上の賃借人のみを被告に記載し、判決後に執行できないケース

2. 不動産表示の不一致 — 登記簿謄本と別紙目録の住所、面積が異なるケース

3. 金銭請求の漏れ — 滞納賃料や不当利得金の請求を漏らし、別途訴訟が必要になるケース

4. 起算日の未記載 — 「月○○ウォン」は書いたが「いつから」なのか記載せず執行力がないケース

5. 解除の意思表示の未到達 — 賃料滞納の要件は満たしたが、解除通知が賃借人に到達していない状態で訴えを提起したケース：特に5番目の項目は多くのビルオーナーが見落とす部分です。住宅賃貸借の場合2期分、商業賃貸借の場合3期分の賃料が滞納されなければ解除事由とならないのですが、このとき滞納額が基準に達したからといって契約が自動的に解除されるわけではありません。必ず賃借人に解除の意思表示が到達しなければ、初めて解除の効力が発生します。

賃貸借契約の解除は意思表示が相手方に到達しなければ効力が生じません。内容証明を通じて明確な記録を残すことが訴訟で決定的な証拠となります。

建物明渡請求の趣旨をいくら正確に作成しても、裁判中に占有者が変わると既存の判決では新しい占有者に対して執行できません。こうした事態を防ぐための手続きが占有移転禁止仮処分です。

占有移転禁止仮処分は、本案判決が出るまで現在の占有者の占有状態を固定する保全処分です。これにより賃借人が裁判中に第三者に占有を譲ることを防止でき、判決後の強制執行時にも執行力を確保できます。

A. 占有者が明確な場合

占有移転禁止仮処分と建物明渡訴訟を同時に進行するのが時間的に最も有利です。

B. 占有者が不明確な場合

仮処分を先に進行して現在の占有者を特定した後、その結果をもとに建物明渡請求の訴状を作成するのが安全です。

建物明渡訴訟は単に訴状を提出するだけで終わるものではありません。内容証明の発送から強制執行まで全過程が有機的につながっていなければなりません。各段階での対応が最終結果に直接影響を与えます。

内容証明の発送

賃借人に契約解除または引渡し要請の意思を明確に伝えます。法的効力自体はありませんが、訴訟で解除の意思表示到達の証拠として活用されます。

占有移転禁止仮処分の申立て

裁判中に占有者が変更されるのを防止します。建物明渡請求の趣旨に記載した被告の占有状態を判決時まで維持させます。

建物明渡訴訟の提起

請求の趣旨と請求原因を正確に記載した訴状を管轄裁判所に提出します。目的物所在地の管轄が原則であり、電子訴訟で提出できます。

弁論及び判決

賃貸借終了の事実、引渡し拒否の経緯等を中心に審理が進行します。通常4〜6ヶ月かかり、証拠準備のレベルによって期間が変わることがあります。

強制執行

判決確定後も自主退去しなければ不動産引渡し執行を申請します。裁判所所属の執行官が現場で荷物を強制的に搬出し引渡しを完了します。申請から本執行まで約3ヶ月かかります。

費用が負担で明渡訴訟をためらう方が多いです。しかし時間が経つほど滞納家賃と管理費の負担は積み重なり、建物の価値下落にもつながりかねません。正確な費用を把握し迅速に判断することが、結果的に損失を減らす道です。

内容証明（委任時） 0円

占有移転禁止仮処分（委任時） 0円

内容証明のみ単独依頼時 20万ウォン

裁判所納付実費（印紙、送達料、郵便料等） 約50万〜100万ウォン

不動産引渡し強制執行 別途契約

建物明渡訴訟は不動産の引渡しという最終目標を達成してこそ意味があります。いくら判決で勝っても請求の趣旨の記載不備で強制執行が阻まれれば、事実上敗訴と変わりません。専門的な経験を持つ弁護士が最初から最後まで設計してこそ、一度の訴訟で目的を達成できます。

不動産専門（大韓弁護士協会） 民事専門（大韓弁護士協会） 公認仲介士

MBC KBS SBS YTN

各種メディアに不動産紛争の専門家として報道されています。

1次相談及び書類準備

深層相談

書類をもとに事件の可能性と予想される流れ、費用を具体的にご案内します。

委任契約

事件の進行に同意されれば委任契約を締結します。電話のみで可能であり、訪問は必須ではありません。

訴訟進行

内容証明の発送、占有移転禁止仮処分、建物明渡訴訟の提起、弁論、判決、強制執行まで全過程を代理します。

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実務研究資料 — 建物明渡請求の趣旨作成のチェックポイント、訴状様式ガイド、仮処分実務など専門家がまとめた資料をご確認いただけます。

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